Tự ý phân lô bán nền?

Như thông tin ở bài viết trước, dự án An Phú Đông Residences được giới thiệu do công ty TNHH Kinh doanh nhà An Phú (công ty An Phú) làm chủ đầu tư. Dự án được giới thiệu bằng những lời lẽ có cánh và các chương trình khuyến mãi, chính sách hấp dẫn nhằm thu hút, lôi kéo khách hàng nhanh chóng xuống tiền đầu tư, mua đất tại dự án thông qua hợp đồng đặt cọc và hợp đồng hợp tác đầu tư.

Theo giới thiệu của một số nhân viên sale, dự án đã có pháp lý đầy đủ, khách hàng mua đất nền tại dự án sau 4 tháng sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được xây dựng tự do. Với diện tích mỗi nền đất khoảng 52m² đến gần 104m², có giá chỉ 41 triệu 1m², tổng số tiền để khách hàng sở hữu một nền đất tại dự án chỉ từ 2,87 tỷ đồng.

Khu đất trống được giới thiệu là dự án An Phú Đông Residences

Được biết hiện tại khu đất được công ty An Phú giới thiệu là dự án An Phú Đông Residences vẫn đang là bãi đất trống, được quây tôn ở mặt trước đường QL1A. Bên cạnh đó, CĐT của dự án vẫn chưa thực sự rõ ràng khi mỗi hợp đồng được ký với các tổ chức và cá nhân khác nhau.

Thậm chí, theo tìm hiểu của PV, người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu đất này bà Phan Thị Tuyết Nga chứ không phải công ty An Phú như những gì đang được quảng cáo.

Được biết, dự án An Phú Đông Residences đã được công ty An Phú “lách luật” bán ra thị trường từ tháng 03/2019 và thu tiền của khách hàng ít nhất 30% thậm chí tới 70% giá trị hợp đồng. Đồng thời công ty An Phú cũng cam kết sẽ bao toàn bộ thủ tục giấy tờ về xây dựng cũng như hoàn công cho khách hàng.

Để rõ ràng hơn về việc “lách luật” huy động vốn này, sau nhiều lần liên hệ, PV đã được gặp ông Lê Tuấn Việt – Phó giám đốc công ty An Phú.

Ông Việt cho biết: “Dự án An Phú Đông Residences là khu đất của cô Nga, bên tôi hợp tác với cô Nga để đầu tư và phát triển dự án, còn việc phân lô bán nền chúng tôi thực hiện theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TPHCM”.

Tuy nhiên, khi PV hỏi việc tách thửa, phân lô bán nền đã được các cơ quan chức năng có thẩm quyền Quận 12 phê duyệt theo Điều 5 quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TPHCM hay không thì ông Việt phản hồi rằng đang phối hợp với bên bà Phan Thị Tuyết Nga để hoàn thành thủ tục. Ngoài ra, ông Việt còn chia sẻ thêm: “Về cơ sở hạ tầng, bên tôi dự kiến qua tháng sẽ triển khi thi công, vì ngày 15/09 bên tôi sẽ hoàn thiện về thủ tục pháp lý. Còn hiện tại do chưa có giấy phép xây dựng hạ tầng, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý nên công ty An Phú chưa triển khai được”. Tuy nhiên, PV chưa hiểu được ngày 15/09 là ngày chủ nhật không biết cơ quan nào sẽ cấp quyết định phê duyệt cho dự án?

Đẩy rủi ro cho khách hàng

Về việc ký hợp đồng với khách hàng từ tháng 03/2019 và thu tiền của khách hàng ít nhất 30% giá trị hợp đồng, ông Việt cho hay: “Đây là hợp đồng hợp tác đầu tư, khách hàng ký hợp đồng nhận tài sản là đất hình thành trong tương lai. Thật ra, chúng tôi cũng “lách luật” huy động vốn để triển khai cơ sở hạ tầng”.

Khi PV hỏi về những cam kết với khách hàng trong hợp đồng, cùng việc khi khách hàng mua đất tại dự án có cần xây nhà lên mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì ông Việt lảng đi chuyện khác và không phản hồi tiếp những câu hỏi của PV.

Qua tìm hiểu, chúng tôi được biết, để mua đất tại dự án khách hàng đặt cọc lên tới 200 triệu đồng và ký hợp đồng đặt cọc sẽ được thực hiện với công ty An Phú. Khi ký hợp đồng hợp tác, khách hàng sẽ ký với bà Phan Thị Tuyết Nga và đóng tiền tối thiểu 30% giá trị hợp đồng. Trong hợp đồng hợp tác cũng ghi rõ những cam kết về tiến độ cũng như thời hạn đóng tiền của dự án. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn đang là bãi đất trống, nhiều khách hàng vẫn chưa hẹn ngày được nhận đất dù đã đóng tiền từ tháng 03/2019.

Hợp đồng mà CĐT “lách luật”  ký với khách hàng

Theo luật sư Lê Phúc – Đoàn luật sư TPHCM, về chính sách nhà nước, tại điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ cơ chế nào giám sát việc mua bán này.

Tuy nhiên, trong nghị định này cũng nêu rõ: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà được phê duyệt”. Mặc dù vậy, công ty An Phú và bà Tuyết Nga vẫn huy động vốn trước khi hoàn tất những thủ tục và chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa.

Cũng theo luật sư Lê Phúc, về bản chất hợp đồng hợp tác đầu tư như bà Tuyết Nga đã ký với khách hàng thực ra là hợp đồng dân sự. Theo bộ luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng hợp tác đầu tư có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán đất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở quy định sẽ đương nhiên được xem là vô hiệu.

Như vậy, đến thời điểm này, pháp lý của dự án An Phú Đông Residences vẫn chưa rõ ràng, hạ tầng kỹ thuật chưa có. Nhưng công ty An Phú và bà Tuyết Nga đã “lách luật” huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc và hợp đồng hợp tác đầu tư. Việc này, sẽ đẩy rủi ro về phía khách hàng, khi có trục trặc về mặt pháp lý khách hàng sẽ luôn bị chịu thiệt thòi khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Đồng thời hành trình để lấy lại số tiền đã đóng để mua đất tại dự án sẽ gian nan và rất “nhiêu khê”, khi mà hiện tại, CĐT vẫn chưa hẹn ngày giao đất.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

Đức Quang