Dòng sự kiện:
Hợp đồng ký quỹ liệu có lợi cho người mua nhà?
12/09/2017 14:31:33
Hiện nay, trong Luật Kinh doanh Bất động sản chưa đề cập đến hợp đồng ký quỹ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là một hình thức đặt cọc không sai về luật.

Thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản (BĐS) đã xuất hiện hợp đồng ký quỹ, giống như một thoả thuận đặt cọc mua căn hộ tại các dự án chưa hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý để được phép mua bán.

Hợp đồng này có sự tham gia của ba bên là: chủ đầu tư, ngân hàng và khách ký quỹ. Mục đích ký quỹ là khách hàng nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong toả với các điều khoản chính là đến mốc thời gian đã thống nhất, số tiền này hoặc sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên khi ký hợp đồng mua bán (khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán) hoặc sẽ hoàn trả lại tiền đã ký quỹ cho khách hàng. Một trong hai bên khách hàng và chủ đầu tư từ chối không tham gia sẽ có điều khoản thưởng phạt khá rõ ràng.

Quay lại thời gian 6 năm về trước, nhiều người đã nườm nượp tới ký hợp đồng góp vốn để đặt mua các lô đất tại dự án được quảng cáo là khu nghỉ dưỡng cao cấp 4 sao Casablanca tại Vĩnh Phúc, với giá trung bình 1 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, từ đó đến nay, cả khu đồi vẫn chỉ toàn cây cỏ. Các cơ quan chức năng cũng khẳng định, không có dự án nào được cấp phép xây dựng tại đây. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong rất nhiều trường hợp khách hàng vô cùng khó khăn khi đi đòi lại tiền đã góp vốn tại các dự án bất động sản. 

Bản chất giống như đặt cọc mua nhà khi dự án chưa hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý. Thay vì người mua nhà mang tiền đến nộp trực tiếp cho chủ đầu tư, ở đây, ngân hàng sẽ là đơn vị giữ hộ tiền. 

Các chủ đầu tư bất động sản cho rằng, việc ký quỹ với sự tham gia của ngân hàng là cách làm phổ biến trên thế giới. Cách làm này giúp chủ đầu tư biết rõ nhu cầu của khách hàng, tránh các rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo, hoặc nhà xây xong không bán được cho ai. Tuy nhiên, dù các ngân hàng đã làm đúng theo nghiệp vụ ký quỹ, nhưng vẫn cần những bổ sung mới trong các quy định trong kinh doanh bất động sản.

Trước đây, khi chưa có hợp đồng ký quỹ, nhiều chủ đầu tư đã thu tới 70-80%, thậm chí là 100% giá trị nhà đất, đó là rủi ro rất lớn cho người mua nhà. Còn hợp đồng ký quỹ hiện nay, theo tiết lộ của các ngân hàng, đang phổ biến ở mức 10-15% giá trị căn hộ. 

Trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định về hợp đồng ký quỹ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là một hình thức đặt cọc không sai về luật.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực – chuyên gia Ngân hàng, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng BIDV cũng cho rằng: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là một hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham gia hợp đồng này các ngân hàng cũng tuân thủ các quy định về pháp luật của ngân hàng”.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính cũng khẳng định, cũng giống thị trường chứng khoán, hình thức hợp đồng ký quỹ mua bất động sản hình thành trong tương lai là một dạng sản phẩm phái sinh của bất động sản, luật không cấm thì công dân có quyền làm. Với chủ đầu tư đây là cách làm, sáng tạo có tính toán, có điều chỉnh là hoạt động bình thường. “Để tránh rủi ro, tất cả hợp đồng dân sự đều nên theo hướng cụ thể hoá các điều khoản ký quỹ một cách chi tiết trong từng trường hợp, dự đoán một số khả năng và giải pháp cư xử trong các khả năng đó. Như vậy cứ theo hợp đồng giải quyết, đồng ý thì ký, ký được đảm bảo quyền lợi còn không đồng ý thì thôi”.

Theo phân tích của các chủ đầu tư, bản chất của hợp đồng ký quỹ là hình thức đặt cọc giữ chỗ của khách hàng đối với bất động sản mà mình mong muốn. Tuy nhiên, tiền không về túi của chủ đầu tư mà nằm trong tài khoản ký quỹ phong tỏa ở ngân hàng. Do vậy, người mua sẽ không lo bị mất tiền nếu dự án không thể triển khai được. Bởi lúc đó, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả tiền cho khách hàng.

Mai An (t/h)

Thích và chia sẻ bài viết này :
Đóng góp bài vở cho tòa soạn vui lòng gửi vào email: toasoan@antt.vn
Đang phổ biến