Ngày 24/09/2019, HĐQT CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina (Land Saigon, OTC: LSG) đã phê duyệt phương án phát hành 2,000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ. Quyết định này đưa ra trong bối cảnh LSG vừa có kết quả lãi nửa đầu năm “nhảy vọt” dù không phát sinh đồng doanh thu chính nào. Con số LSG đạt được cũng chính nhờ thanh lý khoản trái phiếu đã đầu tư.

Chi tiết phương án phát hành không được công bố, nhưng có thể việc huy động nhằm phát triển các dự án của LSG. Tuy nhiên, báo cáo tài chính của LSG mới công bố gần đây lại hé lộ nhiều thông tin quan trọng.

Phối cảnh Khu phức hợp Dragon Riverside City

Chuyển vốn góp thành nợ vay?

Thời điểm cuối quý 2/2019, LSG ghi nhận giá trị hàng tồn kho gần 875 tỷ đồng. Đây là toàn bộ số tiền mà LSG đã đầu tư xây dựng dự án Chung cư Dragon Hill Premier thuộc Khu phức hợp Dragon Riverside City tại 628-630 Võ Văn Kiệt, Quận 5, TPHCM.

Ngoài dự án lớn nói trên, từ năm 2016, LSG có góp vốn hơn 1,100 tỷ đồng để hợp tác kinh doanh (BCC) thực hiện 4 dự án lớn.

Đầu tiên, LSG góp 255 tỷ đồng vào dự án khu liên hợp dịch vụ, thương mại, khách sạn, căn hộ du lịch và văn phòng cho thuê Luna (Nha Trang, Khánh Hòa) do CTCP Du lịch Nhật Minh làm chủ đầu tư. Thời điểm cuối năm 2018 thì dự án này vẫn đang trong giai đoạn thực hiện.

Thứ hai, khoản hợp tác với CTCP Đầu tư An Phúc Thịnh, đầu tư vào dự án Tòa nhà hỗn hợp tại phường Đông Khê, quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng. Theo đó, LSG góp 245 tỷ đồng. Thời điểm cuối năm 2018 dự án này vẫn đang trong giai đoạn thực hiện.

Thứ ba, khoản hợp tác giá trị 284 tỷ đồng của LSG vào dự án Republic Plaza tại 18E Cộng Hòa, Tân Bình, TPHCM do CTCP Thương mại Thùy Dương – Đức Bình làm chủ đầu tư. Thời điểm cuối năm 2018, dự án này vẫn đang trong giai đoạn thực hiện.

Thứ tư, dự án Khu du lịch sinh thái Thanh Vân tại Ninh Hòa do CTCP Du lịch sinh thái Thanh Vân làm chủ đầu tư. Trong thương vụ hợp tác này, LSG góp 330 tỷ đồng và lợi nhuận sẽ phân chia theo tỷ lệ góp thực tế. Hiện dự án vẫn đang trong giai đoạn triển khai.

Tuy nhiên, theo BCTC bán biên 2019, tại thời điểm cuối tháng 6/2019, LSG chỉ còn giá trị vốn góp 221 tỷ đồng  tại dự án Khu du lịch sinh thái Thanh Vân. Liệu có phải LSG đã rút chân khỏi 3 dự án do Nhật Minh, An Phúc Thịnh và Thương mại Thùy Dương – Đức Bình đầu tư đã nói trên?

Một điểm đáng chú ý nữa là trong quý 2/2019, LSG phát sinh các khoản cho vay ngắn hạn hơn 818 tỷ đồng tại 4 công ty, trong đó Nhật Minh, An Phúc Thịnh và Thương mại Thùy Dương – Đức Bình vay tổng cộng khoảng 772 tỷ đồng.  Điều này cho thấy khả năng LSG chuyển từ vốn góp đầu tư dự án ở 3 công ty trên thành khoản cho vay.

Đvt: VNĐ

Huy động 2,000 tỷ trái phiếu cho Khu phức hợp Dragon Riverside City?

Hiện nay, LSG chỉ còn 1 dự án lớn đang trong quá trình đầu tư chính là Khu phức hợp Dragon Riverside City tại 628-630 Võ Văn Kiệt. Theo báo cáo thường niên 2018, LSG xác định đây là dự án trọng tâm mà Công ty sẽ tập trung phát triển.   

Được biết, Khu phức hợp trên của LSG được chia thành 3 phân khu.

Thứ nhất, Khu căn hộ Dragon Hill Premier là khu căn hộ cao cấp từ 30 đến 42 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 123,400 m2. Đến cuối 2018 đã hoàn thành hạng mục cọc, tường vây, dự kiến triển khai công tác bán hàng vào cuối quý 4/2019.

Khu Dragon Mall với chức năng  làm trung tâm thương mại 5 sao, tổng diện tích hơn 60,000  m2. Theo kế hoạch của LSG,  trong tháng 06/2019 sẽ triển khai thi công cọc thử và thi công cọc và tường vây tới tháng 10/2019.

Phân khu thứ ba, Tòa Dragon Tower cao 53 tầng, cũng là tòa cao nhất của tổng thể dự án Dragon Riverside City. Diện tích sàn xây dựng 72,712 m2, gồm tổ hợp khu khách sạn 5 sao, căn hộ dịch vụ, văn phòng cao cấp hạng A và trung tâm hội nghị triển lãm, sức chứa 3,000 chỗ ngồi, 2 tầng hầm để  ô tô và xe máy. Dự kiến tháng 06/2019 triển khai thi công cọc thử và thi công cọc và tường vây tới tháng  10/2019.

Với quy mô lớn như vậy, nhiều khả năng việc LSG lên kế hoạch huy động thêm 2,000 tỷ đồng trái phiếu cũng có thể là nhằm phục vụ cho dự án Khu phức hợp Dragon Riverside City, nhất là trong lúc một “đối tác quen thuộc” rút hơn 1,100 tỷ đồng đầu tư vào dự án này.

Cụ thể, đầu năm 2016, CTCP Địa ốc Phú Long - một thành viên của Sovico đã ký kết  với LSG để hợp tác đầu tư dự án Khu phức hợp Dragon Riverside City. Theo đó, Phú Long sẽ góp số tiền 1,134 tỷ đồng, thời hạn 5 năm. Tại ngày 31/12/2018, LSG đã nhận số tiền 1,114 tỷ đồng từ Phú Long.

Song,  vào ngày 30/06/2019, số dư góp vốn này đã không còn tồn tại trên báo cáo tài chính của LSG nữa, đồng nghĩa rằng Phú Long đã rút lại số tiền đầu tư này. Một lý do nữa cho thấy LSG cần tiền (từ đợt huy động trái phiếu) cho dự án trọng điểm của mình sau khi Phú Long rút lui.

Đầu tư hơn 1,000 tỷ đồng vào VCG

Chắc hẳn nhà đầu tư chưa thể nào quên thương vụ thoái vốn đình đám tại Vinaconex diễn ra cuối 2018 và đầu năm 2019. Khi đó, Công ty TNHH An Quý Hưng là đơn vị trúng đấu giá gần 255 triệu cp Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HNX: VCG) do SCIC sở hữu, còn Công ty TNHH Bất động sản Cường Vũ chi ra hơn 2,000 tỷ đồng để mua 94 triệu cp VCG từ Viettel.

Cường Vũ là doanh nghiệp chỉ mới được thành lập vào ngày 7/11/2017,  trụ sở chính tại số 64 đường 85, khu phố 1, phường Tân Quy, Quận 7, TPHCM. Người đại diện theo pháp luật của Cường Vũ là ông Vũ Xuân Cường.

Những khối thông tin này thì liên quan gì đến LSG?

Thật thú vị, tại BCTC quý 2/2019, LSG ghi nhận một khoản đầu tư giá trị 1,002 tỷ đồng vào Công ty TNHH Bất động sản Cường Vũ.

Nguồn: BCTC quý 2/2019 của LSG, Đvt: VNĐ

Còn tại BCTC kiểm toán 2018 cũng như BCTC soát xét bán niên 2019, đây là số tiền mà LSG đã đầu tư vào cổ phiếu VCG của Vinaconex. Điều này cho thấy  chính LSG là đơn vị đã chi hơn 1,000 tỷ đồng, thông qua Cường Vũ để đầu tư vào VCG.

Không chỉ mang tiền cho vay và đầu tư lớn, mà LSG cũng đang đi vay nợ với giá trị chiếm hơn 60% tổng tài sản. Cụ thể, LSG đang vay chính Địa ốc Phú Long hơn 416 tỷ và vay HDBank hơn 657 tỷ đồng.

Ngoài ra, ngày 18/12/2018, LSG  đã phát hành 1,000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 10.5%.

Nhìn vào  kết quả kinh doanh của LSG, dường như chỉ là câu chuyện “phụ” đứng bên cạnh sự luân chuyển những con số khủng từ đầu tư, đi vay đến cho vay.

Kết quả kinh doanh LSG trong 10 quý gần đây (Đvt: Triệu đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Theo FILI