Tại Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” tổ chức tại TP.HCM, các chuyên gia và nhà quản lý đã phân tích những tồn tại và giải pháp phát triển cho thị trường bất động sản.

Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” tại TP.HCM. (Ảnh: Đại Việt)

Theo GS.TS Trần Ngọc Thơ, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang mắc 3 "bệnh".

Thứ nhất là giá nhà quá cao, người thu nhập thấp có thể mất cả trăm năm mới mua được nhà ở các thành phố lớn. "Việc này giống như người già bị huyết áp cao, giá nhà càng tăng thì huyết áp càng cao, khả năng "đột quỵ" là rất lớn", ông Thơ ví von.

Thứ hai, bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng. Điều này cũng rình rập nguy cơ dễ xảy ra "đột quỵ".

Thứ ba, thị trường bất động sản cũng đang chịu rủi ro lớn từ hàng tồn kho và nợ xấu tăng nhanh.

Ông Thơ cho rằng, ngành bất động sản chỉ cần mắc 1 trong 3 “bệnh” đó thì rất nguy hiểm. Thế nhưng, thị trường bất động sản Việt Nam lại mắc cùng lúc cả 3 căn bệnh này, vì thế rủi ro là rất lớn.

Do đó, thị trường bất động sản cần tự cứu lấy mình thay vì dựa dầm quá nhiều vào chính sách tài khóa, tiền tệ. Bởi, nền kinh tế không chỉ có ngành bất động sản cần hỗ trợ.

Giá nhà ở các thành phố lớn quá cao, người thu nhập thấp có thể mất cả trăm năm mới mua được. (Ảnh minh họa: Minh Đức)

Đồng ý với quan điểm của ông Thơ, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 đánh giá, thị trường bất động sản vẫn đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Theo ông Lệnh, tính đến cuối tháng 2/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đạt gần 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn và tăng 1,15% so với cuối năm 2024 (cao hơn tốc độ tăng của tín dụng chung trên địa bàn trong 2 tháng đầu năm). 

Đối với mảng cho vay nhà ở, trong 2 tháng đầu năm, hệ thống tổ chức tín dụng tại TP.HCM cũng đã có sự tăng trưởng. Cụ thể, tháng 1, tín dụng nhà ở tăng 0,51% và tháng 2/2025 tăng 0,76%.

Ông Lệnh cho rằng, diễn biến tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng như kể trên có tác động thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời góp phần quan trọng vào việc thực hiện chiến lược quốc gia về nhà ở.

Cụ thể, tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng, cho vay mục đích để ở chiếm tỷ trọng cao nhất (66% trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn), chứng tỏ người dân có nhu cầu vay vốn và đã tiếp cận khá tốt nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng.

Tín dụng nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở khác…) đạt trên 600.000 tỷ đồng, tăng 7,39% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ hiện nay có tốc độ tăng trưởng tốt và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chung.

Trong đó, cho vay khu công nghiệp, khu chế xuất đạt đến cuối tháng 2/2025 đạt khoảng 56.550 tỷ đồng, tăng 33% so với cùng kỳ 2024; cho vay xây dựng, sửa chữa, đầu tư phát triển nhà hàng khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng đạt hơn 28.000 tỷ đồng, tăng hơn 44% so với cùng kỳ.

Về nhà ở xã hội, ông Lệnh chia sẻ, loại hình này vẫn có những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp có đủ điều kiện thì ngân hàng vẫn cho vay bình thường.

Theo ông Lệnh, thời gian qua, các đối tượng chính sách vay mua nhà ở xã hội thông qua ngân hàng chính sách xã hội vẫn được tạo điều kiện tốt vì đây là một chính sách hết sức nhân văn.

Tuy nhiên, chương trình này cũng gặp một số khó khăn nhất định. Điển hình như việc các đối tượng chính sách đa phần là người có thu nhập thấp, trong khi giá nhà lại cao. Người dân không có thu nhập để mua những căn hộ “siêu rẻ” (tầm 1 tỷ đồng), bởi nếu mua căn hộ 1 tỷ đồng và ngân hàng cho vay 800 triệu đồng thì người dân cũng chật vật để trả nợ hàng tháng, dù lãi suất cho vay là rất thấp.

Do đó, thời gian qua, Chính phủ đang điều chỉnh nhiều chính sách và đưa ra nhiều giải pháp để hỗ trợ người dân có thu nhập thấp. Trong đó có Nghị định 100/2024NĐ-CP, cụ thể, hai vợ chồng có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng sẽ được mua nhà ở xã hội. Đây là sự điều chỉnh mang ý nghĩa rất lớn.