Các chuyên gia khẳng định bên cạnh biến số Covid-19 đang làm thay đổi thị trường địa ốc suốt năm 2020, chính những bế tắc cũ đã tồn tại từ trước đó như rủi ro pháp lý, thanh khoản lao dốc và nhà giá rẻ biến mất đã làm trầm trọng thêm khó khăn trong đại dịch. Ba tử huyệt này khiến cho thị trường nhà ở năm 2021 gặp nhiều rào cản trong hành trình tìm lại đà phục hồi và tăng trưởng bền vững.

Vướng mắc pháp lý là rủi ro lớn nhất

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho biết, rủi ro pháp lý chính là tử huyệt, đè nặng thị trường nhà ở giai đoạn 2018-2019 và năm 2020 càng làm trì trệ thêm các ảnh hưởng của đại dịch lên thị trường này. Các điểm nghẽn chính sách: thủ tục đầu tư, quy trình cấp phép dự án, vướng tiền sử dụng đất... dẫn đến khan hiếm dự án nhà ở trong nhiều năm trước đã khiến cho nguồn cung nhà ở sụt giảm mạnh trong 3 năm trở lại đây.

Riêng năm 2020, nguồn cung nhà ở giảm 60%. Những ngày cuối tháng 12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148 về sửa đổi, bổ sung một số quy định thi hành Luật Đất đai sẽ có hiệu lực từ tháng 2/2021, đưa ra giải pháp, điều kiện cho phép các dự án có đất công xen cài được triển khai sau một thời gian dài vướng pháp lý. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) ước tính 5.000 dự án trên cả nước bị đình trệ vì vướng đất công xen cài sắp được "cởi trói" từ tháng 2/2021.

Tuy nhiên, theo ông Hạnh, dù những vướng mắc pháp lý đang được hứa hẹn từng bước được tháo gỡ bằng các nghị định nhưng để đi vào thực tiễn luôn có độ trễ 6-12 tháng. Chính vì vậy, các chuyên gia bất động sản quan ngại những tồn tại và rủi ro pháp lý có thể trở thành lực cản làm chậm lại đà hồi phục của thị trường nhà ở trong năm 2021.

Thị trường nhà ở phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Thanh khoản thị trường nhà ở lao dốc

Trong năm 2020, nguồn cung nhà ở giảm 60% so với cùng kỳ năm trước và rơi vào chu kỳ giảm tốc do những hệ lụy từ vướng mắc pháp lý. Cộng thêm tác động của đại dịch đã trực tiếp khiến thanh khoản trên thị trường lao dốc. Theo JLL, ngay trong quý I/2020 sức tiêu thụ căn hộ trên thị trường chỉ bằng 54% trên tổng lượng hàng sẵn có trong quý đầu năm, là mức thấp nhất kể từ quý II/2017. Trong khi đó, tỷ lệ bán nhà ở liền thổ trong quý đầu tiên khi dịch bệnh bùng phát cũng ghi nhận thấp hơn mức trung bình hàng quý trong 5 năm qua.

Tình trạng thanh khoản nhà ở xuống thấp vẫn tiếp tục kéo dài đến giữa năm 2020 và bước sang quý III càng trầm trọng thêm. Theo CBRE quý III/2020, lượng nhà ở giao dịch thành công giảm 73% so với 12 tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm mới ghi nhận thấp hơn mức trung bình của năm 2019. Dữ liệu của đơn vị này cho thấy, xét trong 9 tháng qua, giai đoạn thị trường nhà ở diễn biến xấu nhất rơi vào quý II, tức các tháng 4, 5, 6 khi nguồn cung và sức mua đều xuống mức thấp nhất 10 quý gần đây. Tổng lượng nhà ở chào bán tại TP HCM trong cả năm 2020 được dự báo giảm tốc 43% và tổng mức tiêu thụ cũng điều chỉnh xuống 52% so với năm trước.

Dữ liệu sức mua toàn thị trường nhà ở lao dốc trong ba quý đầu năm 2020 cho thấy mùa cao điểm bán hàng cuối năm khó có thể cứu vãn một năm bết bát. Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group dự báo, khó khăn cho thị trường bất động sản có thể còn kéo dài trong ít nhất đến quý II/2021, thậm chí lâu hơn. Thanh khoản nhà ở vì vậy nhiều khả năng vẫn tiếp tục xuống thấp trong năm 2021.

Nhà giá rẻ biến mất

Một trong những tử huyệt có thể đẩy thị trường nhà ở năm 2021 vào thế khó chính là nhà giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường khi làn sóng tăng giá bất động sản vẫn tiếp diễn trong 12 tháng qua. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D Công ty DKRA xác nhận, đến cuối năm 2020 dữ liệu từ nhiều đơn vị khảo sát và các nhà quản lý đều cảnh báo thực trạng nhà ở thương mại giá rẻ loại 1.000 USD mỗi m2 (tương đương trên dưới 25 triệu đồng một m2) đã biến mất khỏi thị trường.

Thực trạng này dẫn đến người có nhu cầu về nhà ở đang bị đặt vào tình thế buộc phải mua nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 5-10 triệu đồng so với trước nhưng chất lượng nhà không tương xứng với giá thành. Bởi dù trả nhiều tiền hơn trước, sản phẩm người mua nhận được vẫn chỉ là chất lượng của nhà hạng bình dân.

Theo khảo sát của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở giá 30-35 triệu đồng mỗi m2. Do nhu cầu nhà ở tại đô thị quá cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá cao, nhưng về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.

Các chuyên gia bất động sản thừa nhận tình trạng nhà giá rẻ biến mất và bị đôn lên vùng giá ngày càng cao vừa gây mất cân đối cung cầu, tạo thêm áp lực lên thị trường nhà ở và có nguy cơ gia tăng bất ổn xã hội cho năm 2021. Mặt khác, giá nhà ở và bất động sản liên tục leo thang còn kìm hãm sự phát triển của các ngành sản xuất, dịch vụ trong những năm sau đó. Diễn biến này đáng báo động và đòi hỏi cần phải có các chính sách hiệu quả và lâu dài để phát triển thị trường nhà ở bền vững hơn.

Tác giả: Trung Tín