Sau 2 năm chống chịu, những tác động của đại dịch Covid-19 lên thị trường bất động sản trong nước đã dần rõ nét. Chuyên gia đánh giá, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang gặp khó khăn về dòng tiền, khi các nguồn thu dần bị "tắt".

Giá bất động sản có thể giảm đến 30%

Mặc dù vậy, theo chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ không xuất hiện khủng hoảng như các nước phát triển giai đoạn trước.

Chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng, cho biết, quy trình xử lý nợ tại Việt Nam kéo dài tạo thêm thời gian để nhà đầu tư bất động sản (người đi vay) tìm cách xoay xở trả nợ. Hơn nữa, khi thị trường gặp khó khăn về thanh khoản, tài sản dù giảm giá cũng rất khó bán. Bản thân các ngân hàng biết rõ điều đó nên họ sẽ ưu tiên làm việc với người đi vay, để tìm cách bán tài sản ở mức giá tốt nhất, hơn là thực hiện các biện pháp thu hồi nợ quyết liệt.

Quan trọng, mới đây, Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý cho dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01 năm 2020 và Thông tư 03 năm 2021 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ. Các ngân hàng được cho phép giãn nợ thêm 6 tháng.

Ông Hiển cho hay, như vậy khách vay sẽ có 6 tháng để "chiến đấu. Nếu kinh tế phục hồi sau 6 tháng, họ có thể rao bán bất động sản mà không cần giảm giá. Họ có thể không kỳ vọng tăng giá, nhưng ít nhất là không giảm giá.

Trong giai đoạn từ nay đến cuối năm, vị chuyên gia này dự báo sẽ không diễn ra tình trạng bán tháo cắt lỗ như nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, đà bán có thể tăng và người bán sẽ chấp nhận giảm giá 20-30% khi thương lượng giao dịch.

Nói về thời điểm thích hợp để ra quyết định mua hoặc bán trong bối cảnh hiện nay, ông Hiển cho rằng không ít người mua và người bán đang chờ đến tháng 10 - thời điểm có thể sẽ nới lỏng giãn cách xã hội nếu kiểm soát được dịch tại khu vực phía Nam. Đây cũng là thời điểm mà nhiều công ty dự báo sẽ có đợt thanh khoản "bùng" lên, do những nhà đầu tư sẵn tiền mặt bắt đầu "bắt đáy" thị trường.

Bên cạnh bối cảnh chung của thị trường, chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cũng còn nên cân nhắc kỹ về vị thế tài chính của mình để ra quyết định phù hợp. Những người đang "ôm" nhiều tài sản mà thật sự gặp khó khăn nên chấp nhận bán bớt các bất động sản còn thanh khoản và giá ít bị ảnh hưởng nhất, để cấu trúc lại khoản nợ. Ngược lại, những người đã "phục kích" một tài sản nào đó từ lâu mà chưa mua được, cũng nên cân nhắc xuống tiền khi giá của nó đã điều chỉnh 5-10% và đánh giá không dễ mua được nếu bỏ qua cơ hội lần này.

Phân khúc nào hấp dẫn?

Theo chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group, có 4 phân khúc sẽ có sự phục hồi nhanh nhất khi dịch bệnh được kiểm soát.

Đầu tiên là bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện các chủ đầu tư vẫn "nằm im" chờ cho đợt dịch này qua đi. Nhưng theo ông Chánh, nhu cầu du lịch của người dân như một cái lò xo đang bị nén lại sẽ nhanh chóng bung ra sau dịch.

Thứ hai là đất nền vùng ven. Hiện đầu tư công được chú trọng vì là một trong những trụ đỡ quan trọng cho GDP vào những năm kinh tế gặp khó khăn. Hạ tầng mở rộng kéo theo đà sôi động của đất nền vùng ven từng diễn ra trong quá khứ.

Thứ ba là căn hộ ở phân khúc trung cấp, hay còn gọi là căn hộ vừa túi tiền - dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của những thị dân các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội hay một số đô thị khác của Việt Nam. Khả năng phục hồi có thể là nhanh nhất vì phân khúc này nhắm vào nhu cầu thực tế của thị trường.

Cuối cùng là nhà phố - phân khúc theo ông là đáng đầu tư nhất. "Giai đoạn này, việc cho thuê đang gặp khó khăn nhưng nhà phố vẫn là phân khúc truyền thống và nếu cho tôi chọn, tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư nên chú ý đến phân khúc này", ông Chánh đánh giá.

Nhà phố kinh doanh trên mặt tiền đường Nguyễn Trãi, quận 5, TPHCM (Ảnh: Thanh Tâm)

Đồng tình với quan điểm này, ông Đinh Thể Hiển cho rằng, nhà phố, căn hộ hay đất nền vùng ven là những sản phẩm có thể mang về lợi nhuận ngay, không phải mua để chờ 5-10 năm. Đặc biệt, nhà phố là dòng sản phẩm nhà đầu tư thường mua để dành lâu dài, chứ không bán. Trong giai đoạn bình thường, các sản phẩm này rất hiếm được rao bán trên thị trường. Chỉ có trong đại dịch, những người gặp khủng hoảng cho thuê mới có nhu cầu bán, mà còn chấp nhận thương lượng giảm giá.

Với những nhà đầu tư chờ cơ hội "bắt đáy" thị trường dịp này, các chuyên gia khuyến cáo người mua vẫn nên cân nhắc các yếu tố cơ bản như pháp lý, vị trí và giá cả.

Ngoài ra, ông Phan Công Chánh cũng khuyên nhà đầu tư nên chú ý các vấn đề trong giao kết hợp đồng để có phương thức thanh toán an toàn. Bản thân ông đã chứng kiến nhiều trường hợp nhà đầu tư vì không chú ý đến yếu tố bất khả kháng như dịch bệnh mà phải chịu thiệt hại hoặc xảy ra tranh cãi sau này. Chẳng hạn như: người mua vì không thể rời nơi ở để đến công chứng hợp đồng đúng hẹn phải chịu mất tiền cọc hoặc người thuê muốn vận dụng yếu tố ảnh hưởng dịch bệnh để ngưng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng với người cho thuê.

Tác giả: Thanh Tâm