Bất cập này xuất phát từ tranh luận xung quanh việc quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận, nhưng thời hạn thực tế sử dụng theo pháp luật vẫn còn thì liệu có thể tổ chức kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án được hay không?

Thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận khác thời hạn sử dụng đất thực tế

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Một trong những nội dung quan trọng được ghi nhận trên chứng thư pháp lý này chính là thời hạn sử dụng đất. Về nguyên tắc, cá nhân, tổ chức chỉ được sử dụng đất theo thời hạn được ghi trên giấy chứng nhận. Khi muốn gia hạn thời hạn sử dụng đất, thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay có ghi nhận trường hợp ngoại lệ vẫn được sử dụng đất dù rằng thời hạn ghi trên giấy chứng nhận đã hết.

Cụ thể, khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01-07-2014, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đấtthêm thời hạn là 50 năm.

Để hướng dẫn cho quy định này, khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ghi nhận rõ đây là trường hợp không phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, hiện nay đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01-07-2014, dù có hết thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì họ vẫn được tiếp tục sử dụng đất mà không cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Hay nói cách khác, thời hạn sử dụng đất của những chủ thể này vẫn còn.

Còn thời hạn sử dụng đất nhưng không thể sang tên trên giấy chứng nhận để thi hành án

Trong quá trình thi hành án dân sự, có trường hợp cơ quan thi hành án xác minh được người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng thời hạn sử dụng được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết.

Dựa trên các quy định nêu trên, thì đây là trường hợp người phải thi hành án vẫn còn quyền sử dụng đất trên thực tế - là quyền được pháp luật ghi nhận. Do vậy, nếu đáp ứng các điều kiện khác liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều kiện thi hành án, thì quyền sử dụng đất trong trường hợp này hoàn toàn có thể được kê biên, bán đấu giá, để thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án.

Tuy nhiên, thực tiễn tổ chức thi hành án đối với quyền sử dụng đất này lại thường gặp vướng mắc tại hai giai đoạn là thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thực hiện sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

Thông thường, hầu hết các Công chứng viên, Văn phòng đăng ký đất đai đều từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp này.

Thậm chí, có cơ quan đã ra văn bản trả lời rằng theo điểm e khoản 4 Điều 95, Luật Đất đai 2013, việc thay đổi thời hạn sử dụng đất là trường hợp bắt buộc phải tiến hành đăng ký biến động, vì vậy nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động, gia hạn thời hạn sử dụng đất thì không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng thời, cũng hướng dẫn người sử dụng đất cần phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất rồi sau đó mới thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

Quan điểm này thiết nghĩ có phần cứng nhắc, chưa thật sự phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật thi hành án dân sự, khiến cho người trúng đấu giá lại không thể được sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Chưa kể đến trường hợp người phải thi hành án có thể lợi dụng điều này, cố tình không thực hiện thủ tục đăng ký biến động, nhằm trì hoãn, kéo dài thời gian thi hành án, thậm chí nhằm loại trừ quyền sử dụng đất nông nghiệp của người phải thi hành án ra khỏi phạm vi tài sản có thể bị kê biên, xử lý thi hành án. Điều này hiển nhiên sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người được thi hành án.

Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án, tránh tình trạng cơ quan nhà nước từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá như trong trường hợp nêu trên, thiết nghĩ cần ban hành quy định ghi nhận rõtrường hợp quyền sử dụng đất nông nghiệp của người phải thi hành án đã hết thời hạn sử dụng được ghi nhận theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được tự động gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 74, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì vẫn được quyền kê biên, xử lý bán đấu giá để thi hành án.

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá, mà không cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Luật sư Tô Hồng Dung – Công ty Luật BASICO