Giá thuê mặt bằng trên đường Lê Lợi tăng nhanh chóng

Phục hồi nhanh chóng

Sau thời gian dài bị ảnh hưởng dịch, hiện tại, khu nhà trọ cho thuê 20 phòng được thiết kế theo dạng duplex của chị Nguyễn Thị Hòa (ngụ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) luôn được lấp đầy.

Nhớ lại thời điểm năm 2020, xen kẽ các đợt bùng phát dịch, công suất khu nhà đạt khoảng 70%, thậm chí giảm xuống 50% trong thời điểm cao điểm giãn cách xã hội hồi giữa năm 2021. Đến nay, khi các hoạt động kinh tế trở lại bình thường, khu nhà cho thuê của chị luôn kín phòng, khách thuê chỉ cần trả nhà là gần như ngay lập tức có người thuê lại.

Ở một câu chuyện khác, chị Lê Thảo (ngụ tại quận 7) có 2 căn hộ cho thuê tại chung cư River Gate ở quận 4. Trong 2 năm dịch dịch bệnh, mỗi năm chỉ cho thuê được khoảng 8-9 tháng với giá thuê thấp hơn thời điểm trước dịch khoảng 20%.

Tuy nhiên, bước sang năm 2022, tình hình cho thuê khởi sắc hơn hẳn, các căn hộ đều có khách thuê được giá, căn 28 m2 cho thuê với giá 13 triệu đồng/tháng, căn 74 m2 đầy đủ nội thất, “view” quận 1 có giá thuê 20 triệu đồng/tháng.

“Nhờ nhu cầu thuê tăng cao, giá thuê cũng đã tăng trở lại như giai đoạn trước dịch, giúp nguồn thu nhập của gia đình tôi ổn định hơn”, chị Thảo hào hứng kể.

Báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê của Savills Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà cho thuê đang hồi phục tích cực so với thời điểm giữa tâm dịch hồi quý III/2021. Trong đó, phân khúc phòng cao cấp và nhà cho thuê trung cấp trở lên với mức giá thuê từ 4,5-7 triệu đồng/tháng tại khu vực phía Đông và Nam Thành phố thường dành cho người có thu nhập khá ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt 75%.

Không chỉ nhà cho thuê, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng phục hồi ấn tượng. Cách đây chừng hơn một năm, dọc con phố Phan Xích Long (quận Phú Nhuận) vốn rất sầm uất là khung cảnh cửa đóng then cài, thông báo cho thuê được dán chi chít bên ngoài mặt tiền, thì giờ đây, cả tuyến đường đã có “sinh khí” trở lại khi nhiều mặt bằng đã có khách thuê trở lại.

Trong các tuyến phố, có lẽ ấn tượng nhất là tuyến phố Lê Lợi, đoạn từ đường Pasteur đến phía trước chợ Bến Thành (quận 1). Sau khi các rào chắn được tháo dỡ sau 8 năm làm nhà ga ngầm metro số 1, các mặt bằng trên tuyến đường này đua nhau tăng giá, hàng loạt bảng hiệu mới đã được dựng lên.

Khảo sát gần 20 mặt bằng có nhu cầu cho thuê trong 1 tháng trở lại đây của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, phần lớn có giá thuê từ 200 triệu đồng/tháng, thậm chí có mặt bằng lên đến 600 triệu đồng/tháng với diện tích 360 m2. Một số môi giới chuyên về mặt bằng bán lẻ cho biết, giá cho thuê mới đã tăng mạnh so với thời điểm đóng rào, có những mặt bằng tăng gấp đôi giá thuê so với trước.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng giám đốc Công ty VNO - đơn vị chuyên thuê và cho thuê lại văn phòng tại TP.HCM cho hay, nhu cầu tìm thuê nhà, văn phòng đang gia tăng thấy rõ. Nhiều khách chọn đổi văn phòng giá mềm hơn để giảm chi phí, đồng thời những người trước đây trả mặt bằng thì nay đi tìm mặt bằng khác để kinh doanh trở lại.

Theo ông Hải, nhu cầu mua nhà mới bị ảnh hưởng do tín dụng cho vay mua nhà được kiểm soát chặt, trong khi nhu cầu ở, kinh doanh gia tăng nhanh chóng, cho nên phân khúc mặt bằng cho thuê sẽ còn tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Kênh đầu tư đáng cân nhắc

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, nhu cầu thuê căn hộ và mặt bằng bán lẻ đang quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng như thời điểm trước dịch. Trong quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93% trên tổng nguồn cung tích lũy của các trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1 triệu m2 mặt sàn, giá thuê trung bình đạt 48,3 USD/m2/tháng (tương đương 1,1 triệu đồng/m2/tháng), tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo của trang Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, quý III/2022, trong khi thị trường bất động sản để bán (chung cư, nhà phố, đất nền) khá trầm lắng thì các phân khúc cho thuê ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nhu cầu tìm thuê mặt bằng tại TP.HCM tăng đến 70%, trong đó nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo.

Ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư tăng 24%, giá thuê cũng tăng từ 12-16% so quý trước. Những khu vực có mật độ chung cư dày nhất và thu hút người thuê nhất là quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho hay, lợi suất cho thuê nhà phố đã hấp dẫn trở lại với mức tăng 3%/năm. Ông Tuấn ước tính, giá thuê nhà phố tăng 8-15%/năm, chung cư 4-8%/năm, nên nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất cho giai đoạn từ nay đến giữa năm 2023, khi thị trường bất động sản nhìn chung vẫn ảm đạm.

“Thực tế, trong một thời gian dài, mô hình đầu tư bất động sản cho thuê vốn được xem là “gà đẻ trứng vàng” vì mang lại lợi nhuận cao, ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn dịch bệnh, việc giá thuê giảm mạnh đã ảnh hưởng tới tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê của các loại hình sản phẩm so với cách đây 3 năm, chẳng hạn nhà phố giảm 1,9%, căn hộ giảm 1,2%”, báo cáo của Batdongsan.com.vn nêu rõ.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM cho biết, trong giai đoạn 2015-2019, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) ghi nhận mức tăng trưởng khá tích cực, đạt bình quân 5%/năm, trước khi giảm khoảng 7%/năm trong 2 năm diễn ra dịch bệnh (2020-2021). Ngoài ra, có khoảng 30% lượng căn hộ bán được bàn giao cũng tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi các hoạt động kinh tế dần hồi phục, giá thuê căn hộ chung cư cũng bắt đầu tăng trở lại về mức trước dịch.

“Khảo sát của chúng tôi cho thấy, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê căn hộ hiện thấp hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi ngân hàng, nằm trong khoảng 3,2-6,5%/năm tùy theo khu vực và diện tích. Trong đó, khu đô thị mới tại quận 2 cũ và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7-6,5%/năm”, bà Trang cho biết thêm.

Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện không quá cao, song chuyên gia này khuyến nghị, các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc kênh đầu tư này vì gắn với nhu cầu thực nên lợi nhuận ổn định. Chưa kể, nhu cầu nhà cho thuê sẽ ngày càng tăng khi khả năng mua nhà riêng dần hạn chế do giá bán neo cao. Ngoài ra, nhà đầu tư căn hộ cho thuê có thêm tích lũy từ giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Lợi nhuận từ 2 nguồn này giúp căn hộ cho thuê được đánh giá là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh giá nhà và lạm phát tăng cao.

Tác giả: Trọng Tín