Gần đây, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản công khai thông tin hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) trên địa bàn.

Ngoài kê khai danh sách 59 sàn giao dịch BĐS đang hoạt động, đơn vị này còn cập nhật thêm 3 sàn giao dịch chính giải thể. Cụ thể, sàn giao dịch bất động sản Vieland của Công ty TNHH Dịch vụ bất động sản Vieland, thành lập vào tháng 4/2021, chấm dứt hoạt động ngày 27/12/2022.

Sàn giao dịch bất động sản Goland của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển quỹ đất Goland, thành lập tháng 3/2019, chấm dứt hoạt động ngày 29/12/2022.

Sàn giao dịch bất động sản Kim Cúc Land của Công ty cổ phần Đầu tư Kim Cúc Land cũng đưa ra thông báo chính thức giải thể vào ngày 6/1/2023, chỉ sau 8 tháng kể từ ngày đi vào hoạt động (tháng 5/2022).

Môi giới doanh nghiệp làm việc không lương

Là một môi giới với 7 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, đối diện với những biến động này, anh Nguyễn Duy Mạnh (30 tuổi, làm việc tại TPHCM) không tránh khỏi lo lắng dù đã chuẩn bị tâm thế từ trước.

"Nhìn chung, các sản phẩm BĐS gần đây bán ra rất chậm, lượng khách hàng phát sinh cũng ít đi đáng kể, giảm khoảng 70-80% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng nhóm khách hàng mua để đầu tư hầu như là không có, hoặc chiếm số lượng rất ít", anh Mạnh cho hay.

Theo anh Mạnh, khách hàng mua BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là nhóm đã có tài sản tích trữ sẵn, tài chính nhàn rỗi và có nhu cầu tìm kiếm những dự án tiềm năng, hiện đang có mức chiết khấu tốt từ nhà đầu tư.

Tỷ lệ doanh nghiệp BĐS giải thể tăng gần 20% so với 2 tháng đầu năm 2022 (Ảnh: Hải Long).

"Phân khúc căn hộ để ở giá trên dưới 2 tỷ đồng, có ưu đãi thanh toán nhẹ nhàng thì còn có thể giao dịch được, chứ phân khúc cao cấp hơn, giá tầm 4-5 tỷ đồng trở lên thì tỷ lệ giao dịch giảm gần 80%. Riêng các dự án đầu tư nghỉ dưỡng thì hầu như đều đứng yên", nhân viên môi giới này chia sẻ.

Giá của các sản phẩm BĐS trong thời gian gần đây cũng được anh Mạnh đánh giá là có chiều hướng giảm sâu. Nhiều nhà đầu tư còn phải tung ra các chính sách thanh toán hấp dẫn, giảm tiến độ thanh toán hoặc giảm giá từ 15%, 30% đến 40%, tùy theo từng sản phẩm để có "níu kéo" khách hàng.

Tại công ty của một số đồng nghiệp mà anh quen biết, có trường hợp bị giảm lương, hoặc có nơi còn chuyển sang chế độ làm việc không lương để đồng hành cùng công ty trong lúc khó khăn. Về phần mình, anh cảm thấy bản thân còn may mắn vì đơn vị anh đang làm việc vẫn đặc biệt ưu tiên hỗ trợ cho các nhân viên bán hàng.

Tương tự, các khách hàng của anh Đặng Quang Công (môi giới BĐS tại TPHCM) cũng chần chừ khi đưa ra quyết định mua sản phẩm BĐS trong thời điểm hiện tại. Điều này khiến nguồn doanh thu và các giao dịch bị chậm hơn so với thời gian trước.

"Hy vọng trong thời gian tới thị trường BĐS sẽ có diễn biến tích cực hơn. Tháo gỡ được những khó khăn về mặt pháp lý, nới các khoản room cho vay. Đồng thời, mong là Nhà nước sẽ có quy định rõ ràng và hợp lý hơn về các khoản trái phiếu và dòng vốn để thị trường sớm được ổn định và hồi phục", anh Công bày tỏ.

Tỷ lệ sàn BĐS giải thể sẽ tiếp tục tăng?

Theo đánh giá của chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, với tình hình hiện nay, khi tính thanh khoản BĐS đang xuống thấp, cùng với đó là khó khăn chung về kinh tế thì việc hàng loạt các công ty BĐS gặp khó khăn, dẫn đến giải thể là điều hiển nhiên.

"Tỷ lệ doanh nghiệp BĐS giải thể tăng gần 20% so với 2 tháng đầu năm 2022 theo tôi là còn ít và sẽ còn tăng nữa trong thời gian tới, khi thị trường BĐS mất thanh khoản như hiện nay", ông Quang nhận định.

Phân tích thêm về các vấn đề mà các doanh nghiệp đang mắc phải, ông Quang cho biết, các công ty lớn chủ yếu vướng khó khăn về dòng tiền. Còn công ty nhỏ thì gặp khó khăn về sản phẩm. Riêng sàn môi giới BĐS sẽ là nơi gặp khó khăn nhiều nhất do không còn giao dịch ổn định như trước.

Theo quan sát của vị chuyên gia này, thì từ đầu năm tới nay, hầu hết 90-95% công ty BĐS cũng đã tiến hành tái cơ cấu nhân sự và sa thải khoảng 30-50% số lượng nhân viên để đủ sức duy trì hoạt động.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, từ đầu năm tới nay, 90-95% các công ty bất động sản đã tiến hành tái cơ cấu nhân sự và sa thải khoảng 30-50% lượng nhân viên để đảm bảo duy trì hoạt động (Ảnh minh họa: Hải Long).

Khi đưa ra so sánh với đợt khủng hoảng BĐS hơn 10 năm về trước, chuyên gia cho rằng, đều có chung đặc điểm là gặp khó khăn về mặt dòng tiền, tài chính. Bên cạnh đó, còn giống nhau về vấn đề cung - cầu lệch pha, trong khi nhu cầu thực về BĐS thì nhiều nhưng cung lại ít, mà lượng cung tung ra thị trường lại chủ yếu là phân khúc cao cấp.

Ông Quang cũng chỉ ra điểm khác nhau ở 2 thời điểm. Đó là sự sức chịu đựng rủi ro của BĐS. "Nếu trước đây sức chịu đựng rủi ro BĐS thấp, thì ở hiện tại, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã trang bị cho mình kinh nghiệm, tích lũy nhiều bài học về phòng chống rủi ro từ những sự kiện khủng hoảng trước đó", ông nói.

Nếu lúc trước, đa số mỗi người đều sở hữu 1-2 BĐS và khi có khó khăn xảy ra, việc BĐS bị mất giá sẽ làm cho nhà đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn, không có sự phòng chống do chỉ có một nguồn duy nhất. Còn ở hiện nay, nhờ có giai đoạn từ năm 2016-2021, gần 6 năm thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, người dân, doanh nghiệp đã biết tập trung đầu tư nhiều hơn, có sự tích lũy về tài sản và mặt tài chính, việc nhà đầu tư nắm trong tay từ 3 đến 5 BĐS trở nên phổ biến.

Từ đó, việc khó khăn liên tục xảy ra như hiện tại cũng sẽ ảnh hưởng nặng nề đối với các công ty bất động có quy mô lớn. Tuy nhiên, với nhà đầu tư nhỏ, cá nhân thì sự rủi ro thấp hơn vì đã có tích lũy tài chính, tích đủ dòng tiền từ những đợt đầu tư 6 năm trước.

"Thị trường đột ngột đi xuống vào quý IV/2022, cho đến thời điểm này thì hiện tượng cắt lỗ diễn ra rất nhỏ giọt, có những dự án buộc giảm 30-40% có nơi giảm thậm chí 50%, tuy nhiên cũng không quá phổ biến", ông Quang nói.

Những dự án BĐS ngay tại trung tâm thành phố thì hầu như không có biến động quá lớn, một số nơi chỉ giảm 2-3%. Điều này minh chứng cho sức chịu đựng của nhà đầu tư hiện nay mạnh hơn so với trước. Tuy nhiên, theo ông Quang, không thể vì điều này mà chủ quan, nếu vẫn để cho những khó khăn này kéo dài thì các nhà đầu tư sẽ tiếp tục "rơi rụng" dần.

Thêm một điểm khác nữa là tại đợt biến động này, dường như Chính phủ đã rút kinh nghiệm, có bài học quản trị lớn qua sự kiện khủng hoảng thị trường 10 năm hoặc 20 năm về trước và qua những đổ vỡ từ các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc... Vì thế, Chính phủ đã trang bị sẵn tâm thế và đề ra các giải pháp tích cực hơn trong việc tìm hướng gỡ rối cho thị trường BĐS, để có thể sớm hòa nhịp chung với nền kinh tế.

Tình trạng khó khăn, theo môi giới, vẫn sẽ còn kéo dài trong thời gian tới (Ảnh: Hải Long).

Để có thể cải thiện tình hình BĐS trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang cho rằng Nhà nước nên điều chỉnh hoàn thiện hơn về mặt pháp lý, không nên thay đổi chính sách quá nhanh và đột ngột. Bởi một sản phẩm BĐS luôn mang tính thời kỳ kéo dài, phải từ 3-5 năm hoặc 10 năm, chính vì thế một chính sách phải đi song hành 5-10 năm thì mới đảm bảo về sự ổn định. Ngoài ra, hỗ trợ về nguồn cung trên thị trường cũng là một trong những giải pháp quan trọng.

"Chúng ta phải mạnh dạn cung cấp ra thị trường những sản phẩm BĐS có giá hợp lý. Sẽ hiệu quả hơn khi Chính phủ trực tiếp hỗ trợ, cung cấp hoặc kết hợp với doanh nghiệp để cùng cung cấp ra thị trường nhiều sản phẩm BĐS giá rẻ, sản phẩm dành cho những đối tượng có nhu cầu thực, cần thiết", ông Quang nhấn mạnh, nếu cố gắng phát triển và giải pháp trên thì thị trường sẽ sớm hồi phục, phát triển lành mạnh và ổn định trong tương lai tới.

Tác giả: Mai An