Biệt thự hàng chục tỷ đồng được rao bán rầm rộ

Theo quan niệm của dân gian, tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch) thường được coi là tháng không may mắn để thực hiện công việc quan trọng, trong đó có cả việc mua nhà hay đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động rao bán bất động sản trong tháng Ngâu này vẫn diễn ra rầm rộ, rất nhiều trong số đó là biệt thự, liền kề giá trị tới hàng chục tỷ đồng.

Khảo sát trên một kênh mua bán bất động sản cho thấy, hàng chục căn biệt thự tại khu đô thị Ciputra Hà Nội đang được rao bán với giá dao động từ 44-96 tỷ đồng, tùy vào diện tích và vị trí. Đáng chú ý nhất là căn biệt thự đơn lập có diện tích 600m2, có mặt tiền hơn 80m… được rao bán với giá 210 tỷ đồng.

Tương tự, một căn biệt thự khác ở khu đô thị Ciputra có diện tích 300m2, mặt tiền 12m, có nội thất cao cấp nhập từ châu Âu về đang được rao bán với giá 96 tỷ đồng, tương đương gần 300 triệu đồng/m2. Hay căn biệt thự diện tích đất 240m2, xây dựng 97m2, cao 3 tầng có sân vườn bao quanh, hai mặt tiền thoáng đãng, đường trước nhà rộng đỗ được nhiều ô tô… được rao bán với giá 72 tỷ đồng.

Hàng loạt căn biệt thự tại khu đô thị Ciputra Hà Nội được rao bán gần đây (Ảnh chụp màn hình: Hà Phong).

Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án khu đô thị phía tây Hà Nội cũng được rao bán ồ ạt, cắt lỗ sâu.

Đơn cử, một căn nhà liền kề tại khu đô thị Nam An Khánh Sudico có diện tích 279m2, đã xây thô 3,5 tầng và hoàn thiện mặt ngoài… được rao bán cắt lỗ với giá 14 tỷ đồng, tương đương 50 triệu đồng/m2.

Thời điểm cuối năm ngoái, căn liền kề trên được rao bán với giá 17-18 tỷ đồng. Ngoài ra, mức giá trung bình của các sản phẩm bất động sản khu đô thị này đang dao động từ 80-120 triệu đồng/m2.

Thông tin rao bán cắt lỗ một căn liền kề tại khu đô thị Nam An Khánh gây chú ý trên thị trường (Ảnh chụp màn hình: Hà Phong).

Còn theo khảo sát tại khu vực phía đông Hà Nội, không ít biệt thự có giá hơn 10 tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng cũng đang được rao bán cắt lỗ.

Đáng chú ý như, thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, liền kề tại dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 (Văn Giang, Hưng Yên) xuất hiện nhiều trên thị trường nhà đất. Các sản phẩm bất động sản này được rao bán với giá cắt lỗ 15-30% so với giá trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Cụ thể, theo giới thiệu của một môi giới đang bán dự án Vinhomes Ocean Park 2, trong giỏ hàng của mình đang bán có căn biệt thự tứ lập Hải Âu diện tích 120m2 đã xây dựng 4 tầng hoàn thiện mặt ngoài. Căn biệt thự này có giá trong hợp đồng mua bán ký trực tiếp với chủ đầu tư là 14,2 tỷ đồng (không kể khoản tiền chênh), nhưng đang rao bán giá cắt lỗ là 11,6 tỷ đồng, bao gồm toàn bộ thuế phí.

Về lý do bán cắt lỗ căn biệt thự này, môi giới cho biết, tháng 5 vừa qua, biệt thự hết thời gian hưởng ưu đãi hỗ trợ lãi suất 0% từ chủ đầu tư. Đến nay, chủ nhà không thể "gồng" trả được lãi và gốc lên tới gần 100 triệu đồng/tháng từ khoản nợ hơn 9 tỷ đồng của ngân hàng.

Thực tế, trong báo cáo thị trường của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý I và quý II của thị trường biệt thự, liền kề gần như đóng băng. Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch.

Đáng chú ý, tại một số dự án đã chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vượt khả năng chi trả buộc phải cắt lỗ khi chương trình ưu đãi lãi suất hết hạn.

Bán ồ ạt do sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn

Trong báo cáo thị trường của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, do tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch trong quý I và quý II của thị trường biệt thự, liền kề gần như đóng băng. Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch.

Đáng chú ý, tại một số dự án đã chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vượt khả năng chi trả buộc phải cắt lỗ khi chương trình ưu đãi lãi suất hết hạn.

Thông tin rao bán cắt lỗ căn biệt thự gần 5 tỷ đồng tại một dự án phía đông Hà Nội (Ảnh chụp màn hình: Hà Phong).

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho biết, có nhiều lý do để chủ nhà liền kề, biệt thự phải rao bán, hoặc bán cắt lỗ ở thời điểm hiện nay. Trong đó, nguyên nhân đáng chú ý là nhiều nhà đầu tư muốn rút vốn, chuyển hướng đầu tư. Nguyên nhân khác là nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tới khi không kiểm soát được phải rao bán ồ ạt.

Còn theo ông Đỗ Quý Duy - nhà sáng lập câu lạc bộ đầu tư bất động sản NAC - thách thức của nhà đầu tư không chuyên trong bối cảnh hiện tại là cấu trúc vốn và cấu trúc vay.

Đầu tiên, nhà đầu tư khi cấu trúc vốn cần điều chỉnh giỏ tài sản. Trong giỏ tài sản này là sự hòa trộn giữa các giỏ tài sản về mặt địa tô giá đất và các tài sản mang lại dòng tiền, hỗ trợ việc luân chuyển tài sản cũng như thanh khoản hàng hóa.

Điểm thứ hai là về cấu trúc vay. Hiện tại, với những thị trường cũ thì cấu trúc vay của nhà đầu tư có thể là vay 50-70% giá trị tài sản bất động sản. Tuy nhiên, với tình hình biến động hiện nay, cấu trúc vay của nhà đầu tư có lẽ ở mức dưới 35% để đảm bảo sự an toàn bền vững trong tương lai.

Tác giả: Hà Phong