Lượng mở bán thấp nhất 10 năm trở lại đây

Xét về tổng nguồn cung nhà ở mới và sức cầu trong năm 2023, các số liệu của CBRE đang cho thấy những tín hiệu không quá khả quan, nhất là ở giai đoạn đầu năm. Tuy nhiên, cả Hà Nội và TPHCM đều có lượng hàng mở bán mới ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Báo cáo thị trường mới đây của đơn vị này cho thấy, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TPHCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

Nhà liền kề có giá hàng trăm triệu đồng mỗi m2 ở Hà Nội (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Về tỷ lệ hấp thụ, tại thị trường Hà Nội và TPHCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng) trong năm 2023, chỉ bằng xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022.

Tương tự, báo cáo thị trường mới đây của Savills cho thấy, lượng giao dịch biệt thự, liền kề trong năm 2023 của Hà Nội chỉ ghi nhận 359 căn được bán - con số thấp nhất kể từ năm 2014. Bên cạnh đó, tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Đáng chú ý, dù ế ẩm nhưng giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Trong đó, đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp với mức tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2. Ngoài ra, giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, lần lượt đạt 194 triệu đồng/m2 và 328 triệu đồng/m2.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo cao dù lượng giao dịch thấp. Phân khúc này ghi nhận giá bán đều hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên đến hơn 300 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây Hà Nội. Hay tại TPHCM, giá bán biệt thự, nhà liền kề tại một số khu vực dao động 140-400 triệu đồng/m2.

Giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, năm 2023, lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm. Lý do bởi nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng thấp.

Theo bà Hằng, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính riêng các dự án mới, cả năm 2023 chỉ ghi nhận hơn 270 căn, giảm 82% theo năm và xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Đặc biệt, số lượng dự án mới từ vành đai 3,5 trở vào cũng đang ngày càng nhỏ giọt.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho giá vốn cao cũng khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí còn tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới.

"Chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng rất thận trọng trong năm 2023, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước đây", bà Hằng chia sẻ thêm.

Dãy nhà liền kề tại một dự án ở quận Hoàng Mai, TP Hà Nội đang bỏ hoang (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Cũng theo bà Hằng, giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao.

Nhận định về thị trường biệt thự, nhà liền kề thời gian qua, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết, nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho giá cao và niềm tin của người mua nhà còn thấp đã tác động đến hoạt động của thị trường nhà ở thấp tầng.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cơ sở hạ tầng phát triển trong tương lai sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý hơn và quỹ đất lớn.

Tác giả: Hà Phong