Tờ trình mới nhất của Chính phủ gửi Quốc hội về dự án luật này có nội dung bỏ quy định về khung giá đất và quy định về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Theo phương án của Chính phủ, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ 1/1/2026.

Bỏ khung giá đất - bước đột phá

Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Theo đó, việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu, thậm chí tạo "cơ chế 2 giá", gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Đáng nói, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án do ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Từ những bất cập nêu trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013 về việc xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, định kỳ 5 năm một lần, công bố vào ngày 1/1 năm đầu kỳ. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất phù hợp.

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, quản lý giá đất thuộc loại quan trọng và phức tạp nhất. Các bất cập trong quản lý đất đai hiện nay cũng sinh ra từ quản lý giá đất không đảm bảo tính phù hợp thị trường.

Việc xác định giá đất theo thị trường không hề dễ dàng chút nào. Nhiều người trong giới "buôn đất" chỉ chờ sơ hở trong quản lý, lộ ra khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường để kiếm tiền.

Đặc biệt, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại "cơ chế 2 giá". Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Tuy nhiên, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện, tham nhũng…

Một khu "đất vàng" ở Hà Nội đang bị bỏ hoang nhiều năm (Ảnh minh họa: Trần Kháng).

Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, xin ý kiến nhân dân và đưa ra trình Quốc hội trong kỳ họp vào tháng 5 này, dự luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành.

Theo đó, Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Nội dung này được đánh giá là đột phá, vì Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp.

"Hà Nội và TPHCM có nơi đất 1 tỷ đồng/m2 nhưng khung giá quy định chỉ 250 triệu đồng/m2"

Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế 2 giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn.

Trao đổi với Dân trí, ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, cho rằng, khung giá đất hiện tại không có tác dụng đối với hoạt động quản lý, định giá đất ở địa phương. "Tại Hà Nội, TPHCM, có những vị trí đất đắt có thể lên tới 1 tỷ đồng/m2, nhưng trên khung giá đất quy định chỉ khoảng 250 triệu đồng/m2", ông Thịnh lấy ví dụ và cho rằng, với khung giá đất thấp như vậy sẽ nảy sinh việc người dân bị thiệt thòi.

Cũng theo ông, việc để xảy ra tình trạng chênh lệch giữa giá đất theo khung quy định của Nhà nước và giá đất thị trường là việc tối kỵ trong hoạt động quản lý giá đất. Vì vậy, việc quản lý bằng khung giá đất không còn phù hợp, thay vào đó nên tập trung vào hoạt động quản lý trực tiếp việc định giá đất tại địa phương.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ xóa bỏ được "cơ chế 2 giá", giảm thất thoát ngân sách Nhà nước (Ảnh minh họa: Trần Kháng).

Đồng quan điểm trên, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - đánh giá, bỏ khung giá đất là cần thiết. Bởi theo ông, khung giá đất tồn tại cả quãng thời gian 20 năm vừa qua không giúp ích gì cho thị trường. Cách quản lý trước đây là đưa ra khung theo kiểu có giá trần, giá sàn và bị giới hạn trong mức trần, sàn này. Việc khống chế giá trần và giá sàn dẫn tới khung giá đất vẫn thấp hơn thị trường rất nhiều.

Theo ông Võ, cần hướng đến quy tắc ai lập bảng giá đất thì người đó phải chịu trách nhiệm theo kiểu quản lý hành chính, có thanh tra, kiểm tra, có giám sát. Khái niệm giá thị trường cũng cần được nhìn nhận là mức giá đã giao dịch đủ độ tin cậy. Điều quan trọng là phải nắm được giá đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng.

"Trước nay rất khó biết được con số này vì giá trên các hợp đồng thường biểu thị không đúng với thị trường (thường là ghi thấp hơn) để tránh thuế, nhưng khi bỏ khung giá đất có thể thay đổi cục diện này", ông Võ nêu.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ nhận định, sắp tới đây, bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế. Từ đó loại bỏ dần vấn nạn tồn tại song song 2 giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế).

Song, ông Võ đề xuất, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, TS Kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, khoảng cách về giá đã gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, mặc dù hệ số này được điều chỉnh theo thị trường nhưng mức quy định rất thấp chỉ 1-2 lần. Nhưng giá thị trường gấp hàng chục lần.

Bên cạnh đó, theo ông Ánh, một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách.

"Nếu xóa bỏ khung giá đất sẽ loại bỏ hoàn toàn được các bất cập này. Thị trường bất động sản sẽ được minh bạch hơn, quyền lợi của người dân mất đất sẽ được đảm bảo. Tiến độ các dự án bất động sản sẽ được tháo gỡ không còn tình trạng khiếu kiện kéo dài…", ông Ánh nhấn mạnh.

Chính vì vậy, theo ông Ánh, khi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án đang triển khai.

Tác giả: Trần Kháng