Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) khẳng định, hiện nay chung cư mini là sự đánh tráo khái niệm về một loại hình nhà ở chưa được pháp luật quy định. Vì thếm việc nhiều người bỏ tiền tỷ ra mua vẫn không có ý nghĩa về quyền sở hữu, họ vẫn chỉ như sống thuê trong căn hộ của mình mà thôi.

Chuyên gia phân tích, chung cư mini chưa có cơ sở pháp lý nào để được công nhận là loại hình nhà ở được bán. Trên thực tế, đa số là cá nhân tự mua đất, sau đó xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, rồi đem chia thành các căn hộ khép kín để bán.

Đây là thỏa thuận dân sự, chứ không có hợp đồng mua bán vì không có quy định về bán một phần tài sản.

Ông Toản dẫn chứng, cá nhân có một mảnh đất rộng khoảng 200 - 300 m2, khi xây cao tầng và bán các căn hộ thì chủ sở hữu các căn hộ này không được cấp sổ đỏ riêng, mà đứng tên chung trong một sổ đỏ, dưới dạng chia sẻ tài sản.

“Chính vì vậy, các chủ sở hữu chung cư mini dù bỏ tiền tỷ ra mua nhà, nhưng thực tế không được cấp giấy chứng nhận riêng, chỉ cầm trong tay một tấm sổ đỏ photo chung, dùng cho cả toà nhà, không khác gì đi ở thuê”, ông Toản nói.

Chung cư mini không được cấp sổ đỏ sẽ rất rủi ro với người mua. (Ảnh minh họa: Công Hiếu).

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thị Minh Thu – Công ty Luật TNHH Hợp nhất, Đoàn luật sư Hà Nội cũng cho biết, pháp luật hiện nay chưa có khái niệm về chung cư mini. Do chưa có ghi nhận về hình thức này như một dạng dự án nhà ở thương mại, nên chung cư mini vẫn được coi là nhà ở riêng lẻ. Người mua không được cấp giấy chứng nhận riêng mà chỉ có giấy chứng nhận cho cả toà nhà.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà ở được tạo lập hợp pháp trong đó có nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà các căn hộ này có diện tích tối thiểu 30m2 trở lên, thiết kế theo kiểu khép kín, đáp ứng các yêu cầu về nhà chung cư thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu từng căn hộ này để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu.

Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

"Như vậy đối với loại hình chung cư mini - nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định sẽ được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, nếu chung cư mini không thỏa mãn các điều kiện luật định thì chỉ được cấp một giấy chứng nhận cho cả tòa nhà và có thể có tên của các đồng chủ sở hữu" , Luật sư Thu cho biết.

Cũng theo bà Thu, hiện hầu hết các chung cư mini ở Hà Nội không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ. Vì vậy, người mua căn hộ chung cư mini không được cấp sổ đỏ, mà chỉ được giữ bản photo sổ đỏ chung, không thể dùng để thế chấp ngân hàng vay vốn làm ăn được.

Nhiều chung cư mini nằm sâu trong các ngõ ngách, không đủ điều kiện về PCC. (Ảnh: Công Hiếu).

Nói về pháp lý của các căn hộ chung cư mini, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay chung cư mini mới chỉ được đề cập đến trong luật theo hình thức nhà ở riêng rẻ, chứ chưa có khái niệm nào về chung cư mini.

Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch; có giấy phép xây dựng; phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

Chỉ đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị.

“Quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005. Khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP còn là Dự thảo, HoREA và UBND TP.HCM đã góp ý, đề nghị không cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị, với quan ngại sẽ làm phát sinh tình trạng xây dựng không phép, trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Đây chính là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà chung cư mini”, ông Châu nêu quan điểm.

Chính vì chưa được "khai sinh", đang “lách luật” xây dựng trái phép nên ngoài việc phá vỡ quy hoạch, chung cư mini còn gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, do đó không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho người mua.

Theo Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Giám đốc Công ty Luật quốc tế Thiên Việt (VIETSKY), việc không có sổ đỏ đã khiến nhiều người mua chung cư mini như đang ở trọ trong chính căn nhà của mình. Vì căn hộ không được cấp sổ cũng đồng nghĩa người mua không có quyền sở hữu được pháp luật công nhận, không thể thế chấp hay dùng làm tài sản góp vốn khi cần thiết trong quá trình sử dụng.

Đặc biệt, trong trường hợp dự án nếu bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ và phụ thuộc rất nhiều vào bên bán bởi khi đó họ tham gia với tư cách là người có tài sản bị thu hồi.

Như vậy, rõ ràng người mua bỏ hàng tỷ đồng để mua căn hộ, nhưng thực tế lại chỉ được ở, còn quyền sở hữu và định đoạt với tài sản đó rất hạn chế. Người mua nhà không khác gì đang đi ở thuê dài hạn, trả một cục tiền lớn và ở lâu dài.

Tác giả: Châu Anh