Thông tin trên được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo Thủ tướng Phạm Minh Chính tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững tổ chức chiều 14/7.

Nguồn cung ít ỏi

Đánh giá toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, nguồn cung nhà ở thương mại trên cả nước liên tục sụt giảm thời gian qua. Trong năm 2021, có 172 dự án nhà ở thương mại, quy mô 24.027 căn hộ được hoàn thành trên cả nước, bằng 60% số dự án, 42% số căn hộ hoàn thành trong năm 2020. Trong 6 tháng năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư mới và số dự án hoàn thành cũng rất hạn chế, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở thương mại chưa được cải thiện.

Với dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, trong năm 2021, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 17 dự án, quy mô xây dựng khoảng 27.800 căn, với tổng diện tích khoảng 1.400.000 m2 sàn xây dựng. Sang năm 2022, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 13 dự án, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả trên là chưa tương xứng so với nhu cầu.

Về nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trong năm 2021, cả nước có 52 dự án với 13.600 căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng lưu trú, 2.280 biệt thự du lịch được chấp thuận, số lượng dự án bằng khoảng 35,4% so với năm 2020. Sang năm 2022, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trên cả nước là rất ít. Tính riêng quý I, có 1 dự án hoàn thành (bằng 14% so với cùng kỳ năm trước); 52 dự án đang triển khai và 5 dự án mới được chấp thuận.

Trong năm 2021, mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm.

Trong đó, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%. Tại các đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM, hầu như không căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2.

Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Tại Hà Nội, TP nhà ở riêng lẻ trong dự án có mức giá phổ biến khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2, các dự án khu vực trung tâm lên đến trên 200 triệu đồng/m2, các dự án ở khu vực các huyện, xa trung tâm có mức giá khoảng 30 – 50 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương. Ví dụ đất nền ở xã Tân Lợi, An Khương (tỉnh Bình Phước) đột ngột sốt nóng trước thông tin sắp có quy hoạch mở rộng sân bay Técníc Hớn Quản, một mét ngang mặt tiền ở các tuyến đường liên xã được thổi lên 350-500 triệu đồng, thậm chí 600 triệu đồng; tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) giá đất nền đều ở ngưỡng trên 200 triệu đồng/m2).

Sang năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Tuy nhiên, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II (khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại).

Cụ thể, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5-7% so với quý trước). Sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh.

Có hiện tượng "hai giá"

Theo Bộ Xây dựng, số liệu cho thấy giá giao dịch bất động sản tăng cao ở hầu hết các địa phương đối với nhiều phân khúc bất động sản. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguyên nhân tăng giá bất động sản là do có sự chênh lệch về cung và cầu, nguồn cung bất động sản trong khi nhu cầu đầu tư, mua để sử dụng của người dẫn vẫn cao; do ảnh hưởng của dịch bệnh, thời gian thực hiện dự án kéo dài, chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay khi thực hiện dự án tăng lên; do dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các lĩnh vực khác dồn vào trú ẩn trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, số liệu thống kê, báo cáo của các địa phương có thể còn chưa sát và thấp hơn so với giá giao dịch thực. Trong thực tế còn có hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Theo quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

Để giảm các loại thuế, phí khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân, tổ chức thường kê khai mức giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Đây gọi là hiện tượng “hai giá” trong giao dịch bất động sản. Thông thường, người dân thường khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng căn cứ theo khung giá đất do Nhà nước quy định. Do vậy, giá giao dịch bất động sản trên hợp đồng thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế.

Tác giả: Lê Thịnh