Trong cuộc trò chuyện với Zing, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nói nhiều đến bất cập thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền với người dân. Ông cho biết Bộ sẽ nghiên cứu cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền, giá thấp.

Ông Nguyễn Văn Sinh là Thứ trưởng phụ trách lĩnh vực bất động sản. Ông cho biết Bộ Xây dựng sẽ tăng cường quản lý, điều tiết thị trường bất động sản, tránh nạn đầu cơ, sốt đất, đóng băng, gây ảnh hưởng lớn đến kinh tế - xã hội.

Thị trường bất động sản sôi động

- Năm 2020, nhiều loại hình kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản năm qua?

- Tôi đánh giá dịch bùng phát gây tác động trực tiếp đến các ngành vận tải, du lịch, dịch vụ… Trong khi đó, lĩnh vực hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản thì chịu sự tác động sau, chỉ ảnh hưởng tới một số phân khúc và yếu tố của thị trường. Riêng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chịu nhiều ảnh hưởng và bị ảnh hưởng nặng nề.

Sau khi Chính phủ gỡ bỏ các biện pháp giãn cách xã hội, các hoạt động kinh tế - xã hội dần được khôi phục. Doanh nghiệp bất động sản cũng nhanh chóng thích ứng, bám sát chính sách hỗ trợ của Chính phủ, từng bước đưa sản xuất kinh doanh vào hoạt động trở lại.

Khi dịch Covid-19 bùng phát lần hai, khởi đầu tại Đà Nẵng thì tác động không nhiều đến các hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, cũng tạo ra tâm lý thận trọng, làm chậm lại đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Dù bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch bệnh, lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cả nước vẫn ghi nhận những điểm tích cực. Hoạt động kinh doanh bất động sản đã có tiến triển tốt hơn, sôi động hơn và có những tín hiệu lạc quan, tích cực. Càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhận định thị trường bất động sản phát triển sôi động nhưng tiềm ẩn nhiều vấn đề bất cập. Ảnh: Quỳnh Danh.

- Theo ông, đâu là những điểm còn tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay?

- Tôi cho rằng thị trường còn những bất cập nhất định. Ví như, giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Vẫn còn tình trạng thông qua các dự án bất động sản, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật, hay còn gọi là dự án ma để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua.

Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh, do nhiều cơ quan quản lý, vì thế, dễ gây mất niềm tin của người tiêu dùng.

Tình trạng đầu cơ, thổi giá còn diễn ra khá phổ biến, nhiều tổ chức, cá nhân môi giới không được đào tạo, thiếu chuyên nghiệp khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản thiếu ổn định.

Nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Chưa nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện huy động vốn thông qua chứng khoán, trái phiếu.

Đặc biệt, cơ cấu sản phẩm bất động sản tại một số địa phương, khu vực còn chưa phù hợp. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Từ đó khiến lượng sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch Covid 19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể.

Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đang từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đồng bộ của hệ thống pháp luật, làm cản trở thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong triển khai thực hiện.

Đến nay cũng chưa có quy định cụ thể như điều kiện huy động vốn, mẫu hợp đồng mua bán… đối với các bất động sản đặc thù như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng - lưu trú là condotel, office, resort villa, bất động sản hạ tầng, bất động sản công nghiệp.

Hạ nhiệt giá nhà

- Ông nói đến bất cập về giá bán nhà tại các đô thị lớn. Bộ Xây dựng nhận thấy điều gì từ thực trạng giá nhà liên tiếp tăng cao?

- Năm qua dù chịu tác động của dịch Covid-19 nhưng chưa có xu hướng giảm giá trên thị trường nhà ở. Cụ thể, giá bán căn hộ chung cư trên cả nước ở phân khúc trung cấp là từ 20-35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu/m2 trở lên.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 30 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp từ trên 40 triệu/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá bán cao hơn Hà Nội, dao động khoảng 30-50 triệu/m2.

Trên thực tế, không những giá nhà không giảm mà còn có xu hướng tăng. Thời gian nửa cuối năm, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020. Trong đó, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%, chỉ phân khúc căn hộ cao cấp là giá giảm khoảng 0,07%.

Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03%. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức 70%.

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng tới 0,85%.

Tôi cho rằng nguyên nhân đến từ việc khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.

Nhà giá rẻ, vừa túi tiền ngày càng khan hiếm tại Hà Nội và TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

- Tại sao giá nhà lại tăng cao như vậy, thậm chí vượt quá sự chi trả của phần lớn người dân?

- Giá nhà tại các địa phương, khu vực tăng có thể do nhiều nguyên nhân như điều chỉnh địa giới hành chính, quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng… Tuy nhiên, nhìn chung là do nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất cao mà nguồn cung chưa kịp đáp ứng.

Trong những năm gần đây, thị trường có sự khan hiếm dự án mới, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Hàng loạt dự án bất động sản ở hầu hết địa phương đều phải tạm dừng triển khai để phục vụ việc rà soát.

Hơn nữa, thủ tục cấp phép dự án cũng chặt chẽ hơn, giá đất lại ngày một cao. Do đó, các chủ đầu tư cũng đẩy giá bán lên cao, khiến giá nhà ở nhìn chung không giảm mà còn có xu hướng tăng lên như tôi đã nói.

- Sắp tới Bộ Xây dựng sẽ làm gì để hạ nhiệt giá nhà?

- Bộ cũng sẽ tiếp tục nghiên cứu để hoàn thành các chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn để hỗ trợ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá thấp.

Qua đó, tạo nhiều nguồn cung nhà ở giá thấp phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp và điều chỉnh cơ cấu bất động sản nhà ở.

Sẽ tăng cường điều tiết thị trường bất động sản

- Ông nhận định thế nào về cơ hội của thị trường bất động sản trong năm 2021?

- Tôi nhận thấy nhu cầu về nhà ở, trong đó có nhà ở giá rẻ… vẫn rất lớn. Đặc biệt trong thời gian tới, bất động sản công nghiệp vẫn có thể coi là điểm sáng của thị trường. Chúng ta đã ký kết một số hiệp định thương mại tự do có hiệu lực. Nhiều tập đoàn đa quốc gia cũng có kế hoạch chuyển dây chuyền sản xuất tới Việt Nam. Ngoài ra, Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt, là một điểm sáng về thu hút đầu tư.

Năm 2021, Luật Đầu tư sửa đổi 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nghị định 25/2020/NĐ- CP; Nghị định sửa đổi một số điều của các nghị định thi hành Luật Đất đai, Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng… sẽ có hiệu lực sẽ góp phần giải quyết những vướng mắc tồn đọng đối với các dự án từ năm 2019 trở về trước.

Tôi đánh giá, những văn bản pháp luật này sẽ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh cũng như làm sôi động thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ quản lý chặt, điều tiết thị trường bất động sản, tránh xảy ra sốt đất. Ảnh: Việt Linh.

- Trong giai đoạn mới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục có giải pháp gì để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững?

- Thứ nhất, Bộ sẽ tiếp tục hoàn thiện thể chế đồng bộ, thống nhất tạo điều kiện thông thoáng, phù hợp thông lệ quốc tế để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản.

Chúng tôi sẽ tăng cường vai trò định hướng, quản lý, điều tiết thị trường bất động sản. Các bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định và báo cáo đầy đủ thông tin đến cơ quan quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Thứ hai, Bộ sẽ bổ sung quy định quản lý kinh doanh đối với các loại hình bất động sản mới, đặc thù như bất động sản du lịch, lưu trú, bất động sản hạ tầng, bất động sản công nghiệp như: điều kiện huy động vốn, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, mẫu hợp đồng giao dịch…

Chúng tôi sẽ tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản. Trong đó, yêu cầu các cấp, các ngành, nhất là chính quyền các địa phương phải tăng cường công tác quản lý, chủ động kiểm soát, điều tiết đảm bảo thị trường bất động sản phát triển cân đối cung - cầu, ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Làm thế nào để kịp thời ngăn chặn, không để thị trường bất động sản xảy ra tình trạng “sốt nóng” hay “đóng băng” ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế, an ninh, trật tự xã hội.

Tác giả: Hiếu Công