Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

Thông tư 42/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05/8/2024.

Lưu ý: Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối tượng áp dụng Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản mới này bao gồm:

- Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

- Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.

- Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản, việc tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản sẽ bao gồm các cách như sau: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận tử chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

Về phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản sẽ bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản

Căn cứ Điều 4 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định về các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản từ ngày 05/08/2024 như sau:

(i) Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

(ii) Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản (i) Mục này. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

(iii) Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Theo đó, việc áp dụng phương pháp thặng dư từ ngày 05/8/2024 được thực hiện như sau:

(i) Công thức trong phương pháp thặng dư:

V = DT - CP

Trong đó:

- V: Giá trị tài sản thẩm định giá.

- DT: Tổng doanh thu phát triển.

- CP: Tổng chi phí phát triển.

(ii) Nội dung thực hiện:

- Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

- Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n).

- Xác định tổng doanh thu phát triển (DT).

- Xác định tổng chi phí phát triển (CP).

- Xác định giá trị của bất động sản (V).

(iii) Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

- Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)

- Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

- V : Giá trị tài sản thẩm định giá.

- DTt : Doanh thu phát triển dự kiến năm thứ t.

- CPt : Chi phí phát triển dự kiến năm thứ t.

- r: Tỷ suất chiết khấu.

- n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

- t: Năm dự báo.

Ngoài ra, căn cứ Điều 10 Thông tư 42/2024/TT-BTC, việc xác định tỷ suất chiết khấu (r) trong phương pháp thặng dư được quy định như sau:

Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.

Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong các cách sau:

- Tỷ suất chiết khấu xác định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.

- Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở sau đây:

- Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.

- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Tác giả: Tuệ Minh