Cải tạo chung cư cũ đã được Hà Nội định hướng và thực hiện từ nhiều năm nay, tuy nhiên, đến giờ đây vẫn là vấn đề nóng của thành phố.

Từ năm 1996-1998, Hà Nội đã thí điểm cải tạo, xây dựng lại một số khu như khu Kim Liên, Văn Chương..., tuy nhiên chỉ đạt một số yêu cầu (khu Kim Liên làm được một số nhà), còn lại không thành công, thậm chí có khu phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần song đến giờ vẫn chưa giải tỏa hết.

Theo lời kêu gọi đầu tư vào năm 2016, 19 doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, đến nay đã có khung pháp lý về cải tạo chung cư, ví dụ các khu chung cư được xây tối đa bao nhiêu tầng. Trong quy định về chiều cao ở nội đô Hà Nội đã định rõ tất cả các khu chung cư cao nhất cũng chỉ được 24 tầng, như các khu ở Thành Công, Vĩnh Hồ, Nam Đồng, Đại học Thủy lợi, Trung Tự... 

Tuy nhiên, trong quy định về chiều cao cũng đặt ra vấn đề: tại một số nút giao thông, một số điểm nhấn của toàn cảnh khu vực có thể làm cao hơn, tùy theo sự thỏa thuận với thành phố.

"Các chủ đầu tư đã khai thác, lợi dụng quy định chung này, kết quả là khi lập quy hoạch, phần lớn các phương án chủ đầu tư đưa ra đều phá vỡ quy hoạch chung và không tuân thủ theo quy hoạch dân số khống chế", TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu rõ.

Vị chuyên gia dẫn chứng, trong 2 phương án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân, Hà Nội), có phương án xây mới 6 tòa chung cư với chiều cao từ 35-50 tầng.

Tương tự, trong 2 phương án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Đại học Thủy Lợi (quận Đống Đa, Hà Nội), Công ty CP Tập đoàn T&T đưa ra có phương án cho phép chiều cao tối đa các tòa chung mới lên 35 tầng. Bên cạnh đó, còn một  hiện tượng lách luật khác.

Ông Nghiêm ví dụ, trong nội đô TP Hà Nội, quy hoạch từ năm 1998 đã khống chế chỉ có 80 vạn dân, nhưng hiện nay đã lên tới 1,4 triệu dân.

"Hiện diện tích bình quân về đất ở trên đầu người ở Hà Nội là 27m2/người, dự kiến đến năm 2030 thì nâng lên 30m2/người. Thế nhưng thực tiễn, các chủ đầu tư lại lách bằng cách xây dựng các căn hộ quá lớn lên đến 100, 120, thậm chí 200m2/người. Như vậy, chỉ tiêu bình quân về diện tích đất ở trên đầu người quá cao, tạo thuận lợi cho họ chuyển nhượng căn hộ hoặc tách căn hộ để bán cho người khác kiếm lời, đẩy mật độ dân cư lên", vị chuyên gia chỉ rõ.

Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội cần hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và chủ đầu tư

Từ sự lách luật này, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, Hà Nội cần phải khống chế số lượng dân cư, xác định rõ chỉ tiêu bình quân về đất ở trên đầu người hoặc trên một hộ.

Theo ông Nghiêm, điều đáng mừng là đến nay đã có Quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2019/BXD), trong đó xác định rất rõ các chỉ tiêu về quần thể xây dựng theo từng khu vực.

Trước đây, các chủ đầu tư đều đề xuất một phương án để trình UBND TP Hà Nội, nhưng các phương án này vẫn còn những mâu thuẫn với quy hoạch chung nên UBND TP Hà Nội đã yêu cầu các chủ đầu tư làm phương án thứ hai. Trong số 19 khu chung cư, mới chỉ có 6 khu được doanh nghiệp trình phương án hai ra Hội đồng quy hoạch kiến trúc thành phố. Nhiều phương án bị bác và Hội đồng đã yêu cầu chủ đầu phải làm lại, như khu Thành Công, khu Đại học Thủy lợi...  

Thừa nhận câu chuyện cải tạo chung cư cũ của Hà Nội còn nhiều vướng mắc, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh quan điểm, tuy thành phố giao cho các chủ đầu tư nghiên cứu, đề xuất xây dựng quy hoạch nhưng cần phải nâng tầm cơ quan quản lý, đồng thời huy động lực lượng chuyên gia - thông qua Hội đồng quy hoạch kiến trúc thì mới có thể có những phương án chất lượng cao. Điều quan trọng là cần phải lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực.

Bài học Hà Nội đã có là vụ Triển lãm Giảng Võ xây 10 tòa nhà với chiều cao tối đa 50 tầng khiến người dân xung quanh phản ứng. Hay khi nhà đầu tư đề nghị lấp một phần hồ Thành Công để làm nhà thì người dân và Hội đồng quy hoạch kiến trúc đã phản đối mạnh mẽ.

Để sớm giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay, vị chuyên gia cho rằng, việc nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết đã được giao cho chủ đầu tư thực hiện nhưng giá như cơ quan quản lý làm quy hoạch trước, sau đó chọn chủ đầu tư thì tốt hơn.

"Các chung cư, tập thể cũ của Hà Nội chủ yếu đều nằm trên đất vàng, nên các doanh nghiệp khi tham gia đều mong muốn tìm kiếm lợi nhuận cao cho họ. Trong khi đó, mục tiêu của Nhà nước là phải đảm bảo cân đối hài hòa giữa nhà nước, người dân và các chủ đầu tư.

Ở đây, phải quán triệt quan điểm rằng: lợi ích hài hòa không phải chỉ ở trong ranh giới khu chung cư cũ, mà Hà Nội nên cân đối, cho cho nhà đầu tư dự án ở nơi khác thích hợp hơn và cho họ chính sách ưu đãi thì sẽ giải quyết được vấn đề quy hoạch chung.

Ví dụ, để cải tạo được khu chung cư cũ Kim Liên, thành phố đã cấp đất cho chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích ở các khu khác ở Mỹ Đình, Long Biên với chính sách ưu đãi giảm thuế đất. Đây là kinh nghiệm cần phát huy, không nên để chủ đầu tư làm quy hoạch và tự nâng tầng cao lên", ông Nghiêm đặt vấn đề.

Cùng với đó, vị chuyên gia lưu ý cần có cơ chế chính sách tái định cư. Mục tiêu của thành phố là phải giảm dân số trong nội đô, nhưng lại thực hiện quy định chung là đền bù tái định cư bằng 1,5-2 lần diện tích hiện có. Mỗi khu chung cư có vị trí khác nhau, Nhà nước nên có điều tra, cân đối, xác định chính sách cụ thể cho từng khu vực.

""Nhật Bản, Malaysia có bài học rất hay: Nhật Bản làm các thị trấn sinh thái, người dân ra đó sinh sống thì có chính sách ưu đãi. Tương tự, thủ đô Kuala Lumpur của Malaysia tạo ra một khu trung tâm mới, xây dựng nhà ở với chính sách ưu đãi cho dân rời nội đô, ra đó ở"", ông Nghiêm gợi ý.