Theo khảo sát, một dự án căn hộ trên quốc lộ 13, thuộc TP Thuận An, tỉnh Bình Dương, giáp ranh với TP HCM qua quận Thủ Đức, vừa cất nóc, bàn giao 6 tháng tới, đã xuất hiện giá giao dịch 28-29 triệu đồng mỗi m2. Vùng giá mới này tăng cả chục triệu đồng mỗi m2 so với giá sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu quanh 19-20 triệu.

Trong khi đó, một dự án căn hộ đã hoàn thiện, bàn giao nhà và cấp sổ hồng cho người mua tọa lạc tại đường Tân Lập, thuộc TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương, giáp ranh Làng đại học TP HCM và cách chợ Bến Thành khoảng 20 km cũng đang ghi nhận giá giao dịch 31-32 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này đã tăng 11 triệu đồng mỗi m2 so với giá chào bán sơ cấp ban đầu.

Khi chủ đầu tư chào bán lần đầu dự án có giá 20-21 triệu đồng mỗi m2 và nhanh chóng cháy hàng vì tổng giá trị bất động sản quanh ngưỡng 750 triệu đồng đến một tỷ đồng một căn. Hiện mức giá thị trường (xác lập giao dịch thành công) cho mỗi căn hộ dự án này đã vọt lên ngưỡng 1,2-1,6 tỷ đồng một căn.

Tuy đã tăng giá khá cao, các căn hộ trong dự án này vẫn thấp hơn các dự án mới tung ra trong năm 2020. Mặt bằng giá dự án nhà chung cư mới tại Thuận An, Bình Dương trên trục Quốc lộ 13 tính đến cuối năm 2020 ghi nhận mức đỉnh trên 40 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự Thuận An, giá các dự án căn hộ mới chào bán ở Dĩ An trong thời gian gần đây cũng nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá mới 36-42 triệu đồng mỗi m2. Những dự án chung cư mới được tung ra thị trường trong vài quý gần đây đang tịnh tiến về vùng giá 1,6-2 tỷ đồng một căn và không còn loại nhà dưới một tỷ đồng như cách đây vài năm.

Cụ thể, các dự án tại đây có giá nằm trong top đầu thị trường gồm: New Galaxy khoảng 40 triệu đồng mỗi m2, Green Square 38-42 triệu đồng mỗi m2, Bình Dương Grand View 38-45 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó các dự án cũ cất nóc và hoàn thiện, giao nhà, cấp sổ tăng giá cả chục triệu đồng mỗi m2 đa phần có giá khởi điểm 19-25 triệu đồng mỗi m2 đã bán cách đây 24-36 tháng.

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty Viethome, Nguyễn Anh Đào xác nhận các dự án đang cất nóc hoặc bàn giao nhà tăng giá khoảng 10 triệu đồng mỗi m2 so với lần đầu xuất hiện trên thị trường là hiện tượng về đích của nguồn cung cũ do khung giá chào bán trước đây chỉ ở ngưỡng thấp.

Hiện tượng tăng giá theo từng giai đoạn của dự án cũ đặt trong bối cảnh thị trường căn hộ Bình Dương 2-3 năm trước đây ít được kỳ vọng như hiện nay. Tuy nhiên với nguồn cung nhà ở mới chào bán trong năm 2020 ở vùng giá được định vị là đỉnh kỳ vọng của 1-2 năm tới, tại thời điểm này các nhà đầu tư phải chờ thêm khoảng 24 tháng nữa để đón mặt bằng giá mới cao hơn.

Ông Đào cho rằng, hiện nay nhiều dự án nhà chung cư mới đang chào bán tại Bình Dương lập mặt bằng giá mới 36-42 triệu đồng mỗi m2 đang khiến cho giá các dự án cũ cũng rượt đuổi theo, đẩy cả thị trường lập vùng giá mới. Theo dữ liệu của Viethome, từ cổng chào Bình Dương trên trục Quốc lộ 13 có khoảng 70.000 căn hộ được duyệt. Trong khi đó, ở trục Phạm Văn Đồng quận Thủ Đức nối dài với Quốc lộ 1K và hướng Xa lộ Hà Nội giáp Làng đại học TP HCM thuộc Dĩ An cũng có hàng chục nghìn căn hộ đã tung ra thị trường trong vòng 12 tháng qua.

CEO Viethome phân tích, có rất nhiều nguyên nhân nguồn cung nhà ở mới liên tục đội giá, xuất hiện những cột giá kỷ lục so với trước đây. Thứ nhất là do quy mô dự án sau lớn hơn dự án trước, tiện ích nhiều hơn và phân khúc nhà ở đẳng cấp hơn nên giá cũng cao hơn. Tuy nhiên, vùng giá mới thiết lập lại khiến dự án cũ đội giá theo dự án mới.

Nguyên nhân thứ hai là nguồn lực đầu tư đang dồn về Bình Dương liên tục tăng mạnh từ năm 2019 đến 2021 đã thúc đẩy địa bàn này gia tăng sức hút với người mua. Thứ ba là Bình Dương có vị trí giáp ranh TP HCM, đặt trong vai trò là thủ phủ công nghiệp lớn, đã phát triển hạ tầng ổn định nên trở thành sân sau kết nối tốt với TP Thủ Đức - điểm nóng mới của toàn thị trường nhà ở các tỉnh thuộc vùng TP HCM.

Thứ tư, không loại trừ nguyên nhân chủ quan, đó là các chủ đầu tư mới tham gia thị trường Bình Dương đang chào bán mức giá cao do họ đặt kỳ vọng biên lợi nhuận quá cao.

"Nguồn cung nhà ở mới với mặt bằng giá lập đỉnh thị trường có thể đặt ra thách thức về hiện tượng dội giá, có nghĩa là người mua sau cùng không chấp nhận vùng giá đỉnh này", ông Đào cảnh báo.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao CBRE thừa nhận, nguồn cung nhà ở mới có giá liên tục leo thang so với nguồn cung cũ tại Bình Dương đặt ra thách thức trong thời gian tới.

Theo ông, hiện nay thanh khoản của thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn đạt mức cao do có nhiều chính sách bán hàng ưu đãi. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại: F1 bán cho F2 trở đi) bắt đầu có dấu hiệu chậm lại. Điều này cho thấy nhà đầu tư tại thị trường này cần thêm thời gian để cải thiện thanh khoản của thị trường thứ cấp và chốt lời.

Tác giả: Trung Tín