Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, đứng trước nguy cơ rơi vào suy thoái

Kẹp hàng

Chấp nhận giảm tới gần 25% so với đỉnh giá lúc mua vào, nhưng 2 lô đất nền tại huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh của anh Tuấn Anh - một nhà đầu tư cá nhân trú tại quận Hà Đông, Hà Nội vẫn chưa cắt lỗ thành công. Trong khi đó, phân nửa trong số gần 5 tỷ đồng đầu tư đến từ vay ngân hàng. Lãi suất tăng cao, tình trạng “kẹp hàng” đang là nỗi lo lớn của nhà đầu tư này.

Nhiều nhà đầu tư vào sóng đất nền hồi đầu năm nay cũng đang rơi vào tình cảnh “khóc dở, mếu dở”, bởi bán không ai mua, trong khi áp lực trả gốc và lãi vay ngân hàng lớn dần, có người phải vay bên ngoài để trả nợ ngân hàng.

Anh Mạnh Hoàng, một nhà đầu tư ôm 2 lô đất diện tích gần 100 m2 tại một dự án ở TP. Đà Nẵng từ cuối năm ngoái chia sẻ, cách đây vài tháng, mặt bằng giá là 3,3 tỷ đồng/lô, nhưng giờ đây, giá rao bán được anh giảm xuống còn 2,7 tỷ đồng/lô mà vẫn không thấy ai hỏi mua.

Kể cả giao dịch qua sàn, như chia sẻ của anh Minh Tuấn, một môi giới bất động sản cho biết, việc bán cắt lỗ cũng không dễ dàng. Gần 5 tháng qua, sàn của anh chỉ thực hiện được 2 thương vụ mua lại căn hộ chung cư, chưa chốt được lô đất nền nào của khách gửi, dù giá giảm 20 - 30%. Năm ngoái, vướng dịch Covid-19, nhưng mỗi tháng vẫn có 2 - 3 giao dịch, thậm chí trong quý cuối năm, ngay sau giãn cách, có tháng đạt 5 - 6 giao dịch.

“Nhà nhỏ trong ngõ nhỏ cũng ế, đất nền càng khó bán, nhất là tại những vùng có sóng từ hồi đầu năm, bởi hầu hết là đầu cơ. Trong khi đó, phía đầu ra thì vướng ngân hàng khó giải ngân tiền vào thời điểm này, chưa kể tâm lý nhiều người muốn chờ giá giảm thêm mới xuống tiền”, anh Minh Tuấn nói.

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, tình trạng rớt giá bất động sản tại các tỉnh phía Bắc dần diễn ra trên diện rộng. Tính riêng quý III/2022, Bắc Ninh ghi nhận giá bán đất nền giảm 6% so với quý II, từ 28 triệu đồng/m2 xuống 26 triệu đồng/m2. Một số tỉnh có giá đất nền không thay đổi như Hưng Yên, bình quân vẫn gần 20 triệu đồng/m2.

Tại khu vực phía Nam, theo báo cáo thị trường nhà đất TP.HCM và các vùng lân cận của DKRA, từ quý III/2022 đến nay, thanh khoản đất nền ngày càng giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 52%, mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đối với nhà ở và đất nền, giá giao dịch thứ cấp trong quý III/2022 giảm 2 - 3%.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM nhận xét, thị trường trông có vẻ bình lặng, nhưng đằng sau đó là làn sóng cắt lỗ đang diễn ra ở phân khúc nhà ở thấp tầng, đất nền dự án và đất thổ cư.

Số liệu của CBRE Việt Nam cho biết, hiện có hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt do vay vốn đầu tư bất động sản, muốn bán nhưng khó có thể bán được, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao.

Bên bán đang đỏ mắt tìm bên mua, nhất là những người vay vốn ngân hàng để đầu tư

Đợt điều chỉnh có thể kéo dài

Sự điều chỉnh của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã tạo ra sự phân hoá rõ nét trên từng phân khúc và các nhóm đầu tư. Giới chuyên gia cho rằng, sau thời gian tăng nóng, thị trường địa ốc đang bước vào nhịp điều chỉnh, nhất là khi ngành ngân hàng chặt chẽ hơn trong việc cho vay lĩnh vực này.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, việc kiểm soát tín dụng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, góp phần dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ bất động sản đều giảm trong quý III/2022, với 4.600 căn tiêu thụ, giảm 15% so với quý II. Để kích cầu, các chủ đầu tư áp dụng kỳ hạn thanh toán dễ dàng hơn, tăng chiết khấu lớn, hoặc khuyến mại hấp dẫn cho khách hàng. Tuy nhiên, nhu cầu chưa được cải thiện, bởi nhà đầu tư vẫn có tâm lý chờ đợi.

Chuyên gia bất động sản Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho biết, thị trường bất động rất nhiều năm mới gặp bối cảnh khó khăn như hiện tại. Không chỉ về nguồn cung, thanh khoản, mà cả về giá bán cũng như lực lượng lao động tham gia thị trường. Làn sóng cắt lỗ hàng chục phần trăm đang diễn ra tại nhiều phân khúc, tuy nhiên, cơ hội bỏ tiền vào phân khúc đất nền, nhà thấp tầng hay chung cư lúc này vẫn chưa rõ ràng, bởi diễn biến tiếp theo của thị trường đang là ẩn số.

Đơn cử, với những phân khúc tăng nóng giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022, mức tăng giá lên tới 60 - 80%, thậm chí 100% trong vòng một năm, trong khi không có nhiều yếu tố hỗ trợ từ hạ tầng, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia đa số là đầu cơ lướt sóng, thì mức giá giảm 20 - 30% gần đây chưa đủ để hấp dẫn người mua. Ông Duy dự đoán, giai đoạn điều chỉnh của thị trường có thể kéo dài 1,5 - 2 năm, hiện mới đi được một phần ba quãng đường.

Phân khúc nào có nguy cơ giảm giá sâu nhất? Ông Duy nhận định, khi thị trường đang khó khăn, những sản phẩm không vay được ngân hàng sẽ “bể” đầu tiên, nhất là sản phẩm mang tính đầu cơ cao, diện tích lớn, đơn giá thấp, vì trong giai đoạn thị trường phát triển trước đó, đây là các sản phẩm tăng giá rất mạnh.

Tác giả: Trang Ninh