Dự kiến ngày 17/3, tại phiên họp thứ 21, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Mới đây, Chính phủ đã có tờ trình dự thảo luật gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong đó có một số điểm mới đáng lưu ý.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Về quy định sở hữu nhà ở, những dự thảo trước đó đưa ra hai phương án về sở hữu nhà chung cư. Một là sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Hai là không quy định niên hạn (phương án trong luật hiện hành).

Tuy nhiên, trong dự thảo mới nhất, Chính phủ chỉ đưa ra phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn. Theo lý giải của Chính phủ, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Chính phủ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Ảnh: Hà Phong).

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM vẫn còn rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn. Do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Vì vậy, Chính phủ cho rằng cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Đây cũng là nội dung nhận nhiều ý kiến trái chiều trong các hội thảo góp ý về dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó nhiều chuyên gia không đồng tình quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn cho rằng cơ quan soạn thảo cần đánh giá cẩn trọng tác động từ quy định này.

Theo ông Tuấn, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia này đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam) cũng phản đối quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo phân tích của ông, nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Ông Đường nhận định đây là khối tài sản rất lớn của người dân, Nhà nước không thể ra mệnh lệnh chấm dứt quyền sở hữu.

Xây nhà ở không dùng ngân sách sẽ được hưởng nhiều ưu đãi

Cũng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Chính phủ quy định bổ sung một số nội dung liên quan phát triển nhà ở xã hội.

Điểm mới của dự thảo lần này là sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đất để xây dựng và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư xây nhà ở xã hội không dùng ngân sách sẽ hưởng các ưu đãi như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng... (Ảnh: Hà Phong).

Trước thực tế có nhiều vướng mắc về quy hoạch, bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội, trong dự thảo luật lần này, Chính phủ đề cập nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Theo đề xuất của Chính phủ, trong trường hợp không dùng ngân sách xây nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ hưởng các ưu đãi như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư cũng được dành một phần quỹ đất hoặc phần diện tích sàn thuộc khối đế công trình để kinh doanh dịch vụ, thương mại và hạch toán riêng, hưởng lợi nhuận thu được từ hoạt động này.

Quy định của Chính phủ cũng nêu rõ giá bán nhà ở xã hội với các dự án không dùng nguồn ngân sách sẽ được tính đúng, đủ các chi phí để chủ đầu tư thu hồi vốn xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và các loại thuế theo quy định.

Trong khi đó, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm mua, thuê nhà, theo thị trường. Quy định này tương tự trong Luật hiện hành.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương với 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo luật sửa đổi đã tăng 13 điều; trong đó bãi bỏ 7 điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều và bổ sung mới 34 điều.

Tác giả: Hoài Thu