Thủ tục làm nhà ở xã hội còn nhiều bất cập

Là một đơn vị có nhiều năm xây dựng nhà ở thu nhập thấp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành (Công ty Lê Thành), cho biết tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội (NƠXH) là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nhưng thường mất thời gian từ 4 đến 5 năm.

Thủ tục pháp lý làm nhà ở xã hội còn nhiều bất cập.

Ông Nghĩa cho biết, công ty đang triển khai 2 dự án nhà ở xã hội đang bị vướng mắc mấy năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Theo đó, Dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc đã triển khai, đang vướng hàng loạt khó khăn, vướng mắc về quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà lẽ ra doanh nghiệp này đương nhiên được hưởng khi làm NƠXH.

Ngoài ra, dự án còn vướng về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vay vốn ưu đãi; thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng; chính sách thuế. Từ đó, doanh nghiệp không thể được cấp sổ hồng cho dự án để cầm cố vay ngân hàng ưu đãi theo quy định làm nhà ở xã hội, với lãi suất 4,8%/năm.

Dự án thứ hai nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, theo quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở Tp.HCM giai đoạn 2016-2020 thì khu đất này ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019 đến nay đã gần 2 năm nhưng vẫn chưa có “Quyết định chủ trương đầu tư” do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án.

Đó là dự án đang triển khai, còn những dự án đã làm xong, bàn giao nhà cho người dân cũng vướng mắc nhiều thủ tục.

Như trường hợp dự án NOXH An Phú Đông (quận 12, Tp.HCM) của Tổng Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư.

Dù đã bàn giao nhà cho người dân vào ở từ năm 2019 nhưng đến nay việc cấp sổ hồng cho người mua nhà vẫn “treo” lơ lửng chưa biết đến bao giờ mới xong.

Một lãnh đạo của Tổng Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn cho biết, dự án có diện tích 4.200m2, đã xây dựng tòa nhà 16 tầng với 320 căn hộ và được Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) chấp thuận kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình, được bàn giao đưa vào sử dụng từ tháng 12/2019.

Tuy nhiên, đến thời điểm này công ty vẫn chưa thể làm thủ tục cấp sổ hồng cho các hộ dân. Sở dĩ có tình trạng này, bởi UBND quận 12 không chấp thuận phương án kết nối giao thông từ dự án vào hạ tầng hiện hữu.

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn tự có để đầu tư nâng cấp mở rộng tuyến đường hiện hữu bờ bao kênh Rạch Gia, với quy mô mặt cắt ngang đường là 7 m để kết nối vào dự án.

Theo vị này, đây là dự án NOXH do doanh nghiệp tự đền bù đất và đầu tư xây dựng bằng kinh phí của mình nhằm mục đích đóng góp chung vào quỹ NOXH cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM nên lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp không quá 10%.

Do đó, việc yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục đầu tư kinh phí để nâng cấp hạ tầng đường giao thông kết nối vào dự án là không phù hợp với các quy định của nhà nước về hỗ trợ đối với chủ đầu tư dự án NOXH. Vụ việc cứ lằng nhằng như vậy kéo dài, khiến cư dân tại đây vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Cần gỡ vướng để phát triển nhà ở xã hội

Nói về những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải khi muốn làm NƠXH, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho biết, một trong những “rào cản” chính là thủ tục còn nhiều bấp cập, đặc biệt thủ tục đầu tư dự án NƠXH của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cần phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án xây dựng NƠXH để cho thuê, bán với giá phù hợp đối người có thu nhập trung bình, thấp.

Dẫn chứng cụ thể, ông Châu nói: “Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án NƠXH do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Điều này dẫn đến hồ sơ không được giải quyết kịp thời do phải chờ đợi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 vốn rất nhiêu khê”.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án NƠXH, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị tại điều 54 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định UBND cấp tỉnh quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng NƠXH cho thuê, mà chưa bao gồm NƠXH để bán, cho thuê mua.

Do vậy, cần phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án xây dựng NƠXH để cho thuê, bán, cho thuê mua và nhà ở giá phù hợp với người có thu nhập trung bình, thấp. Ngoài ra, vì ngân sách nhà nước có hạn nên nguồn vốn ngân sách chỉ nên tập trung phát triển NƠXH cho thuê. Đối với NƠXH để bán, cho thuê mua, có thể xã hội hóa, thu hút DN tư nhân bằng những chính sách ưu đãi thực chất.

Bên cạnh đó, chúng tôi thống nhất với việc bãi bỏ quy định cho phép chủ dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha được lựa chọn giữa hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất đó....

Tôi đề nghị sửa đổi điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP theo hướng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn xây dựng NƠXH trên 20% quỹ đất trong dự án hoặc được hoán đổi bằng quỹ đất ở hoặc quỹ nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc bảo đảm giá trị tương đương.

Bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình, thấp với mức ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng một nửa mức dành cho NƠXH.

Song song đó, cần sớm chỉ đạo đẩy nhanh gói tín dụng 15.000 tỷ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách NƠXH. Trước hết, hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân - lao động. Sau đó, bổ sung đối tượng chủ nhà trọ cũng được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ cho công nhân - lao động thuê.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN cho phép các Ngân hàng: Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua NƠXH. Bởi vì với quy định hiện nay, cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH với điều kiện phải gửi tiết kiệm tại đây trong 12 tháng.

Bên cạnh đó, để người vay tiếp cận được chính sách giảm 2% lãi suất theo gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng, đề nghị các địa phương tập trung tháo gỡ những thủ tục hành chính bên cạnh việc thực hiện đấu thầu các khu đất công được quy hoạch làm NƠXH.

Tác giả: Nguyễn Quốc Lâm