Nhiều dự án nhà ở xã hội đang gặp vướng về vấn đề thủ tục, không thể triển khai. Ảnh: Thạch Thảo.

Theo đánh giá của chuyên gia Savills, tại nhiều nơi trên thế giới, các dự án nhà ở xã hội sẽ không thể được thực hiện nếu chỉ dựa vào ngân sách của Nhà nước. Chính vì vậy, sự có mặt hỗ trợ và đồng hành của khối tư nhân là điều cần thiết. Tuy nhiên, các doanh nghiệp Việt Nam hiện gặp nhiều khó khăn khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Bài toán kinh tế xã hội của nhiều quốc gia

Trong nghiên cứu “Nhà ở giá phải chăng - Những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn”, các chuyên gia của Savills đã cho rằng nhà ở xã hội là sản phẩm đặc thù với sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước.

Tương tự như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân. Đây sẽ là nguồn động lực không nhỏ giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.

Nghiên cứu này cho thấy ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Tuy nhiên, hiện chưa một quốc gia nào có thể đưa ra giải pháp phát triển nhà ở xã hội mang tính cấu trúc.

Việc xây dựng nhà ở xã hội không thể phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách Nhà nước. Ảnh: HQC.

“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án nhà ở xã hội là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi ở nhiều thị trường, phía Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này”, các chuyên gia của Savills bình luận.

“Tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án nhà ở xã hội”, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng nhiều yếu tố, bao gồm điều kiện mua, cách thức phân phối, quy định chuyển nhượng, rất khó để thực hiện, trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết vấn đề đó.

“Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này”, ông Troy nhận định.

Theo Phó giám đốc Savills Việt Nam, việc đầu tư vào nhà ở xã hội có thể giúp doanh nghiệp thu về lợi nhuận 10%/năm. Tuy nhiên, rủi ro trong quá trình phát triển dự án tương đối lớn.

Trong khi đó, doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được khoản lợi nhuận 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng. Vì vậy, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư hấp dẫn đối với các doanh nghiệp.

Lời giải nào cho Việt Nam?

Ông Troy Griffiths cho biết nguồn cung nhà ở xã hội tại Việt Nam gần như không thay đổi trong những năm trở lại đây dù nhiều sáng kiến đã được đề xuất.

Theo ông Troy, số lượng nhà ở xã hội theo đề án lên tới 800.000 hay 1,4 triệu căn là chưa hoàn toàn chính xác. Nếu phân tích kỹ lưỡng, các dự án nhà ở xã hội không bắt buộc phải được bàn giao cùng lúc, cũng như không hoàn toàn được phát triển bởi Nhà nước.

Các chủ đầu tư quốc tế mong muốn tham gia phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam. Ảnh: T.L.

“Tại một số thị trường như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này”, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết.

Tuy nhiên, hiện Việt Nam chưa có quy định đầy đủ về điều kiện để xây dựng các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư quốc tế.

“Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng, xuyên suốt và được chỉ đạo, đảm bảo bởi Chính phủ, tôi tin rằng những dự án nhà ở xã hội sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Chỉ các dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân về mặt lợi nhuận”, vị chuyên gia khuyến nghị.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng Việt Nam sẽ chỉ hiện thực hóa thành công mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong trường hợp các thể chế chính sách được hoàn thiện.

Theo, ông Hưng, việc lựa chọn chủ đầu tư theo pháp luật đấu thầu cũng đã được cắt giảm nhiều thủ tục. Bên cạnh đó, dự thảo mới sẽ nhắm đến việc cắt giảm nhiều thủ tục trong khâu xác định đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, vị này còn chia sẻ rằng nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua vào kỳ họp tháng 10-2023, Bộ Xây dựng sẽ trình nghị quyết thí điểm về phát triển nhà ở cho công nhân. Không chỉ vậy, ông Hưng cũng đảm bảo gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ sớm triển khai để tăng nguồn lực phát triển nhà ở xã hội.

Tác giả: Thanh Vũ