Theo PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, bất động sản là một trong bốn thị trường trọng tâm được Thủ tướng quan tâm chỉ đạo trong thời gian gần đây. Năm 2023, thị trường này sẽ sang trang mới khi nhiều luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, trong đó, rất quan trọng là Luật Đất đai sửa đổi.

Về 5 phân mảng thị trường, theo TS Trần Kim Chung, ở thị trường đầu tiên là thị trường đất đai đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường.

Thị trường bất động sản 2023 sẽ có nhiều tín hiệu tươi sáng. (Ảnh minh họa)

Tiếp theo, thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 sẽ có thay đổi khi Thủ tướng đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hóa phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.

Trong khi đó, thị trường bất động sản công nghiệp chưa khi nào có cơ hội tốt như hiện nay. Nhiều doanh nghiệp FDI đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dịch chuyển luồng vốn trên thế giới. Kết thúc năm 2022, dù chịu nhiều tác động của tình hình thế giới nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng 8%, lạm phát kiểm soát ở mức 3%...

Thứ tư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu tăng trở lại sau khi du lịch Việt Nam mở cửa và khởi sắc.

Thị trường cuối cùng trong 5 phân mảng là bất động sản tài chính. Ở mảng thị trường này, TS Trần Kim Chung xem xét trên 10 bình diện luồng tiền và nhận thấy những tín hiệu tích cực là chủ đạo. Luồng tiền thứ nhất là tín dụng năm 2023 sẽ tốt hơn năm nay nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023.

Luồng tiền thứ hai là chứng khoán đã có xu hướng tăng. Đặt khả năng nếu chứng khoán tăng đến mức 1.300 - 1.400 điểm sẽ có một lượng tiền lớn đi vào nền kinh tế và bất động sản.

Luồng tiền thứ ba trái phiếu dần phục hồi, năm 2023 có khoảng hơn 6 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn nhưng với các phản ứng chính sách được đưa ra, vấn đề này được kiểm soát.

Luồng tiền thứ tư là nguồn vốn đầu tư nước ngoài có nhiều triển vọng gia tăng. Hơn 200 đại diện cấp cao từ các công ty đầu tư hàng đầu đã chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất và đứng thứ hai trong nhóm các thị trường mới nổi. Lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.

Luồng tiền thứ năm là kiều hối vẫn đang rất ổn định. Việt Nam là một trong 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% kiều hối đầu tư vào bất động sản nói chung.

Luồng tiền thứ sáu là các nhà đầu tư tiềm năng không hạn chế khi có cơ hội sẽ đầu tư ngay với tâm lý không có ngoại lệ là có tích luỹ sẽ đầu tư đất đai, nhà ở.

Các luồng tiền còn lại ở mức ổn định như các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vượt qua thời điểm khó khăn; M&A tiếp tục tăng; những nhà đầu tư chiến lược mới xuất hiện có thể xem như sếu đầu đàn thay đổi cục diện của một địa phương, một vùng kinh tế…

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản tận dụng được những triển vọng tích cực trên, TS Trần Kim Chung kiến nghị một số giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản; hoàn thiện các chỉ báo thị trường bất động sản như chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà…; tăng cường minh bạch thị trường, huy động các nguồn lực tiềm năng các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần hướng đến tính chuyên nghiệp.

Đặc biệt, TS Chung nhấn mạnh: cần có chính sách khơi thông dòng chảy luồng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người làm) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua) với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho một số đối tượng khách hàng cụ thể khi có giao dịch được thực hiện.

Đồng quan điểm, TS Trần Đình Thiên nhận định, sang năm 2023, dự báo Việt Nam vẫn thuộc top triển vọng tích cực ở chỉ số tăng trưởng ổn định và có hạng cao hơn trong khu vực ASEAN. Đồng thời, doanh nghiệp nỗ lực cùng Chính phủ để xây dựng cấu trúc thị trường trái phiếu hỗ trợ doanh nghiệp nhiều hơn, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nêu ý kiến: Việt Nam có tăng trưởng rất tốt trong những năm vừa qua, đặc biệt từ năm 2011 đến nay. Vấn đề này ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả bất động sản trong đó có dòng vốn ngoại đầu tư đóng vai trò quan trọng, từ đó có thể so sánh việc đầu tư ở Việt Nam tăng như thế nào so với các thị trường khác.

Theo bà Trang, dòng vốn ngoại ở Việt Nam giúp người dân nói chung cải thiện thu nhập, việc thu hút đầu tư FDI tại miền Bắc chiếm 37% và miền Nam đặc biệt Đông Nam Bộ chiếm 41% ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản. Nếu tính lượng FDI vào Việt Nam thì dẫn đầu là sản xuất và thứ hai là bất động sản. Cùng với đó, trong 5 năm trở lại đây còn có các quỹ đầu tư vào Việt Nam. Trước đó, dòng vốn đăng ký đầu tư vào bất động sản cao nhưng vốn thực hiện lại thấp, tuy nhiên gần đây vốn thực hiện bắt đầu tăng mạnh.

"Có ba loại vốn chính vào Việt Nam bao gồm: Đầu tư bằng vốn tự có; công ty quản lý quỹ và nhà đầu tư tài chính. Đến nay, Việt Nam được đánh giá là thị trường đầu tư cơ hội, chứ không phải thị trường đầu tư thông qua dòng tiền ổn định. Dòng vốn đi vào bất động sản cũng có rất nhiều phân khúc và bắt đầu dịch chuyển ở các phân khúc khác nhau như nhà ở, khu công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ...tùy theo khu vực", bà Trang nói.

Về viễn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2032, theo bà Trang, bất động sản không chỉ dừng lại ở căn hộ, đất nền, nhà ở xã hội mà còn rất nhiều phân khúc khác.

Riêng về thị trường căn hộ ở Hà Nội, các sản phẩm trung cấp đang có nhu cầu thật trong những năm qua.

Còn thị trường bất động sản đất nền luôn luôn “thú vị”, vì đó là đầu tư cho tương lai, luôn được quan tâm và ảnh hưởng tới rất nhiều góc độ trong an sinh xã hội. Xu hướng hiện nay các chủ đầu tư là xây dựng các dự án lớn hơn ở khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội, các khu vực này có đóng góp rất nhiều nguồn cung cho thị trường.

“Theo chúng tôi nghiên cứu, các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn, vậy cấu trúc phải nằm ở vốn chủ sở hữu ít nhất phải từ 30 - 40%, nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó thì thị trường mới đảm bảo cân bằng”, bà Trang phân tích.

Tác giả: Châu Anh