So với đất nền, đầu tư căn hộ chung cư biên lợi nhuận không cao bằng, nhưng an toàn. Ảnh: Dũng Minh

Người mua vẫn lưỡng lự

Để hâm nóng thị trường địa ốc cũng là kích cầu tiêu dùng bất động sản tháng cuối năm, nhiều chủ đầu tư đã tung ra những chính sách ưu đãi, khuyến mãi “khủng” chưa từng có tiền lệ. Đặc biệt, càng cận Tết Nguyên đán 2023, nhu cầu đẩy hàng của nhà đầu tư “đuối vốn” càng gia tăng.

Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành, hiện là thời điểm phù hợp để các nhà đầu tư có sẵn nguồn tài chính “săn hàng”. Tuy nhiên, ghi nhận từ thực tế cho thấy, một bộ phận nhà đầu tư vẫn còn lưỡng lự, cho dù có nhu cầu và sẵn tiền mặt.

Chị Nguyễn Thu Nga (ngụ tại quận 3, TP.HCM) chia sẻ, với khoản tài chính sẵn có 3 tỷ đồng, trong đó một nửa là tiền tích lũy được, phần còn lại do gia đình hỗ trợ để mua nhà, thế nhưng nhiều tháng qua vẫn chưa thể quyết định có nên “xuống tiền” hay không vì cho rằng giá vẫn còn cao, nếu mua lúc này sẽ bị hớ.

“Thực sự lúc này tôi rất băn khoăn, không biết nên gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất cao, hay là xuống tiền mua mua nhà đất giảm giá, hoặc chờ giá bất động sản giảm thêm rồi mới bắt đáy?”, chị Nga bộc bạch.

Tương tự, anh Hoàng Hùng (ngụ tại quận Bình Thạnh, TP.HCM), hiện có 5 tỷ đồng muốn mua căn hộ chung cư cao cấp tại quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) để đầu tư. Chưa kể, để kích cầu dự án, chủ đầu đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn như tặng phí quản lý chung cư, tặng gói nội thất, chiết khấu cao…

“Mua nhà trong đợt chào bán đầu tiên có nhiều điểm lợi, giá cũng mềm hơn so với các đợt chào bán sau, nên có thể bán chốt lời để hưởng chênh lệch giá khi chủ đầu tư mở bán đợt cuối. Trong trường hợp chưa bán được ngay, tôi sẽ dọn về ở một vài năm để tận hưởng tiện ích dự án rồi tiếp tục chào bán”, anh Hùng nói.

Tính toán là vậy, nhưng tính đến nay đã hơn 3 tháng trôi qua mà nhà đầu tư này vẫn chưa thể đưa ra quyết định vì còn nhiều điểm băn khoăn như không biết cơ hội đầu tư căn hộ cao cấp trong giai đoạn 2023-2024 như thế nào, rủi ro ra sao, cũng không rõ với nguồn vốn 5 tỷ đồng đang có thì mua được căn hộ cao cấp vị trí nào, biên lợi nhuận lúc bán ra là bao nhiêu?...

Hay như trường hợp của anh Quốc Khánh (ngụ quận 8, TP.HCM), làm trong ngành công nghệ thực phẩm, thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, hiện tích cóp được 2 tỷ đồng nhưng không biết nên chọn căn hộ hay đầu tư đất nền, bởi với nguồn tài chính không quá lớn này sẽ không có nhiều lựa chọn cho phân khúc căn hộ tại TP.HCM, trong khi đầu tư đất nền thì nhiều rủi ro hơn.

“Nếu chọn phương án mua đất nền thì với 2 tỷ đồng đang có, tôi chưa biết chọn khu vực nào đầu tư cho phù hợp, cần cân nhắc rủi ro nào cho cả 2 phương án đầu tư căn hộ và đất nền”, anh Khánh băn khoăn.

Trông giỏ... bỏ tiền

Một bộ phận nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi bất động sản giảm giá thêm mới mua vào. Ảnh: Dũng Minh

Theo các chuyên gia, nguồn tiền trong dân còn nhiều, nhưng do bối cảnh chung có nhiều biến động khiến tâm lý bị ảnh hưởng. Dẫu vậy, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt khi chọn được sản phẩm chất lượng và khả năng sinh lời cao.

Nói như bà Lương Đình Thúy Vân, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Mogin Holdings, dù lựa chọn phân khúc hay sản phẩm nào, nhà đầu tư nên “nằm lòng” quy tắc: Lợi nhuận thường tỷ lệ thuận với rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn và ngược lại.

Lấy trường hợp của nhà đầu tư Quốc Khánh để phân tích, bà Vân cho rằng, 2 tỷ đồng là khoản vốn “kha khá” với nhiều người nên trước khi quyết định đầu tư, cần chú trọng tiêu chí bảo toàn vốn hơn là lợi nhuận. Theo đó, nhà đầu tư cần tính toán thời điểm này cần ưu tiên tiêu chí nào, “an cư lạc nghiệp” hay đầu tư. Nếu cần an cư thì có thể chọn căn hộ đã hoàn thiện và có sổ đỏ để ở vài năm rồi cân nhắc bán ra nếu thu được khoản chênh lệch giá như kỳ vọng. Trường hợp ưu tiên đầu tư để tăng trưởng dòng tiền, nhà đầu tư có thể chấp nhận mạo hiểm đầu tư vào đất nền vì biên lợi nhuận của dòng sản phẩm này trong 3 năm sẽ cao hơn so với căn hộ.

“Nhà đầu tư cần đặt ra một ngưỡng chịu đựng rủi ro cho riêng mình, từ đó xác định biên lợi nhuận kỳ vọng và đưa ra quyết định chọn lựa căn hộ, đất nền thổ cư hay đất nông nghiệp”, bà Vân chia sẻ thêm.

Ở góc nhìn khác, theo ông Phạm Anh Khôi, Tổng giám đốc Công ty Tài chính FINA, hiện chưa phải lúc “bắt đáy” ngắn hạn, mà cần tâm thế đầu tư lâu dài. Nguyên do bởi thị trường bất động sản có sự khác biệt so với thị trường tài chính, do tính địa phương cao nên đáy của nơi này không nhất thiết là đáy nơi khác, không có sự di chuyển đồng nhất giữa các địa phương.

Đơn cử, những khu vực có nhu cầu nhà ở cao như TP. Thủ Đức, quận Bình Thạnh (TP.HCM) không có sự sụt giảm giá, nhưng nếu đi đến thị trường tỉnh, nơi cơ sở hạ tầng chưa phát triển, giá có thể đã giảm 30-40% và tạo đáy. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, thay vì đầu cơ ngắn hạn thì nên tập trung đầu tư dài hạn vào giá trị sản phẩm như vị trí, ở những khu vực mật độ dân cư cao, cơ sở hạ tầng hiện hữu đầy đủ điện, đường, trường, trạm... Ngoài ra, cũng cần đánh giá sản phẩm có khả năng khai thác kinh doanh hay không, nếu không ở được thì có thể cho thuê hay không, tài sản có thể đóng góp được gì cho hoạt động sản xuất - kinh doanh?...

“Mỗi nhà đầu tư cần có quyết định của riêng mình, tùy khẩu vị rủi ro và khả năng tài chính, nếu có thể giữ lâu dài thì không nhất thiết đi theo đám đông. Còn nếu sợ hãi thì không nên đầu tư vào bất động sản vào thời điểm hiện tại, thay vào đó cần hướng tới những tài sản an toàn hơn”, ông Khôi nêu quan điểm.

Nhà đầu tư Trần Thu Hương (ngụ tại TP. Thủ Đức) - người có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho hay, có 3 nguyên tắc nhà đầu tư cần lưu ý trước khi chọn mua bất động sản: Một là, đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm hoặc kết nối thông thoáng với khu vực trung tâm nơi đang sinh sống và làm việc; hai là, chọn sản phẩm mà mình am hiểu nhất để thuận lợi trong giao dịch (giá cạnh tranh hoặc rẻ hơn so với sản phẩm tương đồng); ba là, có thể săn các sản phẩm của chủ đầu tư có chính sách giảm giá sâu bằng chiết khấu kỹ thuật, đây cũng là cơ hội mua được sản phẩm giá tốt trên thị trường sơ cấp.

“Xét trong dài hạn, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn cho những dòng vốn ổn định. Quan trọng là chúng ta có chọn mua được loại bất động sản tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận tiện... hay không. Ngoài ra, khi đầu tư trong giai đoạn thanh khoản thị trường yếu như hiện nay, cần trích ra một khoản dự phòng rủi ro cố định. Nếu có các khoản vay phát sinh trong quá trình đầu tư, hãy đảm bảo liên tục tái cơ cấu nợ vay, đảm bảo công thức trả nợ vay tối đa bằng 50% thu nhập ổn định để tránh bẫy lãi suất thả nổi”, nhà đầu tư này khuyến nghị.

Tác giả: Việt Dũng