Mua Thép Gia Sàng, chuyển “đất vàng” sang dự án bất động sản

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Công ty cổ phần Luyện cán thép Gia Sàng (Công ty Gia Sàng) tiền thân là Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng xây dựng, hoạt động từ năm 1975. Từng được ví là "cánh chim đầu đàn" của ngành thép Việt Nam, nhưng sau khi tiến hành cổ phần hóa vào năm 2007, Nhà máy liên tục thua lỗ đến mức phải ngừng sản xuất.

Sau 5 năm cổ phần hóa, đến hết năm 2012, Thép Gia Sàng lỗ lũy kế hơn 108 tỷ đồng và ngừng sản xuất từ tháng 1/2013. Tổng khoản nợ của Công ty Gia Sàng lên tới 121,3 tỷ đồng, bao gồm nợ ngân hàng, nợ thuế; lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế của người lao động, nợ đối tác… và không còn khả năng chi trả.

Tháng 1/2014, TAND TP. Thái Nguyên đã tuyên Công ty Gia Sàng phải thanh toán khoản vay trên 38,8 tỷ đồng và lãi suất cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Thái Nguyên. Ngày 5/5/2014, Chi cục Thi hành án dân sự Thái Nguyên quyết định cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản của Công ty để thi hành án.

Trước tình hình rơi vào trì trệ kéo dài, Công ty Gia Sàng đã thống nhất lựa chọn tìm nhà đầu tư mới, nhằm khôi phục hoạt động sản xuất dự án này. Tháng 12/2015, Công ty Gia Sàng có Nghị quyết số 05/NQ-HĐQT trong đó có nội dung: “HĐQT thống nhất lựa chọn Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng là nhà đầu tư thực hiện kế hoạch khôi phục và phát triển sản xuất Công ty cổ phần luyện cán thép Gia Sàng”.

Tháng 2/2016, Công ty Gia Sàng đề nghị cơ quan thi hành án kê biên toàn bộ tài sản, vật tư, các phụ kiện kèm theo của Công ty để đảm bảo thi hành án. Đến tháng 3/2016, Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên thực hiện kê biên toàn bộ nhà làm việc, nhà xưởng, máy móc, thiết bị, dụng cụ quản lý, kho bãi, vật kiến trúc và các công trình phụ trợ khác của Công ty Gia Sàng. Trong số các tài sản kê biên có 9 loại tài sản không phải là tài sản thế chấp của ngân hàng.

Ngày 16/3/2016, Công ty Gia Sàng có văn bản kiến nghị Bí thư Tỉnh uỷ, Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên cho Chi cục Thi hành án dân sự bán những tài sản kê biên nói trên cho Công ty Thái Hưng.

Ngày 24/5/2016, Chi cục Thi hành án dân sự và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Thái Nguyên ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản cố định, trong đó có nội dung: Tổ chức, cá nhân đăng ký mua tài sản phải có đề án tái cơ cấu sản xuất, có kinh nghiệm về thép và tiêu thụ sản phẩm, không được tháo dỡ máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phải cam kết khôi phục nhà máy, đưa nhà máy vào sản xuất nhằm tháo gỡ khó khăn, đảm bảo quyền lợi cho người lao động.

Đến ngày 7/7/2016, Trung tâm bán đấu giá tài sản tổ chức bán đấu giá, người mua trúng là Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng với giá trên 56,8 tỷ đồng (cao hơn giá khởi điểm 50 triệu đồng).

Ngày 22/7/2016, Chi cục Thi hành án dân sự Thái Nguyên đã tiến hành bàn giao toàn bộ tài sản đấu giá cho Công ty Thái Hưng.

Chi gần 57 tỷ đồng mua đấu giá tài sản của Công ty Gia Sàng, trước các cổ đông và người lao động Thép Gia Sàng, Công ty Thái Hưng cam kết: "Sẽ thực hiện đúng các điều kiện khi tham gia đấu giá, bao gồm đầu tư xây dựng cải tạo và khôi phục sản xuất Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng, tạo công ăn việc làm cho người lao động và đảm bảo an ninh trật tự trên địa phương".

Ngày 23/9/2016, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quyết định 2448/QĐ-UBND về việc thu hồi gần 21,4 ha đất của Công ty Gia Sàng, giao cho Công ty Thái Hưng thuê.

Theo đúng cam kết khi đấu giá, tháng 12/2016, Công ty Thái Hưng đã đưa Thép Gia Sàng hoạt động trở lại, nhưng chỉ sau nửa năm lại bất ngờ cho dừng hoạt động do quy mô nhỏ, công nghệ lạc hậu, thiết bị mất mát nhiều.

Tháng 7/2017, Ban lãnh đạo Công ty Gia Sàng họp bàn giải pháp và quyết định phải tìm phương án mới cứu Nhà máy bằng việc đầu tư cải tạo nâng cấp dây chuyền công nghệ hiện đại hơn, đề xuất phương án cải tạo, nâng cấp gắn với di dời nhà máy, tổng đầu tư hơn 834 tỷ đồng để báo cáo chủ đầu tư là Công ty Thái Hưng triển khai thực hiện.

Đối với vị trí khu “đất vàng" Nhà máy Gia Sàng, Công ty Thái Hưng đã xin chủ trương để thực hiện dự án bất động sản Thái Hưng Eco City và đã được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt.

Ngày 25/12/2017, UBND tỉnh Thái Nguyên giao nhiệm vụ cho Công ty Thái Hưng nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 Dự án Thái Hưng Eco City. Chỉ sau đó 2 ngày (tức ngày 27/12/2017) Quy hoạch chi tiết Dự án Thái Hưng Eco City chính thức được phê duyệt.

Sau đó, đến ngày 29/10/2018, UBND tỉnh Thái Nguyên đã chính thức cho phép Công ty Thái Hưng chuyển mục đích sử dụng gần 21,4 ha đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng sang mục đích xây dựng khu đô thị mới Thái Hưng Eco City, hoàn tất thương vụ “thâu tóm” đất nhà máy thép để xây dựng dự án bất động sản nghìn tỷ.

Đầu tư bất động sản không thể “ăn xổi”

Sức nóng của thị trường bất động sản khiến nhiều đại gia thuộc các lĩnh vực khác đứng ngồi không yên, trong đó có các đại gia ngành "thép" như Thái Hưng. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, đầu tư bất động sản không dễ để có thể thành công ngay lập tức.

Thị trường được đánh giá vẫn rất nhiều tiềm năng, đặc biệt là tại một địa phương đang đi lên như Thái Nguyên, nhưng việc nhiều doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản sẽ khiến sức cạnh tranh trên thị trường này ngày càng gay gắt. Người tiêu dùng có nhiều lựa chọn, tiêu chuẩn càng trở nên khắt khe và doanh nghiệp buộc phải không ngừng sáng tạo, đổi mới để đáp ứng nhu cầu.

Đặc biệt, tại Thái Nguyên, mặc dù thu hút nhiều lao động nhập cư về làm việc và định cư, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, nhưng đa số là công nhân phổ thông, mức thu nhập dưới trung bình, nên việc phát triển các dự án trung cấp và cao cấp được đánh giá là không thực sự dễ dàng như mong đợi.

Bên cạnh đó, mặc dù là đại gia ngành thép của Thái Nguyên, nhưng trong lĩnh vực bất động sản, Thái Hưng mới là tay chơi "tập sự". Trong khi đó, kinh doanh bất động sản yêu cầu có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, do đó, yếu tố quan trọng nhất là phải có những định hướng và kế hoạch triển khai rất rõ ràng, mới đạt được hiệu quả cao.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện tại phát triển dự án phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và huy động tiền từ nhà đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng, khi hai nguồn nêu trên bị hạn chế, dự án sẽ rơi vào “đói vốn” và có khả năng dừng triển khai, nhất là khi hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang tiến hành siết chặt tín dụng với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án trung và cao cấp.

Để phát triển thành công một dự án bất động sản, điều quan trọng là cần phải tạo ra sự khác biệt tại mỗi dự án, thậm chí là mỗi đợt bán hàng. Trong đó, sự khác biệt là mang lại cho khách hàng giá trị cao với mức giá phải chăng, hay nói cách khác, chủ đầu tư phải sẵn sàng chia sẻ với khách hàng của mình. Đây cũng là tiêu chí xuyên suốt trong quá trình tạo dựng hình ảnh, uy tín mà những chủ đầu tư chuyên nghiệp phải hướng tới.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp ngành thép cũng đã từng lấn sân sang mảng bất động sản, nhưng số thành công rất ít, hoặc thành công chỉ ở mức tương đối. Còn lại đều thất bại và phải chấp nhận thua lỗ và rời bỏ cuộc chơi.

Điển hình trong số đó có thể kể đến trường hợp của Tập đoàn Hoa Sen khi doanh nghiệp này "kém duyên" với mảng bất động sản tới 2 lần, trong đó một lần vào năm 2010 với 4 dự án và lần hai vào năm 2016 với hai dự án. Các dự án này ban đầu đều được kỳ vọng sẽ là động lực để giúp Hoa Sen vươn mình, trở thành tập đoàn đa ngành, nhưng sau đó đều không thể triển khai được và phải chấp nhận chuyển nhượng cho đối tác khác.