Nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận dương trong mùa báo cáo tài chính soát xét quý II/2022. Nhưng chất lượng dòng tiền lại là vấn đề cần xem xét.

Câu chuyện "mua rẻ" cổ phần

Lợi nhuận sau thuế của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) giảm gần 92%, từ mức hơn 2.400 tỷ đồng xuống còn hơn 200 tỷ đồng, sau khi đánh giá lại chỉ tiêu "thu nhập khác" từ khoản đầu tư vào Công ty Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.

Theo đó, trong ngày cuối cùng của quý II, Kinh Bắc hoàn tất mua thêm 5,7 triệu cổ phần của Công ty Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng để nâng sở hữu từ 19,5% lên 48% và chuyển đơn vị này thành công ty liên kết. Báo cáo cho thấy giá trị hợp lý của khoản đầu tư này gần 2.500 tỷ đồng, trong khi giá trị đầu tư tương ứng chỉ 96 tỷ đồng. Việc Kinh Bắc "mua rẻ" cổ phần của một đơn vị liên quan để ghi nhận lợi nhuận để lại những băn khoăn không nhỏ cho người đọc báo cáo tài chính.

Nhưng Kinh Bắc không phải doanh nghiệp duy nhất sử dụng việc "mua rẻ" cổ phần để kéo cao lợi nhuận bán niên. Báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va (mã: NVL) cho thấy khoản thu nhập khác lên tới 1.561 tỷ đồng. Đây là lãi từ giao dịch mua rẻ phần chênh lệch giữa sở hữu Novaland trong giá trị hợp lý của tài sản thuần để xác định được cao hơn giá phí khoản đầu tư vào Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley. Kết quả, Novaland lãi 1.818 tỷ đồng sau nửa năm, chỉ giảm gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chất lượng dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản là vấn đề cần xem xét (Ảnh: Hữu Nghị).

Một ông lớn ngành địa ốc khác cũng có câu chuyện "mua rẻ" cổ phần là Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH). Doanh thu thuần lũy kế 6 tháng của Khang Điền đạt 875 tỷ đồng, giảm hơn nửa so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, ông lớn bất động sản này vẫn tăng trưởng lợi nhuận 32% lên 625,7 tỷ đồng.

Công ty cũng ghi nhận thu nhập khác hơn 300 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi từ giao dịch mua rẻ, tức phần chênh lệch giữa phần sở hữu của công ty trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được cao hơn giá phí khoản đầu tư vào nhóm công ty Phước Nguyên và Đoàn Nguyên.

Dòng tiền kinh doanh âm nghìn tỷ đồng

Tuy nhiên, lợi nhuận chỉ là một phần của báo cáo tài chính. Một điểm cần lưu tâm là dòng tiền. Báo cáo tài chính cho thấy số doanh nghiệp có dòng tiền âm đang nhiều hơn doanh nghiệp có dòng tiền dương.

Còn các đại gia địa ốc có dòng tiền âm cả nghìn tỷ là Phát Đạt ( âm 2.510 tỷ đồng), DIC Corp (âm 1.575 tỷ đồng), Đất Xanh (âm 1.888 tỷ đồng), Khang Điền (âm 1.476 tỷ đồng), Kinh Bắc (âm 913,4 tỷ đồng), Văn Phú (âm 1.007 tỷ đồng), Tân Tạo (âm 1.114 tỷ đồng)...

Một số doanh nghiệp của dòng tiền dương là Novaland (3.382,7 tỷ đồng), Vinhomes (36.774 tỷ đồng), Becamex (1.393 tỷ đồng), Nam Long (132,4 tỷ đồng), An Gia (1961 tỷ đồng), Hòa Bình (1.358 tỷ đồng), Tập đoàn CEO (52,5 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (71,7 tỷ đồng)...

Nhưng ngay cả với những doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh dương, không ít doanh nghiệp tăng lại do các khoản phải trả, tức chiếm dụng vốn của đối tác, thay vì cải thiện hàng tồn kho, các khoản doanh thu tương lai của chính doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp địa ốc có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản là Novaland (52,4%), Nam Long (55%), Phát Đạt (55,7%), Khang Điền (62,5%), Quốc Cường Gia Lai (73,4%)...

Trao đổi với Dân trí, ông Đặng Trần Phục, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần AzFin Việt Nam, tổ chức chuyên về tài chính, cho biết để đánh giá một doanh nghiệp bất động sản không chỉ nhìn vào lợi nhuận, điều quan trọng là khoản đó đến từ đâu.

"Kết quả của doanh nghiệp bất động sản đột biến khoản mục lợi nhuận đến từ tài chính là lợi nhuận không bền vững hoặc chỉ đến một lần", ông nói.

Theo ông Phục, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản đột biến ở khoản mục lợi nhuận khác, có thể đến từ "thủ thuật" đánh giá lại các dự án hoặc khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên doanh liên kết...

"Về bản chất, nó không mang lại bất kỳ dòng tiền nào cho cổ đông, chỉ tăng giá trị tài sản và hạch toán vào lợi nhuận", ông Phục nói.

Lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản đột biến ở khoản mục lợi nhuận khác, có thể đến từ "thủ thuật" riêng (Ảnh: Hải Long).

Ông Phục nhận định, các doanh nghiệp phát triển bất động sản có đặc thù riêng. Cụ thể, thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Ngoài ra, tài sản có giá trị lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản là quỹ đất sạch, giấy phép phát triển...

"Vì những lý do trên, doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định, nếu sử dụng phương pháp đánh giá giống các doanh nghiệp sản xuất khác sẽ khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp", ông nói.

Trước vấn đề dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp âm, ông Phục lưu ý với doanh nghiệp bất động sản, khi phân tích dòng tiền, nếu chỉ nhìn giai đoạn ngắn sẽ không phản ánh đầy đủ, do tính chất bán hàng và thu tiền không đều như doanh nghiệp sản xuất thông thường. Đặc thù dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản chỉ đến mạnh trong giai đoạn đẩy bán dự án.

"Dòng tiền kinh doanh một quý hay thậm chí một năm của doanh nghiệp địa ốc âm chỉ thể hiện rằng quý đó, năm đó doanh nghiệp không bán hàng nhiều. Việc đánh giá dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản cần xem xét ít nhất 3 năm liền", ông Phục nhận định.

Tác giả: Thảo Thu