Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn dưới luật quy định giấy tờ quan trọng nhất trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng là “Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Vậy nên, từ trước đến nay nhiều người dân nghĩ rằng, chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là “sổ đỏ” mới có thể hoàn thành thủ tục cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên trên thực tế không phải mảnh đất nào cũng đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Ngay cả khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực từ ngày 1/1/2015 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Thông tư 15/2016/TT-BXD cũng chưa giải thích rõ những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác với sổ đỏ là những giấy tờ gì, khiến nhiều trường hợp chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Đất không có sổ đỏ được xây nhà ở khi nào? (Ảnh minh họa)

Trường hợp nào không có sổ đỏ vẫn được xây nhà?

Giấy tờ về đất đai để xin cấp giấy phép xây dựng

Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Luật Đất đai năm 2003.

Thứ 2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.

Thứ 3, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

Thứ 4, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định; các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

Thứ 5, các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Thứ 6, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, g

ồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ 7, báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Thứ 8, giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.

Thứ 9, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Mười là, hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

Mười một là, văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại 1, 2, 3, 4 và 5 nêu trên nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.

Cuối cùng, văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại 1, 2, 3, 4 và 5 nêu trên nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

Trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn mà không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì được miễn giấy phép xây dựng.

Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải xây dựng tùy ý mà phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:

- Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Theo đó, người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Trường hợp không có Giấy chứng nhận phải có một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất có mục đích là đất ở, cụ thể:

Căn cứ Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, một số loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải là Giấy chứng nhận như:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất để chứng minh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc

+ Giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận thửa đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

- Xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Mức phạt xây dựng sai phép

Mức xử phạt xây dựng trái pháp bị phạt bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào loại công trình, mức độ hành vi vi phạm lần đầu hay tái phạm. Cụ thể. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Cụ thể đối với các trường hợp có hành vi xây dựng sai phép (sai nội dụng giấy phép xây dựng được cấp) sẽ áp dụng như sau:

Mức phạt xây dựng trái phép đối với hành vi vi phạm lần đầu

Trường hợp 1: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo:

- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Mức: 3 - 5 triệu đồng.

- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 5 – 10 triệu đồng.

- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 10 – 20 triệu đồng.

Trường hợp 2: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới:

- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 10 – 20 triệu đồng.

- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 20 – 30 triệu đồng.

- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 30 – 50 triệu đồng.

Trường hợp 3: Phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Trường hợp 4: Người thực hiện các hành vi sau đây sẽ bị phạt từ 50 – 60 triệu đồng:

- Công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

- Vi phạm chỉ giới xây dựng.

- Công trình sai cốt xây dựng.

- Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác.

- Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này).

- Xây dựng cơi nới, xây dựng trái phép trên đất của người khác, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Mức phạt xây dựng sai phép đối với hành vi tiếp tục vị phạm, tái phạm khi đã bị lập biên bản

Khi người có hành vi xây dựng trái phép, sai phép ở trên đã bị phạt vi phạm mà vẫn tiếp tục hành vị hoặc tái phạm sẽ bị áp dụng mức phạt tăng năng như sau:

Thứ nhất, mức phạt vi phạm đối với hành vi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm:

- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 35 – 50 triệu đồng trừ trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 5 – 10 triệu đồng.

- Công trình xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 300 – 350 triệu đồng trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Thứ 2, mức phạt vi phạm đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm:

- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 70 - 80 triệu đồng trừ trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 10 - 20 triệu đồng.

- Công trình xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 950 triệu – 1 tỷ đồng trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Đối với các công trình xây dựng trái phép (sai phép) đã bị xử phạt vi phạm mà vẫn tái phạm sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung đó là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng.

Ngoài ra, tháo dỡ nhà, công trình xây dựng trái phép là biện pháp khắc phục hậu quả và tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị áp dụng biện pháp: Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.