Nhà đầu tư khó đảm bảo lợi nhuận

“Nếu áp giá trần 20 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ thương mại giá rẻ như đề xuất của Bộ Xây dựng, chắc chỉ triển khai được dự án ở Ba Vì hoặc Hòa Lạc”, chủ tịch một doanh nghiệp phát triển nhà ở tại Hà Nội thẳng thắn bày tỏ quan điểm về đề xuất giá trần cho căn hộ thương mại giá thấp mới được Bộ Xây dựng đưa ra.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, ngay cả việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, với biên lợi nhuận mà Nhà nước cố định 10%, cộng với hàng loạt thủ tục kèm theo, cũng đã khiến doanh nghiệp ngao ngán, vì “bán nhà chẳng đủ làm dự án”. Chỉ tính riêng chi phí xây dựng chung cư thương mại tại Hà Nội cũng đã lên tới mười mấy triệu đồng/m2, nếu quy định giá trần căn hộ thương mại giá rẻ không quá 20 triệu đồng/m2, thì chủ đầu tư sẽ không đảm bảo lợi nhuận.

Ngay cả khi được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án… theo đề xuất của Bộ Xây dựng, thì cũng khó đảm bảo biên lợi nhuận cho chủ đầu tư, nhất là với dự án chung cư thương mại giá rẻ ở những đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát khẳng định, nếu căn hộ thương mại giá rẻ không được bán trên 20 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chỉ có thể thực hiện dự án ở khu vực ngoại thành, vùng ven. Còn đối với các dự án chung cư thương mại ở các quận trung tâm Hà Nội, TP.HCM, thì mức giá trần 20 triệu đồng/m2 là… “mơ hồ”, bởi giá vốn xây dựng nhiều dự án chung cư thương mại bình dân cũng lên tới 25 - 30 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D (Công ty DKRA Việt Nam) đánh giá, đề xuất giá trần căn hộ thương mại giá rẻ không quá 20 triệu đồng/m2 là không khả thi. Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội đã được ưu đãi về quỹ đất, tiền sử dụng đất, vốn vay, thuế…, mà giá bán cũng ở mức 17 - 18 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn. Trong khi đó, dự án căn hộ thương mại không có ưu đãi, mà lại khống chế giá trần, thì rất khó thu hút chủ đầu tư.

Có nên phân cấp giá trần theo khu vực?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về một số giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp mà Bộ Xây dựng đưa ra.

Theo HoREA, cả nước có 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP. HCM) và 22 đô thị loại 1, nên cần có cơ chế, chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị. Để triển khai được dự án nhà giá thấp, HoREA kiến nghị, cần thống nhất về mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT). Riêng đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, mức giá trần có thể trên 20 triệu đồng/m2, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2.

Điều 110, Luật Đất đai quy định, không miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhưng lại quy định “Chính phủ quy định chi tiết Điều này”. Do vậy, HoREA cho rằng, với tiền sử dụng đất dự án căn hộ thương mại giá rẻ, cần coi đây là trường hợp đặc biệt, khác với các dự án nhà ở thương mại thông thường được đầu tư kinh doanh thuần túy vì mục tiêu lợi nhuận.

Hiệp hội này nhất trí với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc Chính phủ có thể quy định giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án (trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% số tiền này); được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất.

Về giá bán, đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát khuyến nghị, để xây dựng phương án giá tạo động lực phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, không nên quy định chung mức giá trần, mà cần đưa ra chính sách giá có căn cứ đối với từng khu vực, dự án cụ thể.

“Tại các tỉnh vùng ven, thì mức giá trần 20 triệu đồng/m2 có thể chấp nhận được, nhưng tại Hà Nội và TP. HCM, mức giá này thậm chí còn thấp hơn giá vốn xây dựng. Theo tôi, nên quy định mức giá cao nhất là 25 triệu đồng/m2, đồng thời, có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn vay dễ dàng, thì mới tạo động lực cho các chủ đầu tư”, đại diện Hưng Thịnh Phát đề xuất.

Từ góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Hoàng phân tích, hiện nay, ở Bình Dương, Long An, tiền sử dụng đất có thể thấp hơn các thành phố lớn, nhưng chi phí xây dựng hạ tầng, cảnh quan... thì cũng tương đương, nên rất khó để phân cấp giá trần căn hộ thương mại. Tại mỗi địa phương, giá trị đất đai khác nhau, hạ tầng giao thông nội bộ, tiện ích, cảnh quan dự án khác nhau, những chi phí này tăng lên sẽ đẩy giá bán căn hộ tăng lên, chưa tính đến nhu cầu thị trường của khu vực dự án có khả thi để doanh nghiệp triển khai hay không.

Do vậy, theo ông Nguyễn Hoàng, phương án áp giá trần căn hộ thương mại giá rẻ không quá 20 triệu đồng/m2 vô tình sẽ đẩy doanh nghiệp vào thế khó.