Cơ cấu lại giá thành của các dự án nhà ở

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường Tp.HCM trong 2 năm qua.

Cần cơ cấu lại giá thành và cách tính giá bán của các dự án nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân có thu nhập thấp.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án NƠXH để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình. Đồng thời, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Giải pháp được HoREA đưa ra, là cơ cấu lại giá thành và cách tính giá bán của các dự án nhà ở thương mại.

Giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý.

Về chi phí tạo lập quỹ đất, theo HoREA, cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất).

Điều này vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Cũng không quá lo ngại trường hợp chủ đầu tư vẫn bán nhà với giá quá cao, vì họ sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn và về nguyên lý thì giá cả do thị trường quyết định, họ bán nhà với giá quá cao thì còn có thể bị người mua nhà quay lưng, tẩy chay.

Bên cạnh đó, việc giá thành nhà ở tăng còn đến từ việc các dự án ách tắc, kéo dài làm tăng chi phí xây dựng. Nguyên nhân bắt nguồn từ “điểm nghẽn thể chế pháp luật”, dẫn đến hệ quả chưa xây dựng được “quy trình thủ tục hành chính” chuẩn, hợp lý, làm phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu.

Về chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở. Dự án không chỉ bị đình trệ do những vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà dự án bị kéo dài còn có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.

Do vậy, các doanh nghiệp cần coi trọng tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo (AI), quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro, như Giáo sư Tiến sĩ Paul Krugman (Giải Nobel Kinh tế 2008) đã lưu ý: “Năng suất lao động không phải là tất cả. Nhưng về lâu dài, nó hầu như là tất cả”.

Và có cả những chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Theo HoREA, chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế.

Các giải pháp góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp

Theo HoREA, một phương pháp hữu hiệu nữa là tăng nguồn cung NƠXH và nhà ở thương mại giá thấp, trên cơ sở xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách hỗ trợ hiệu quả.

HoREA đề nghị Chính phủ sớm thông qua Nghị quyết để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

HoREA cũng đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển NƠXH, nhất là loại NƠXH cho thuê và loại NƠXH thuê mua, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển NƠXH, để tăng nguồn cung NƠXH đáp ứng nhu cầu rất lớn của các đối tượng hưởng chính sách NƠXH, góp phần kéo giảm giá nhà ở thương mại.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị bố trí “nguồn tái cấp vốn từ ngân sách nhà nước”, “cấp bù lãi suất” cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 04 ngân hàng thương mại (do Ngân hàng Nhà nước chỉ định) thực hiện ưu đãi tín dụng cho các đối tượng hưởng chính sách NƠXH trong 05 năm tới.

Về tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp, HoREA cho rằng Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, Luật Thuế quy định chỉ giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án NƠXH, Luật Nhà ở cũng không có quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Trên thực tế, dự án nhà ở thương mại có nhiều đẳng cấp, như dự án nhà ở cao cấp (hạng sang), dự án nhà ở trung cao cấp, dự án nhà ở trung cấp, dự án nhà ở thương mại giá thấp. Dù cho dự án nhà ở thương mại giá thấp có mức giá tương đương mức giá nhà ở xã hội thì cũng không được hưởng chính sách ưu đãi.

Nhưng thực tiễn gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (2013-2016) cho thấy, đã có loại nhà ở thương mại có mức giá tương đương với mức giá NƠXH, không vượt quá 1,05 tỷ đồng/căn.

HoREA đề nghị Chính phủ sớm thông qua Nghị quyết triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Tác giả: Nguyễn Quốc Lâm