Quá trình tập trung, tích tụ đất nông nghiệp được đánh giá là còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn. Ảnh: Đức Thanh

Nhiều nơi sử dụng đất lãng phí, hiệu quả thấp

Thừa ủy quyền Thủ tướng ký tờ trình ngày 8/7/2021 gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, căn cứ cơ sở chính trị, pháp lý, yêu cầu thực tiễn và tiến độ chuẩn bị, Chính phủ đề nghị đưa Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022. Cụ thể là trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 3 (tháng 5/2022) và thông qua tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022).

Tờ trình của Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu thực tiễn của việc sửa đổi đạo luật hết sức quan trọng này. Đó là qua hơn 7 năm thi hành, Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Cụ thể, nguồn lực về đất đai chưa thực sự được khai thác, chưa phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc thu hồi giá trị tăng thêm từ đất chưa tương xứng với đầu tư của Nhà nước vào hạ tầng, việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; nhiều dự án chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng, có tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra.

Những hạn chế khác cũng được nêu tại tờ trình như vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra, nhưng chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời. Việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân có những nơi còn khó khăn do chưa thực hiện đúng quy định. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư. Thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất còn yếu kém, thiếu đồng bộ.

Theo Chính phủ, quá trình tập trung, tích tụ đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng. Xu thế thoái hóa, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ở nhiều nơi, diễn biến phức tạp.

Một trong các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế nói trên là một số quy định của Luật Đất đai còn bất cập, hạn chế; chưa đồng bộ, thống nhất với một số luật hiện hành như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật Quản lý tài sản công, Luật Tổ chức chính quyền địa phương…

Đáng chú ý, đánh giá 7 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ, khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.

Việc sử dụng đất ngoài cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) không thể thực hiện được do quy định doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân, đồng thời không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Điều này đã làm ảnh hưởng đến việc thu hút FDI vào dự án nông nghiệp, dự án thương mại, dịch vụ, không đảm bảo quyền bình đẳng trong việc tiếp cận quỹ đất của các thành phần kinh tế.

Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 quy định về chuyển nhượng phần vốn góp trong doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về chuyển nhượng bất động sản, nên thực tế vẫn có một số dự án có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động, có quyền sở hữu vốn, tài sản trong doanh nghiệp nhưng không có quyền về sử dụng đất.

Chính phủ không ban hành khung giá đất

Giữ nguyên phạm vi điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, song Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo Dự án Luật Đất đai sửa đổi) dự kiến sửa đổi, bổ sung 133/212 điều (chiếm 62,7%), giữ nguyên nội dung 79 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung 14 điều mới.

Nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm vào 11 nhóm chính sách đã được xác định rõ ràng phương án xử lý, tổng kết thực tiễn, đánh giá tác động kỹ lưỡng để giải quyết những yêu cầu thực tiễn cấp bách đặt ra. Đó là làm rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai; phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính; phân loại đất theo mục đích sử dụng, theo không gian và chức năng sử dụng đất; hoàn thiện quy định về các đối tượng sử dụng đất để đảm bảo đồng bộ thống nhất với các pháp luật khác có liên quan; nâng cao chất lượng công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bảo vệ, cải tạo, nâng cao chất lượng đất đai.

Ngoài ra, thu hồi đất để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; hoàn thiện chính sách chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; về kinh tế đất đai, giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đo đạc, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận; xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai; quản lý, sử dụng đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn; hoàn thiện quy định về quyền của người sử dụng đất và chế độ sử dụng các loại đất; hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai.

11 nhóm chính sách trên đều đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá tác động, đưa ra các giải pháp và kiến nghị lựa chọn giải pháp được cho là tốt nhất hiện nay. Theo đó, mỗi nhóm chính sách đều có khá nhiều quy định mới.

Cụ thể, nhóm 1 sẽ bổ sung quyền ưu tiên mua trước của Nhà nước (quyền tiên mãi) đối với trường hợp người sử dụng đất đăng ký giá chuyển nhượng thấp; quyền quản lý, khai thác và sử dụng khoảng không; quyền quản lý, khai thác và sử dụng phần ngầm, chiều sâu trong lòng đất vào quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Quy định bổ sung quyền trưng mua của Nhà nước trong trường hợp cần sử dụng đất, tài sản cũng được bổ sung ở nhóm chính sách này.

Nhóm chính sách 2 sẽ sửa đổi, bổ sung quy định phân loại đất theo mục đích sử dụng đối với một số loại đất trong nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp, đất sử dụng đa mục đích. Bổ sung quy định phân loại đất theo không gian và chức năng sử dụng đất để phục vụ việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nhóm chính sách 3 sẽ sửa đổi, bổ sung quy định đối tượng sử dụng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cho thống nhất với quy định của Luật Đầu tư.

Liên quan đến nhóm chính sách thứ 5, chính sách tác động sâu rộng và gây không ít khiếu kiện phức tạp thời gian qua, cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất bổ sung quy định về các tiêu chí “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” trong việc thu hồi đất.

Đồng thời, nhóm chính sách này cũng bổ sung việc thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo quỹ đất sạch để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (gồm cả vùng phụ cận mà Nhà nước đã đầu tư phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật).

Về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt theo quy định của pháp luật, một trong những giải pháp được lựa chọn là bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

Với nhóm chính sách thứ 7, về khung giá đất, Điều 113, Luật Đất đai quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Quá trình thực hiện thời gian qua cho thấy, khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.

Giải pháp được đề xuất là sửa đổi quy định về giá đất của Nhà nước theo hướng Nhà nước quản lý thống nhất hệ thống thông tin giá đất, Chính phủ không ban hành khung giá đất. Giải pháp này, theo cơ quan chủ trì soạn thảo, sẽ giúp cho địa phương chủ động trong việc ban hành bảng giá đất phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường, hạn chế việc khiếu nại liên quan đến giá đất.

Về giá đất cụ thể, cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết, sẽ sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các cơ chế, chính sách trong việc áp dụng các phương pháp tiên tiến trong định giá đất theo các tiêu chuẩn quốc tế. Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cho phù hợp với thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Quy định cơ chế để kiểm soát việc tổ chức thực hiện định giá và quản lý giá đất thống nhất từ Trung ương tới địa phương thông qua hệ thống thông tin giá đất.

Tác giả: Nguyễn Lê