Anh Nguyễn Quốc Anh (Đống Đa, Hà Nội) cho hay, những căn hộ có thời hạn sở hữu có vị trí, chất lượng tương đương với căn hộ sở hữu lâu dài nhưng giá thì thường rẻ hơn 15 - 30% so với chung cư sở hữu lâu dài.

Nhiều chung cư sở hữu 50 năm có giá rẻ hơn nhiều chung cư sở hữu lâu dài. (Ảnh minh hoạ).

“Chung cư là loại công trình có niên hạn sử dụng, nên đến hết thời hạn sử dụng này thì sở hữu lâu dài hay có niên hạn, người dân cũng đều phải rời khỏi căn nhà của mình”, anh Quốc Anh chia sẻ.

Thực tế, dù có niên hạn sử dụng như nhau nhưng căn hộ có thời hạn sở hữu thường có giá rẻ hơn nhiều so với giá của căn hộ sở hữu lâu dài.

Năm 2019, gia đình anh Nguyễn Quốc Anh mua 1 căn hộ thời hạn 50 năm ở Thanh Xuân. Dự án này gồm 3 toà chung cư, trong đó 2 toà có sổ hồng lâu dài, giá trên 35 triệu đồng/m2. Còn toà chung cư có hạn 50 năm, mức giá rẻ hơn hẳn, chỉ 25 triệu đồng/m2. Trước đây, toà này được cấp phép làm văn phòng, sau đó chủ đầu tư chuyển đổi công năng.

Tương tự, gia đình chị Nguyễn Thị Hà (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng bỏ ra 2,2 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ có thời hạn 50 năm tại một dự án hỗn hợp chung cư, toà nhà văn phòng. Mặt bằng chung giá căn hộ cao cấp ở khu vực quận Thanh Xuân khi đó là 35-40 triệu đồng/m2, còn căn hộ có thời hạn sử dụng 50 năm giá chỉ 21 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo chị Hà, các chung cư 50 năm thường nằm tại vị trí đắc địa, lại tích hợp các văn phòng ngay trong dự án, nhờ đó tạo nên cộng đồng dân cư sầm uất và thu hút đông đảo khách mua để ở và cho thuê. Mặc dù sở hữu 50 năm nhưng loại hình căn hộ chung cư này vẫn hút người mua.

“Nhiều người nghĩ chung cư sở hữu lâu dài đến lúc hết niên hạn sử dụng sẽ bán cả toà nhà đi rồi chia lại cho các chủ sở hữu. Tôi cho rằng, đây là câu chuyện khó. Hiện nay, nhiều nhà tập thể xuống chỉ có 4 - 5 tầng khi xuống cấp đã khó tìm được nhà đầu tư mua lại, nên những toà nhà chung cư cao 30 - 50 tầng như hiện nay, để bán lại là câu chuyện không tưởng vì nhà đầu tư sẽ khó có lời”, chị Hà chia sẻ.

Thực tế, các căn hộ sở hữu có thời hạn sở hữu thường có giá rẻ hơn trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng so với căn hộ sở hữu lâu dài.

Đơn cử, tại dự án trên đường Trần Duy Hưng, các căn hộ từ tầng 4 đến tầng 20, là căn hộ sở hữu lâu dài. Còn từ tầng 21 đến 31 là loại hình căn hộ được chuyển đổi từ văn phòng sang chung cư có thời gian sở hữu chỉ 50 năm. Tại thời điểm mở bán, căn hộ sở hữu lâu dài giá trên 3 tỷ đồng, trong khi thời hạn 50 năm được rao bán 2,2 tỷ đồng.

Lý do khiến mức giá có sự chênh lệch lớn là bởi chủ đầu tư chung cư sở hữu có thời hạn chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 - 70 năm, trong khi những dự án căn hộ chung cư được cấp thời hạn lâu dài, chủ đầu tư phải nộp hết tiền sử dụng đất.

Giải quyết được nhiều mâu thuẫn

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, trên thế giới, nhiều nước đã có quy định về nội dung này. Có quốc gia quy định thời gian sở hữu chung cư 40 năm, có nơi 70 năm, có nước là 100 năm.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến khác nhau. Vấn đề này cũng liên quan đến Luật Đất đai có quy định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư. Đây là những nội dung còn phải được nghiên cứu thêm.

Hiện đối với những căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục.

Tuy nhiên, với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất phức tạp, khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cấp sở hữu cho chung cư có thời hạn nhất định.

Như vậy, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cần căn cứ vào nhiều tiêu chí để đảm bảo quyền lợi của người dân theo từng nhu cầu sử dụng gắn với các pháp luật khác về đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế…- ông Khởi phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản G5, cho hay đề xuất cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ. Tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. Thực tế đang có rất nhiều khu tập thể như vậy.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho hay, thực tế hiện nay nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp như khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.

Nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh, còn người dân thì đua nhau làm chuồng cọp. Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định: "Công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng tôi cho rằng, nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể xưa cũ xập xệ mà thôi".

Theo GS. Võ, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và, cũng cần nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

“Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn”, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Tại dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra 2 phương án sửa đổi.

Phương án thứ nhất là thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sở hữu sử dụng công trình. Tuỳ thuộc vào cấp công trình của dự án nhà chung cư thì người mua căn hộ chung cư sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng, ví như dự án nhà chung cư có cấp công trình cấp 2 thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ là 50 năm.

Phương án thứ hai ghi nhận thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng loại đất ở là lâu dài.

Tác giả: Châu Anh