Ảnh minh họa. (Nguồn: Vietnam+)

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đào Trung Chính cho biết Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định mới, đột phá về vấn đề giá đất. Tuy nhiên để thể chế rõ chính sách, cơ quan này đang xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, qua đó giúp các địa phương thuận lợi hơn trong việc triển khai.

Trao đổi với báo chí liên quan đến nội dung trên, ông Chính nhấn mạnh nếu không có quy định, hoặc quy định mang tính chất áp dụng chung thì mỗi một dự án điều chỉnh khác nhau, không kiểm soát được, có thể làm sai lệch kết quả định giá. Do đó yêu cầu phải có quy định chung và giao cho địa phương quy định sát thực tế.

Phân cấp thẩm quyền cho cấp huyện

- Đầu tiên xin ông cho biết những điểm mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội Khóa XV thông qua?

Ông Đào Trung Chính: Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ.

Cùng với đó, luật quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Luật cũng quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, thời hạn sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết...

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Ngoài ra, luật phân cấp thẩm quyền cho chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền.

Quy định sát thực tế, tránh sai lệch kết quả

- Về việc xác định giá đất sát giá thị trường và 4 phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2024. Mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất quy định cụ thể tại Dự thảo Nghị định quy định về giá đất để giúp các địa phương thuận lợi trong việc triển khai. Ông có thể nói rõ hơn về dự thảo này?

Ông Đào Trung Chính: Chúng tôi đã xây dựng dự thảo nghị định trên quan điểm quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Nếu không có quy định hoặc quy định chung chung thì mỗi dự án điều chỉnh khác nhau, không kiểm soát được, có thể làm sai lệch kết quả định giá.

Do đó yêu cầu đặt ra là cần phải có quy định chung và giao cho địa phương quy định sát thực tế.

Phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội. (Ảnh: Hùng Võ/Vietnam+)

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định ưu tiên sử dụng phương pháp nào để định giá; trình tự; thủ tục các bước tiến hành của các phương pháp; thời gian, trách nhiệm của các cơ quan trong việc thành lập hội đồng thẩm định để đảm bảo “rõ người, rõ trách nhiệm, rõ thời gian” để giúp các địa phương thuận lợi trong việc triển khai.

- Một số ý kiến cũng cho rằng một trong những vấn đề tồn tại trong các phương pháp định giá của Luật Đất đai năm 2013 là phương pháp thặng dư (do phương pháp ước tính, giả định giá trị tài sản hình thành trong tương lai) nên dẫn đến nhiều tham số khác nhau, không sát thị trường. Vậy dự thảo đã có các quy định nào để đảm bảo việc định giá hiệu quả hơn?

Ông Đào Trung Chính: Vấn đề này, tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã giải quyết. Nghĩa là trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Chính phủ đã chỉ ra vướng mắc thực tiễn và có phương án xử lý.

Theo đó, Nghị định 12 đã quy định cụ thể về lựa chọn thông tin; thứ tự ưu tiên áp dụng phương pháp định giá; công khai các hệ số; trách nhiệm của cơ quan; đặc biệt là làm rõ những yếu tố về chi phí, chi phí nào được tính, tính trên cơ sở nào. Điều này sẽ hạn chế sự tùy tiện khi áp dụng các phương pháp định giá.

Như vậy, Dự thảo Nghị định quy định về giá đất sẽ trên cơ sở kế thừa Nghị định 12 và trên cơ sở ý kiến góp ý của các bộ, ngành, địa phương và các chuyên gia nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất tại địa phương, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội trong thời gian tới.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Tác giả: Hùng Võ