Thừa nguồn cung cao cấp, thiếu nhà giá rẻ

Trong báo cáo tổng kết 5 năm (2016-2020), Bộ Xây dựng đã nhận định một số hạn chế, tồn tại của thị trường bất động sản, trong đó đề cập đến tình trạng cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội (mới chỉ đáp ứng 41,7% so với mục tiêu đề ra), nhà ở thương mại giá thấp.

Đánh giá tổng quát tình hình phát triển nhà ở TP.HCM năm 2020, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - cũng bày tỏ lo ngại khi thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

"Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư" - ông Châu nói.

Ông Châu cho rằng có sự đáng quan ngại về dấu hiệu thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Thị trường thiếu nguồn cung căn hộ giá rẻ.

Trước tình hình nêu trên, lãnh đạo HoREA đã đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội.

Theo lãnh đạo HoREA, mặc dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư.

Tuy nhiên, một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, thị trường đang khát nguồn cung, trong khi chi phí tăng cao nên việc làm nhà giá rẻ khó khăn.

Một số doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, với mức giá 20 triệu - 25 triệu đồng/m2, chủ đầu tư làm không có lãi, không ăn thua nên họ hướng vào phân khúc bất động sản cao cấp.

Trước ý kiến của doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho biết, tán thành việc không thể "ép" doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ. Việc chọn lựa phân khúc nào phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp.

"Đây là quyền tự chủ và tự do kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong đầu tư kinh doanh, để giảm thiểu phần nào rủi ro, nhất là lúc thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng (như các thời điểm năm 2008-2009, năm 2011-2013) thì rất cần xem xét đầu tư theo phương thức "bỏ trứng vào nhiều giỏ" - ông Châu cho biết.

Làm sao để kéo giá nhà?

Trong định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2021-2025, Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, đổi mới, bổ sung cơ chế chính sách, công cụ quản lý để kiểm soát, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, hiệu quả; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội khu vực đô thị...

Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Hiện Bộ Xây dựng đang dự thảo và đề xuất Chính phủ ban hành Nghị quyết về "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp", với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, về tín dụng và về thời hạn hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án, để có thể có được sản phẩm căn hộ "nhà ở thương mại giá thấp" với mức giá khoảng tối đa không quá 25 triệu đồng/m2 tại đô thị đặc biệt, không quá 23 triệu đồng/m2 tại đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các tỉnh còn lại.

Bộ này cũng đang trình "Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội" và "Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư". Một số địa phương, như TP.HCM còn có chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch, hoặc chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp.

Theo lãnh đạo HoREA, tất cả các định hướng nêu trên sẽ hình thành nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội rất lớn tại các địa phương.

"Đây cũng là một phân khúc thị trường bất động sản đầy tiềm năng, mà các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cần xem xét để nắm bắt cơ hội để đầu tư kinh doanh, vì vừa vẫn đảm bảo được lợi nhuận (dù không cao bằng đầu tư dự án nhà ở cao cấp), vừa ít rủi ro, vừa góp phần chia sẻ với cộng đồng xã hội" - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Tại hội thảo vừa diễn ra mới đây, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng chia sẻ, với mức giá 20 triệu - 25 triệu đồng/m2 cùng các chi phí và thời gian thực hiện dự án như hiện nay, chủ đầu tư làm không có lãi, không ăn thua. Trong khi nhiều người cho rằng chủ đầu tư "ăn dày" nên giá bất động sản cao. 

Chia sẻ với PV Dân trí, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết: Nhiều chủ đầu tư cũng chia sẻ rằng "chúng em không ăn dày như mọi người nghĩ đâu".

"Quả thực là doanh nghiệp cũng phải gánh nhiều chi phí, tôi thấy doanh nghiệp ở Việt Nam "khổ" chứ không sung sướng gì. Một doanh nghiệp mà không có những cơ chế "mềm" cũng khó sống được" - ông Võ nhận định.

Theo ông Võ, ngoài vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý kéo dài, cơ chế chính sách... thì thực tế vẫn tồn tại nhiều doanh nghiệp không chịu đổi mới, không chịu triệt để giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm. Vẫn có những dư địa giảm giá nhưng nhiều doanh nghiệp chưa nỗ lực để giảm. Muốn kéo giá nhà, ông Võ cho rằng bên cạnh câu chuyện từ nhà nước, cần có sự nỗ lực của doanh nghiệp trong việc hạ chi phí đầu vào.

Tác giả: Nguyễn Mạnh