Hiện nay, có rất nhiều dự án bán nhà hình thành trong tương lai dù mới khởi công nhưng đã rao bán rầm rộ. Như chúng tôi đã thông tin trước đó, dự án EuroWindow Park City Thanh Hóa mặc dù chỉ mới khởi công chưa đầy 2 tuần, trong khi phần móng còn chưa kịp xây, dự án này đã rao bán rầm rộ, bất chấp việc chưa đủ điều kiện để mở bán.

Chỉ cần gõ cụm từ “Dự án Eurowindow Park City Thanh Hóa, Google sẽ cho ra khoảng 54.400 kết quả (trong 0,56 giây), hầu hết các trang web về dự án này đều đang quảng cáo và rao bán các căn hộ, mặc dù tới thời điểm này, công trình vẫn còn đang nằm trên giấy.

Liên quan tới  việc dự án dù chưa xây xong phần móng đã được rao bán tràn lan trên mạng, điển hình trong trường hợp này là của EuroWindow Park City Thanh Hóa, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với các Luật sư, chuyên gia bất động sản về vấn đề này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc bán nhà hình thành trong tương lai có rất nhiều thuận lợi và nó thể hiện được tính tiến bộ. Tuy nhiên nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến người mua nhà dễ bị mắc bẫy.

Dự án EuroWindow Park City Thanh Hóa.

Ông Hà lấy ví dụ các dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý nhưng đã rao bán, sau đó hoàn thiện hồ sơ sau. Nhiều dự án chậm vài năm gây rủi ro lớn cho khách hàng. Thậm chí nhiều dự án còn huy động vốn của người dân sau đó đầu tư vào dự án khác. Nhiều công trình không có khả năng bàn giao cho khách hàng.

Luật sư Trương Thanh Đức – Trưởng văn phòng Luật sư Basico cho rằng, đối với người mua nhà, câu chuyện pháp lý là vẫn điều tối thiểu mà người mua nhà không thể bỏ qua. Đặc biệt là đối với nhà ở hình thành trong tương lai (tức chưa xây xong) thì phải biết được ít nhất 3 điều kiện chính gồm:

Thứ nhất, dự án đó có giấy phép xây dựng không, tức có hợp pháp hay không. Thứ hai dự án đó đã được Sở xây dựng cho phép bán, tức là đã xây xong móng và đủ điều kiện để bán nhà hay chưa. Và thứ ba, dự án đó có bảo lãnh mua bán nhà của ngân hàng nào. Nếu không có điều kiện tìm hiểu 2 điều kiện đầu, thì có thể dựa vào điều kiện thứ ba là đủ, vì ngân hàng chỉ thực hiện bảo lãnh khi đã bảo đảm 2 điều kiện trước.

Đồng quan điểm trên, Luật sư Hà Huy Phong - trưởng văn phòng Luật sư Inteco cho rằng việc xác định các dự án có vấn đề hay không nằm ở chính việc các chủ đầu tư có tuân thủ các quy định pháp lý khi thực hiện dự án.

Cụ thể, những dự án bất động sản có vấn đề là thường là những dự án có dấu hiệu che giấu thông tin hoặc cung cấp thông tin không rõ ràng. Có thể kể đến những dấu hiệu như sau: 

Chủ đầu tư không thực hiện việc công bố thông tin về dự án mà họ bắt buộc phải công bố theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Nội dung thông tin về bất động sản phải công bố bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng…, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ của chủ đầu tư (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định ủy quyền kí hợp đồng mua bán nhà...) của dự án (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quy hoạch 1/500; tài liệu về giải phóng mặt bằng; giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế mặt bằng điển hình, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đóvăn bản cho phép bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng,...) để người mua nhà kiểm tra tính pháp lý của dự án khi được yêu cầu.

Chủ đầu tư không gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho bên mua.

- Hợp đồng không quy định rõ về thời hạn bàn giao nhà, chất lượng và tính đồng bộ của công trình khi bàn giao, hồ sơ bàn giao kèm theo.

- Hợp đồng mua bán không quy định rõ thông tin về diện tích, vị trí của phần sở hữu chung như đường giao thông, sân chơi trẻ em, công viên, cây xanh, chỗ để xe...

- Hợp đồng mua bán không quy định và chủ đầu tư không cung cấp thông tin về giá dịch vụ quản lý tòa nhà khi chưa thành lập được Ban quản trị nhà chung cư; thông tin về nguồn cấp điện, nước và chất lượng nước mà dự án sẽ sử dụng.

- Hợp đồng mua bán không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi xảy ra vi phạm.

Khi nhận thấy dự án có những dấu hiệu trên, người mua nhà nên cảnh giác, tìm hiểu kĩ lưỡng và có thể hỏi ý kiến tư vấn các chuyên gia bất động sản, các luật sư về bất động sản trước khi quyết định kí kết hợp đồng và thanh toán tiền.

Xuân Tùng