CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo "Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023", trong đó thể hiện rõ nét thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đối mặt với nhiều thách thức, trở ngại trên con đường phục hồi.

Xu hướng giảm giá tiếp diễn đến hết quý II/2023

Năm 2022 có khoảng 15.100 căn hộ chung cư được mở bán tại Hà Nội, giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng căn bán được trong năm 2022 đạt 16.600 căn, được duy trì ở mức tương đối khả quan, trong đó có 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022.

Trong năm 2023, CBRE dự kiến mức độ mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của 2022, đạt khoảng 14.000 - 16.000 căn. Số căn bán được dự kiến ​​sẽ duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi. Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng 4 -7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến ​​mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, tổng số căn mở bán mới cả năm 2022 đạt kỷ lục 16.249 căn và thậm chí vượt tổng nguồn cung mở mới căn hộ chung cư tại Hà Nội trong năm nay.

Thách thức về kinh tế sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án (Ảnh: Hữu Thắng).

Trong quý IV/2022, đã có tổng cộng 5.587 căn được mở bán mới tới từ 3 dự án. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất năm 2022 tới từ các đại đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 của Vinhomes.

Các thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm việc siết chặt tín dụng và lãi suất tăng cao sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, cũng như tiến độ thi công của các dự án hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng. Tổng nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới dự kiến đạt hơn 16.000 căn.

Về giá bán thứ cấp, dự báo xu hướng giảm giá có thể sẽ tiếp diễn đến hết quý II/2023 trước khi giá bán bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024 với giả định rằng các diễn biến vĩ mô hiện tại trên thị trường sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm 2023.

Giá thuê đất KCN sẽ tăng khoảng 5-10%

Trong suốt năm 2022, thị trường công nghiệp phía Bắc duy trì hoạt động tích cực. Đến cuối năm 2022, nguồn cung đất công nghiệp của thị trường cấp 1 phía Bắc đạt 10.291 ha, tăng 8% theo năm. Bắc Ninh và Hưng Yên là hai tỉnh ghi nhận nhiều khu công nghiệp mới đi vào hoạt động trong năm.

Đối với phân khúc kho, xưởng xây sẵn, thị trường chứng kiến nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ trong năm vừa qua. Tổng nguồn cung kho xây sẵn và xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 phía Bắc tăng lần lượt 19% và 26% so với cùng kỳ năm trước; đạt ngưỡng 1,5 triệu m2 đối với kho và 1,7 triệu m2 đối với xưởng.

Nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng hơn 3.500 ha cho các thị trường cấp 1 trong 3 năm tới (Ảnh: Hữu Thắng).

Trong vòng 3 năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng hơn 3.500 ha cho các thị trường cấp 1. Do sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, các thị trường công nghiệp ở miền Bắc được dự đoán sẽ mở rộng sang các thị trường cấp 2 như Thái Bình, Quảng Ninh. Năm 2022, CBRE ghi nhận mức hấp thụ ròng cao hơn ở các thị trường cấp 2 cho thấy xu hướng này đã xảy ra và sẽ tiếp tục trong những năm tới.

Với nguồn cầu vẫn tương đối khả quan hỗ trợ từ xu hướng chuyển dịch sản xuất và chiến lược Trung Quốc cộng 1 của nhiều công ty sản xuất đang tiếp diễn, giá thuê đất khu công nghiệp tại các thị trường cấp 1 dự kiến sẽ tăng khoảng 5-10% trong năm 2023.

Với thị trường văn phòng cho thuê, quý IV/2022 là một quý tương đối trầm lắng, nhất là tại Hà Nội do giá chào thuê và tỉ lệ trống của cả hai phân khúc đều ghi nhận ổn định so với quý trước, tuy nhiên vẫn cao hơn năm 2021.

Giá chào thuê của văn phòng hạng A và hạng B ghi nhận không thay đổi so với quý trước, lần lượt đạt 25,9 USD/m2/tháng và 14,5 USD/m2/tháng.

Trong quý I/2023, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ chào đón hai dự án văn phòng hạng A và một dự án văn phòng hạng B, với tổng quy mô 73.600 m2. Giá thuê ở cả hai hạng được dự đoán sẽ duy trì ổn định trong giai đoạn tới do chủ nhà đang thận trọng hơn trước những khó khăn về mặt kinh tế vĩ mô. Các dự án mới đi vào hoạt động trong thời gian tới cũng dự kiến tạo áp lực tạm thời lên tỉ lệ trống.

Tác giả: Trần Thị Tú Anh