Cho vay BĐS xếp thứ nhì cả về tỷ lệ và số tuyệt đối, chỉ sau tín dụng cho nông nghiệp, nông thôn.

Bất chấp khuyến cáo của NHNN, hiện tượng đảo nợ trong tín dụng BĐS vẫn diễn ra, nhất là với khách hàng vay là chủ đầu tư những dự án lớn do việc chuyển nhượng không dễ dàng như với các dự án quy mô nhỏ. Các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) dự án BĐS thời gian qua sôi động, nhưng thị trường chỉ ghi nhận các cuộc chuyển nhượng quy mô nhỏ.

Trên đây là số liệu chính thức, được NHNN cập nhật dựa trên báo cáo thường xuyên của các tổ chức tín dụng. Còn trên thực tế, theo giới ngân hàng và kinh doanh BĐS, số liệu tín dụng thực chảy vào lĩnh vực này có thể không chỉ dừng lại quanh mức 1,5 triệu tỷ đồng. Tại một số ngân hàng thương mại cổ phần có tổng tài sản lớn, dư nợ BĐS thực tế chiếm 50% tổng dư nợ, thậm chí cao hơn.

Với những dự án quy mô trên 1.000 tỷ đồng, hầu hết đều có dòng tiền từ ngân hàng thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc bảo lãnh của ngân hàng cho bên mua, hoặc ủy thác đầu tư cho một bên thứ ba...

Mặt khác, tín dụng BĐS, bao gồm cho cá nhân vay để mua nhà ở, thường có kỳ hạn dài, 2-5 năm. Gần đây không ít ngân hàng cho vay tới 5-10 năm, trong khi tỷ trọng tiền gửi ngắn hạn dưới 12 tháng vẫn chiếm áp đảo tổng vốn huy động, dẫn tới rủi ro tiềm ẩn nếu không áp dụng các biện pháp kiểm soát mang tính lâu dài.

Thông tư 22 của NHNN vừa được ban hành theo hướng tiếp tục siết mạnh với cho vay BĐS khi giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Các doanh nghiệp (DN) BĐS cho rằng viễn cảnh thị trường sẽ khó khăn hơn, DN phải chủ động xoay xở tìm nguồn vốn khác.

Các NH thương mại, chi nhánh NH nước ngoài phải tuân thủ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình cụ thể. Từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30-9-2020 tỉ lệ này ở mức 40%, sau đó giảm theo lộ trình qua từng năm xuống còn 37%; 34% và bắt đầu từ ngày 1-10-2022 chỉ còn 30%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Theo cơ quan soạn thảo, với lộ trình giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ mức 40% hiện nay xuống còn 30% từ tháng 10/2022, sẽ giúp NHNN kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống. Riêng với khoản vay mua BĐS của khách hàng cá nhân, tùy dư nợ gốc sẽ áp dụng hệ số rủi ro từ 50%-150% nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội...

Khánh Linh (T/h)