Giá thuê thường tăng mạnh ở những khu vực có vị trí thuận tiện. Ảnh: Lê Toàn

Giá thuê tăng 50-100%

Báo cáo mới được công bố bởi Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam) cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp tại TP.HCM có tốc độ tăng giá cao nhất khu vực phía Nam với mức giá thuê đất khu công nghiệp đạt gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại Đồng Nai, mức giá thuê kho xưởng tăng cao, gần chạm mức của TP.HCM là 5,6 USD/m2/tháng. Có giá thuê thấp hơn là Long An với giá chào thuê 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Thời gian gần đây, khu vực này xuất hiện hàng loạt dự án khu công nghiệp mới, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

JLL Việt Nam cho rằng, do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư đưa ra giá thuê mới tăng mạnh so với mức giá cũ. Sự khan hiếm trở nên rõ rệt hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy, trong khi quỹ đất mới bị trì hoãn do vướnm đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam, giá chào thuê đất công nghiệp đang biến động chưa từng có, mặt bằng giá chung tại các thủ phủ công nghiệp phía Nam và phía Bắc đều tăng từ 50-100% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, tại TP.HCM, một số khu công nghiệp trước đây có mức giá chào thuê từ 150 USD/m2, thì nay tăng gấp đôi lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn 30-45 năm. Hay tại Đồng Nai, mức giá chào thuê cũng tăng từ 100 USD/m2 lên khoảng 155 USD/m2, còn Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên khoảng 200 USD/m2 ở cùng kỳ hạn.

Nguồn CBRE Vietnam

Tại khu vực phía Bắc, dù giá chào thuê thấp hơn phía Nam, nhưng cũng ở mức cao. Đơn cử, tại Hà Nội, giá thuê đã tăng từ 155 USD/m2 lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2...

Phân khúc nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận mức giá chào thuê tăng khoảng 10% ở các dự án mới, chỉ riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá chào thuê ổn định.

“Cần lưu ý là mức giá chào thuê ở trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí quản lý, dịch vụ. Giá chào thuê đất công nghiệp được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án, thông thường dao động từ 30-45 năm”, ông Hiếu thông tin thêm.

Thực tế, việc giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao là do nhu cầu thuê có tốc độ tăng mạnh hơn so với mức tăng nguồn cung ra thị trường, bất chấp nguồn cung này có xu hướng tăng dần theo năm.

“Để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ thị trường, tại miền Bắc đã xuất hiện một số khu vực mới giàu tiềm năng về đất công nghiệp như Bắc Giang, Thái Nguyên, Nam Định, còn miền Nam là các địa phương Bình Phước, Tây Ninh, Bình Thuận...”, ông Hiếu nói.

Tăng quá nhanh chưa hẳn tốt

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết, giá thuê đất tuy tăng mạnh, nhưng không phải ở tất cả các khu công nghiệp, mà xuất hiện ra ở những khu vực có vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi và quỹ đất hiện không còn nhiều. Những khu vực này sẽ thuận lợi cho việc đặt nhà máy sản xuất nên nhà đầu tư vẫn lựa chọn, cho dù có mức giá cao hơn đáng kể so với những khu vực khác.

“Lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, là các khu công nghiệp đã được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng. Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay, không nhiều khu công nghiệp đáp ứng được yêu cầu này, mà chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng, chờ nhà đầu tư nước ngoài tới thuê và hoàn thiện dần”, bà Trang nói.

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch CTCP Khoáng sản và xây dựng Bình Dương (KSB) cũng cho hay, mức giá cho thuê cao sẽ nằm ở những khu vực gần trung tâm, được kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, đồng bộ từ chất lượng lao động, logistics, đến các dịch vụ phụ trợ, các khu công nghiệp phải kết nối thuận tiện với các cửa khẩu, cảng biển, sân bay, cao tốc…

Tuy nhiên, theo ông Đạt, nếu giá thuê đất tăng bất hợp lý thì sẽ lợi bất cập hại, bởi chi phí thuê quá cao sẽ làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận, dẫn đến tâm lý e ngại của các nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, việc tăng giá thuê đất quá nhanh còn ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy, nhất là tại các khu công nghiệp mới đang cần thu hút đầu tư.

Ông cho biết, thực tế là có một số nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự lo ngại về việc giá thuê đất tăng cao như hiện nay, khi mà ở các địa phương trọng điểm đã có tỷ lệ lấp đầy cao, đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại không nhiều, từ đó dẫn đến giá thuê cao. Dù vậy, với việc ngày càng có nhiều hơn các khu công nghiệp mới cũng như các khu công công nghiệp hiện hữu mở rộng quy mô đất thuê sẽ giúp gia tăng quỹ đất trong tương lai, qua đó cân bằng lại mặt giá thuê.

“Trong những năm tới, chúng ta sẽ thấy sự quan tâm đổ dồn vào vấn đề nguồn cung và xu hướng ‘Trung Quốc+1’. Điều này ngày càng được các nhà sản xuất đa quốc gia theo đuổi khi các tập đoàn tìm cách đa dạng hóa địa điểm sản xuất để hạn chế rủi ro phụ thuộc vào một thị trường cung ứng”, ông John Campbell nói.

Tác giả: Thiện Minh