Anh Trần Văn Nhân (Hưng Yên) chia sẻ, cuối năm 2020, anh bỏ gần 1,5 tỷ đồng để mua 1 lô đất 100m2 tại dự án ở Thị trấn Như Quỳnh (huyện Văn Lâm, Hưng Yên).

Thời điểm đó, dự án này đã làm xong hạ tầng và chủ đầu tư đã cho xem sổ đỏ (bản ảnh chụp) của khu đất, vì vậy anh Nhân rất yên tâm khi xuống tiền dù chỉ được vào hợp đồng đặt cọc.

Lô đất anh Nhân mua có giá trên hợp đồng là 15 triệu đồng/m2, nhưng giá thực tế trả cho chủ đầu tư là 30 triệu đồng, tức là anh Nhân phải mua chênh với mức giá 15 triệu đồng/m2.

Đáng nói, trong hợp đồng đặt cọc, số tiền thể hiện chỉ là 10% trên tổng giá trị của lô đất này là 150 triệu đồng. Còn 1,5 tỷ tiền chênh phải trả khi ký hợp đồng cọc được thể hiện ở phần phạt hợp đồng.

Theo đó, nếu chủ đầu tư chậm giao đất theo thời hạn là giữa năm 2023 thì sẽ chịu phạt số tiền là 1,5 tỷ đồng và hoàn trả số tiền đặt cọc cho khách hàng.

Nhiều chủ đầu tư lật kèo khi giá đất tăng cao. (Ảnh minh họa).

Tuy nhiên, đến thời hạn giao đất, chủ đầu tư bất ngờ gọi các nhà đầu tư lên và thông tin do dự án vướng mắc về các vấn đề pháp lý nên chưa thể bàn giao đất được. Vì vậy, chủ đầu tư đề nghị thanh lý hợp đồng đặt cọc và trả lại số tiền 1,65 tỷ đồng cho khách mua.

"Chúng tôi rất bức xúc vì đầu tư 3 năm nay, nhưng cuối cùng đất không được nhận, còn tiền coi như cho chủ đầu tư vay không có lãi. Thậm chí chưa biết đến bao giờ mới lấy lại được tiền, vì dù có cam kết trả tiền nhưng đến nay đã trễ hẹn đến 3 lần, chủ đầu tư vẫn chưa trả", anh Nhân nói.

Cũng theo anh Nhân, tất cả các nhà đầu tư đều không ai muốn lấy lại tiền. Bởi lẽ, vị trí của dự án này nằm khá gần 1 khu đô thị lớn, nên giá thị trường của các lô đất hiện đã tăng gấp đôi, gấp ba tùy từng vị trí.

"Chủ đầu tư dù đã bán gần hết dự án dưới dạng hợp đồng đặt cọc cho các khách hàng, nhưng giờ họ lại yêu cầu lấy lại toàn bộ. Nếu bán ở thời điểm bây giờ, lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ gấp nhiều lần so với năm 2023. Trong khi 3 năm qua, họ huy động hàng trăm tỷ đồng mà không mất 1 đồng lãi nào", anh Nhân bức xúc.

Anh Nhân cũng cho biết, thời điểm cuối năm 2020, thị trường bất động sản đang có giao dịch tốt. Vì vậy, cứ mua đất là có lãi và vì thế mọi người đều mua bán bằng các hợp đồng vay vốn, đặt cọc và trả hàng tỷ đồng tiền chênh ngoài.

"Giờ giá đất tăng, chúng tôi tiếc hùi hụi mà cũng đành phải ký hợp đồng thanh lý vì rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc chúng tôi nắm đằng "lưỡi" rồi", anh Nhân chia sẻ.

Giống anh Nhân, chị Trần Mai Hà (một nhà đầu tư ở Hà Nội) cũng kể rằng, từ năm 2019, chị cùng nhóm bạn đã mang tiền vào Nha Trang để đầu tư nhiều lô đất tại một dự án ven biển.

Thời điểm đó, dự án mới triển khai, chưa đủ điều kiện pháp lý nên chị Hà và nhóm bạn chỉ được ký hợp đồng vay vốn với điều khoản là phạt 5% giá trị hợp đồng nếu chủ đầu tư chậm bàn giao. Mỗi lô đất chị Hà đầu tư có giá khoảng 3 tỷ đồng, tương đương với mức phạt 150 triệu đồng/lô.

Nhiều dự án sau khi lấy lại đất, chủ đầu tư lãi gấp đôi, gấp ba. (Ảnh minh họa).

Sau 2 năm triển khai, dự án vẫn nằm bất động và chị Hà được chủ đầu tư mời lên làm việc để thanh lý hợp đồng với lý do chủ đầu tư không thể hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Nếu khách hàng không đồng ý chủ đầu tư cũng sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Điều đáng nói, một thời gian sau khi thanh lý xong hợp đồng và lấy lại tiền, chị Hà rất bất ngờ khi lô đất này lại được bán ra thị trường nhưng với mức giá tăng gấp đôi so với giá đã bán cho chị Hà.

"Chủ đầu tư chỉ mất 150 triệu tiền phạt cho tôi, nhưng đã lãi 3 tỷ đồng cho lô đất này, trong khi tiền lãi này lẽ ra các nhà đầu tư như chúng tôi phải được hưởng", chị Hà bức xúc nói.

Cần ràng buộc hợp đồng bồi thường thật nặng

Đó là khuyến cáo của các chuyên gia với nhà đầu tư nhằm tránh rủi ro, giảm thiệt hại khi bị chủ đầu tư bẻ kèo.

Tình trạng các chủ đầu tư thanh lý hợp đồng với khách mua nhà đang có xu hướng xuất hiện ngày càng nhiều trong bối cảnh giá bất động sản leo thang thời gian qua.

Nhiều chủ đầu tư viện lý do vướng mắc pháp lý kéo dài cộng thêm ảnh hưởng của các chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí tài chính, giá cả vật liệu xây tăng khiến dự án không triển khai được đúng cam kết rồi thanh lý hợp đồng.

Người mua nhà hình thành trong tương lai giao dịch thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý lỏng lẻo, không chặt chẽ bằng hợp đồng mua bán sẽ phải chịu nhiều rủi ro.

Theo ông Nguyễn Ngọc Minh - Phó Giám đốc một sàn bất động sản tại Gia Lâm (Hà Nội), rủi ro trong giao dịch nhà đất khi ký các hợp đồng dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng đăng ký quyền mua...là khó tránh khỏi.

Phổ biến nhất là hiện tượng bẻ kèo, hủy giao dịch vì giá đất tăng. Bên bán và bên mua chỉ có thể nỗ lực hết sức để giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc các hợp đồng, thỏa thuận cho thật chặt chẽ.

"Để phòng ngừa các trường hợp chủ đất bẻ kèo, khi ký hợp đồng thì thỏa thuận bồi thường phải thật nặng, phổ biến là phải đền gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm triệt tiêu động lực bẻ kèo", ông Minh chia sẻ.

Trên thực tế, hủy bỏ giao dịch giữa chừng là bất tín nhưng vì cái lợi trước mắt, vẫn có những chủ đất dùng kế hoãn binh này để trục lợi. Chính vì vậy, theo ông Minh, cách hiệu quả hạn chế trường hợp này là bên mua nếu đã ưng ý hàng hóa lập tức đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, bỏ qua giai đoạn đặt cọc.

Đồng quan điểm, theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, hiện nay nếu chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ chỉ phạt 8%. Chính vì vậy, tình trạng các chủ đầu tư bán nhà trên giấy, chiếm dụng vốn của khách hàng rồi lật kèo cũng xảy ra khá nhiều.

Trước đây nhiều khách hàng mua đất sau 3 năm đất tăng gấp 4-5 lần trong khi hợp đồng chỉ đền bù với giá trị vài phần trăm so với tổng số tiền nhà đầu tư đã bỏ ra. Vì vậy, các chủ đầu tư thường ép khách hàng để không bàn giao hoặc bàn giao nhưng không đầy đủ để hưởng lợi.

Tác giả: Châu Anh