Đã qua thời nhà đầu tư "rồng rắn" xếp hàng đi mua đất (Ảnh minh họa).

Thời điểm hiện nay, không ít nhà đầu tư liên hệ môi giới với hy vọng tìm mua các lô đất giá hời cần cắt lỗ trong thời điểm thị trường nguội lạnh sau cơn "sốt" và khó khăn do dịch bệnh bủa vây.

Theo lý thuyết, thị trường bất động sản vừa đi qua "sốt", sau đó lại gánh thêm cú bồi từ dịch Covid-19 khiến lượng quan tâm lẫn giao dịch giảm mạnh. Không ít người chịu áp lực tài chính sẽ bán gấp dù chịu lỗ.

Thực tế theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 4 sụt giảm 18%. Giảm mạnh nhất diễn ra ở Hải Phòng (giảm 34%), sau đến Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%)... Đây đều là những khu vực xảy ra "sốt" đất điên đảo.

Về phân khúc, đối với thị trường bất động sản bán, các loại hình có mức độ sụt giảm mạnh nhất là đất dự án (giảm 34%), đất (giảm 29%) và biệt thự (giảm 22%).

Sự quan tâm tới thị trường giảm mạnh nhưng giá bất động sản liệu có đi xuống, đó là câu hỏi nhiều người quan tâm lúc này. Liệu diễn biến thực tế có đi theo lý thuyết trên?

Nhìn lại 2 lần bùng dịch trong năm 2020 và cả thời điểm đầu năm vừa rồi đều thấy, giá bất động sản vẫn liên tục tăng suốt 3 đợt Covid-19.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2021 của batdongsan.com.vn, dù thời điểm đầu năm xảy ra đợt dịch lần 3, giá bán đất nền, nhà phố và căn hộ tại TPHCM cùng nhiều tỉnh thành lân cận đều có xu hướng tăng mạnh. Tại Hà Nội, mức giá rao bán tại một số khu vực như Gia Lâm, Long Biên... cũng tăng nhẹ 2-3%.

Một giám đốc công ty môi giới bất động sản nhìn nhận, sự phức tạp của tình hình dịch Covid-19 hiện nay đang làm thị trường vô cùng trầm lắng, sức mua giảm hẳn. Lượng giao dịch chắc chắn sẽ giảm, thậm chí giảm mạnh. Tuy nhiên, xét về yếu tố giá bán thì lại cần một thời gian dài hơn để điều chỉnh. Trường hợp bán cắt lỗ có thể có, song rất ít và ở thứ cấp nên khó ghi nhận. Còn sơ cấp thì đến nay chưa ghi nhận.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills - cho biết, thời gian gần đây, "sốt" đất đã lắng xuống nhưng vẫn nhìn thấy giá trị của bất động sản, đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng và có dấu hiệu giá ảo. Tình trạng này sẽ không có lợi chung cho tất cả các bên. Do đó, các nhà đầu tư cần có những bước đi phù hợp.

"Trong thời gian tới, ít nhất là ngắn hạn, chúng ta sẽ chưa thể nhìn thấy "sốt" đất xảy ra thêm", bà Hằng nhận định. Trong khi đó, sau những cơn "sốt" đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết đến nay, "cơn sốt" vừa rồi đã được kiềm chế nhờ các giải pháp mà hàng loạt chính quyền địa phương triển khai. Tuy nhiên, nói thị trường xuống giá hay chưa thì chưa đánh giá được vì không ghi nhận giao dịch.

Theo ông Đính, thống kê thì khó vì đó là giao dịch thứ cấp. Tuy nhiên, vị này cho rằng, giao dịch cắt lỗ thực tế không có nhiều bởi nhiều nhà đầu tư lao vào mua với giá cao, thành ra sau đó có cắt lỗ 10 - 20% thì mặt bằng giá vẫn rất cao, ít người mua. Nhưng nếu giảm sâu hơn nữa thì người bán không chịu nổi, do vậy dẫn đến tình trạng cung cầu không gặp nhau.

Dự báo về giá cả trong thời gian tới, ông Đính cho rằng ngay cả khi có dịch bệnh, giá bất động sản vẫn có thể sẽ tăng. Hiện nay, áp lực tăng giá là khá nhiều, song tăng tới đâu còn do thị trường quyết định, bởi tăng cao hơn giá trị thực hay ngưỡng người mua có thể chấp nhận thì sẽ không có giao dịch.

"Có thể nói về bản chất, các chủ đầu tư dự án cũng không muốn tăng giá đâu, nhưng nhiều áp lực khiến họ phải tăng. Ví dụ như giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, thuế đất cũng tăng, lãi vay ngân hàng cũng rất cao, chi phí mềm thì lằng nhằng, không tăng giá bán thì có thể sẽ lỗ", ông Đính nói.

Chưa kể nguồn cung vẫn khan hiếm. Song theo các chuyên gia, nếu tăng giá bán thì chính chủ đầu tư tự rơi vào thế khó vì không bán được hàng. Do vậy giá vốn là vấn đề vô cùng nhạy cảm trong chính sách bán hàng, không phải chủ đầu tư muốn tăng là tăng.

Tác giả: Nguyễn Khánh