Mặc dù dự án đường Vành đai 4 mới được phê duyệt vào giữa tháng 6/2022, chưa chính thức triển khai xây dựng nhưng giá đất quanh khu vực con đường này dự kiến đi qua đã tăng khá mạnh kể từ nhiều tháng trước đó.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng tăng giá đất, thậm chí "sốt giá" đã xảy ra nhiều từ khoảng cuối năm 2021. Trong đó, giá đất nền tại một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao ở các vùng ven đô Hà Nội như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)…

Đầu năm 2022, tuy một số thị trường ven đô vẫn giữ được độ "nóng" về giá cả nhưng lượt tìm mua đã dần hạ nhiệt. Báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy lượt tìm kiếm tiếp tục giảm ở các huyện này song giá vẫn tăng từ 17% đến 31%. Ngay cả những thị trường liên tục tạo được sức hút thời gian qua như Quốc Oai hay Thạch Thất cũng không ngoại lệ.

Nguyên nhân giá đất nền vẫn neo cao, thậm chí tiếp tục tăng dù nhu cầu tìm kiếm giảm nhiệt được Batdongsan.com.vn đánh giá là do tâm lý thị trường vẫn kỳ vọng vào sự tăng giá của loại hình này trong dài hạn.

Giá nhà đất ven đô "nhảy múa" từng ngày

Khảo sát một vòng quanh các website mua bán nhà đất cũng như tại các trang mạng xã hội, không khó để tìm thấy hàng loạt sản phẩm nhà đất được rao bán đi kèm lời mời chào “sát vành đai 4”, “tiềm năng sinh lời cao”,…

Tìm hiểu thêm về giá cả, có thể thấy giá bán nhà đất tại các khu vực dự kiến có Vành đai 4 đi qua đều ghi nhận mức giá tăng chóng mặt. Thời điểm từ cuối năm 2021, khi rục rịch có thông tin phê duyệt dự án đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã chuyển hướng về khu vực ngoại thành Hà Nội.

Điển hình có thể kể đến xã Hồng Hà, huyện Đan Phượng, Hà Nội ghi nhận nhiều nhà đầu tư đổ xô về mua đất. Theo chia sẻ của môi giới, nhiều nhà đầu tư mua nhà đất vào thời điểm cuối năm 2021 đã ôm được nhiều khu đất với giá “hời”.

Đến nay, sau khi thông tin chính thức phê duyệt dự án được công bố rộng rãi trong dư luận, giá nhà đất tại khu vực này vẫn đang tiếp tục tăng từng ngày.

Hàng loạt sản phẩm nhà đất được rao bán đi kèm lời mời chào “sát vành đai 4”.

Theo lời môi giới đất tại khu vực này, những khu vực nhà đất trong ngõ ghi nhận được rao bán với mức giá 35-40 triệu đồng/m2, còn đối với những khu vực sát mặt đường, nhà đất tại đây đã tăng lên mức 60-70 triệu đồng/m2. Tăng gấp từ 2 đến 4 lần chỉ sau hơn nửa năm.

“Ai mà mua cách đây vài tháng là hời lắm, lúc đấy giá rẻ chỉ hơn chục triệu/m2. Đến giờ giá đã tăng gấp nhiều lần, nhưng dự là trong tương lai vẫn sẽ tiếp tục tăng tiếp vì xây dự án nên đầu tư lúc này dù rủi ro nhưng khả năng sinh lời vẫn cao”, anh Nguyễn Trọng Long - người môi giới tại huyện Đan Phượng cho biết.

Thậm chí ở khu vực này, khi có nhiều nhà đầu tư đến hỏi mua người dân có đất còn quyết tâm “giữ hàng” không bán vì cho rằng trong tương lai, khi dự án Đường Vành đai 4 xây dựng xong đất sẽ còn tăng mạnh hơn nữa. Trong khi trước đó đất ở khu vực này chỉ được rao bán ở mức 30 triệu đồng/m2 mà tính thanh khoản thấp thì nhiều gia đình vẫn cương quyết giữ đất không bán.

Kênh T1-2-10, XNĐTPTTL Đan Hoài - địa điểm Đường vành đai 4 sẽ đi qua.

Đặc biệt tăng mạnh là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng (huyện Đan Phượng) giá đất tại khu trục đường lớn rơi vào khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có nơi thị giá lên đến 130 - 145 triệu đồng/m2.

Tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội cũng ghi nhận giá đất trong làng xã trước đây chỉ ở mức 3 - 5 triệu đồng/m2 nhưng nay cũng đã tăng lên 17 triệu đồng, thậm chí có nơi ven mặt đường lớn có giá tới 37 triệu đồng/m2.

Huyện Hoài Đức, Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế tăng giá nhà đất chung của thị trường. Mức giá được rao bán ghi nhận đã tăng thêm khoảng 10 – 15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái nhờ thông tin duyệt dự án đường Vành đai 4, hiện những khu vực sát mặt đường đã tăng lên mức 55 triệu đồng/m2, có những khu vực được người dân rao bán với giá gần 65 triệu đồng/m2.

Lao theo cơn sốt đất, “cuộc chơi” đầy rủi ro cho nhà đầu tư

Trao đổi với Người Đưa Tin, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên Học viện Tài chính cho rằng việc giá đất tăng cao theo dự án đường Vành đai 4 là điều hết sức hiển nhiên.

Trên thực tế cho thấy, mỗi khi có thông tin một Dự án được triển khai, đất đai tại khu vực đó đều sẽ đồng loạt tăng giá.

Nguyên nhân đến từ việc bất động sản đang trở thành kênh đầu tư nhưng cũng là nơi đầu cơ của nhiều đối tượng. Tình trạng ôm đất bỏ hoang chờ tăng giá, tình trạng trao qua bán lại nhằm thổi giá, bong bóng bất động sản, sốt đất cục bộ… diễn ra ngày càng nhiều.

Theo ông Đinh Trọng Thịnh, hiện tượng “sốt đất” bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương khiến nhà đầu tư cảm thấy có tiềm năng sinh lời nên quyết định lao vào mua nhà đất.

Nắm bắt được tâm lý đầu tư này của người dân, giới đầu cơ lợi dụng những yếu tố này để “thổi giá” đất tại các khu vực này ngày càng nóng lên, từ đó gây ra tình trạng "sốt đất".

Cụ thể, "Dự án đường Vành đai 4, một dự án được đánh giá là trọng điểm Quốc gia, đóng vai trò là vành đai cuối cùng ở Hà Nội nhằm mở rộng cơ hội phát triển kinh tế - xã hội. Không những vậy đây còn là con đường kết nối các cảng hàng không quốc tế quan trọng nước ta, đây sẽ là dự án có ý nghĩa để đồng bộ hóa hệ thống cao tốc, thuận lợi cho giao thông cả nước.

Vậy nên tiềm năng của dự án này là vô cùng lớn, việc nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản tại khu vực này mong muốn “kiếm lời” là điều hoàn toàn dễ hiểu", PGS.TS đưa ra nhận định.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng nhà đầu tư nên cẩn trọng khi đầu tư BĐS theo cơn sốt ăn theo siêu dự án đường Vành đai 4.

Tuy nhiên, trước thực trạng giá đất tăng chóng mặt, nhiều nhà đầu tư còn hiểu biết chưa đủ sâu về thị trường bất động sản, PGS.TS. Định Trọng Thịnh cho rằng các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi đưa ra quyết định “xuống tiền” cho loại hình đầu tư này.

Đặc biệt, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường Vành đai 4 vùng Thủ đô mà mới đang có chủ trương ở mức độ tiền khả thi, chưa xác định cụ thể mốc giới… nên việc nhà đầu tư quyết định kiếm lời từ việc “buôn đất bán nền” xung quanh Dự án đường Vành đai 4 sẽ đối mặt với rất nhiều nguy cơ không thể lường trước.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần nghiên cứu và xem xét thật kỹ trước khi muốn đầu tư đất tại các khu vực đường Vành đai 4 đi qua. Bên cạnh đó xem xét kỹ lưỡng về tiềm năng sinh lời của các dự án được rao bán và mời chào, không nên tin tưởng hoàn toàn vào môi giới và “cò đất” để tránh xảy ra tình trạng “tiền mất tật mang”.

Đồng thời, PGS.TS cũng cho rằng các địa phương cần nhanh chóng triển khai công bố thông tin một cách minh bạch, chính xác về thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai dự án,… để người dân nắm bắt thông tin, từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn khi quyết định đầu tư, kiếm lời từ việc đầu tư bất động sản.

Tác giả: Nguyễn Thị Hồng Nhung