Theo ghi nhận của Zing, thị trường đất nền tại TP.HCM và một số tỉnh vùng ven vẫn còn trầm lắng kể từ đầu năm đến nay, thậm chí, với những lô đất được khách gửi bán "cắt lỗ" cũng rất chật vật trong việc tìm chủ mới.

Theo báo cáo thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, trong quý I, đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An đều có sức cầu chung ở mức rất thấp, điều này làm tính thanh khoản đất nền trong quý sụt giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giao dịch giảm mạnh

Chia sẻ tại sự kiện báo cáo thị trường quý I mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cũng nhìn nhận đất nền là sản phẩm liên quan tới đầu cơ và đầu tư nhiều hơn, Do đó, khi thị trường tăng trưởng, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên, còn khi thị trường khó khăn, loại hình này trở thành phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất. Theo ông, thị trường hiện vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.

Cụ thể, dữ liệu lớn của đơn vị này cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền tại TP.HCM tiếp tục sụt giảm mạnh trong quý đầu năm nay. Trong đó, mức độ quan tâm đến đất nền tại quận 12 giảm 34%; quận 9 giảm 29%; TP Thủ Đức giảm 26%; các huyện như Nhà Bè giảm 37%; Bình Chánh giảm 34%; Hóc Môn giảm 25% và Củ Chi giảm 15% so với quý trước đó.

Dẫu vậy, mặt bằng giá rao bán tại các khu vực này gần như đi ngang hoặc có sự điều chỉnh khá nhẹ, cá biệt một số nhà đầu tư đang gặp áp lực về dòng tiền mới giảm giá mạnh. Song điều này không đại diện cho toàn bộ thị trường, thậm chí, một số khu vực như huyện Hóc Môn và huyện Nhà Bè còn tăng giá 7-8% so với quý IV năm ngoái.

Trong khi đó, ở thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận, DKRA Group cho hay mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5-7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với quý I năm ngoái và giao dịch giảm biên độ lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

Bên cạnh đó, nguồn cung đất nền trong quý đầu năm cũng sụt giảm đáng kể gần 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Long An và Bình Dương là 2 tỉnh chủ lực về sản phẩm mới với tỷ lệ lần lượt là 48,3% và 34,8%. Đáng chú ý, TP.HCM đã xuất hiện nguồn cung mới trở lại sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường.

Thị trường khó đột biến trong ngắn hạn

Chia sẻ với Zing, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, cho biết tỷ lệ giao dịch giảm chủ yếu do nhiều nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường.

Đồng thời, trên thị trường thời gian qua cũng xuất hiện hàng loạt tin xấu về thị trường bất động sản, về các chủ đầu tư lớn... Đặc biệt là khó khăn trong việc vay tín dụng, khi hầu hết nhà đầu tư đều cần sự hỗ trợ từ ngân hàng.

"Song song đó, người mua vẫn đang trong tâm lý chờ tình hình lãi suất và khả năng giảm giá thêm của bất động sản. Đồng thời, các kế hoạch sửa đổi luật lớn trong thời gian sắp tới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) cũng làm người mua chần chừ, chờ xem mức độ ảnh hưởng của các luật đó với khoản đầu tư của mình", ông nói.

Các chuyên gia tại DKRA Group nhìn nhận với tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, lãi suất vay ở mức cao, những vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ, thị trường sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng sẽ không xảy ra cơn sốt đất trong năm nay. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó, chẳng hạn như có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.

"Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, thị trường vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu", ông Quốc Anh nói.

Các chuyên gia dự báo sẽ không có cơn sốt đất nào trong năm 2023. Ảnh: Quỳnh Danh.

Lời khuyên của ông Kiên đối với những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tiệm cận khả năng cho phép là nên cân nhắc nợ để đảm bảo mức an toàn.

"Riêng với nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi, chưa có nhu cầu thu hồi tiền mặt, tôi cho rằng nhà đầu tư có thể xem khoản đầu tư như một khoản bỏ heo bởi hiện muốn bán cũng phải giảm giá mà không dễ có thanh khoản", ông nói.

Trong khi đó, đối với những người có nhu cầu sử dụng đòn bẩy để mua đất nền, ông cho rằng nhà đầu tư cần cung cấp đầy đủ hồ sơ và làm việc trước thật kỹ với ngân hàng để đảm bảo khả năng giải ngân, bên cạnh việc chủ động tăng thêm mức dự phòng cho nguồn thu nhập để trả ngân hàng.

"Ví dụ, trước đây thu nhập 50 triệu đồng sẽ tính 25 triệu đồng cho chi phí sinh hoạt, 25 triệu đồng là nguồn trả nợ, thì nay nhà đầu tư nên dự phòng thêm 10 triệu đồng và chỉ tính 15 triệu đồng là nguồn trả nợ hàng tháng", ông giải thích.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền "tươi" đợi thị trường, đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư có thể cân nhắc các sản phẩm đất nền vùng ven, cách trung tâm TP khoảng 15-30 km. "Nhu cầu sử dụng thực của phân khúc bất động sản này thấp hơn trong trung tâm, nên nhà đầu tư sẽ có cơ hội mua được bất động sản điều chỉnh giảm 10-20% so với đỉnh vào tháng 4 năm ngoái", ông Kiên bổ sung.

Tác giả: Liên Phạm