Theo các chuyên gia, chủ trương hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư và người dân tiếp cận nhà ở xã hội (NƠXH) là đúng đắn. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở hỗ trợ lãi suất mà thiếu chính sách cụ thể đi kèm thì doanh nghiệp không mặn mà vay, người dân vẫn mãi đợi mua nhà.

Lãi suất ưu đãi không hấp dẫn

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, từ tháng 4/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 lần điều chỉnh lãi suất gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Cụ thể, mức lãi suất vay ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư NƠXH được điều chỉnh giảm từ 8,5%/năm (tháng 4/2023) xuống 8,2%/năm (tháng 7/2023), và 8%/năm kể từ đầu năm 2024.

Tương tự, lãi suất cho vay với người mua nhà cũng được điều chỉnh giảm lần lượt từ 8%/năm xuống 7,7%/năm và 7,5%/năm. Tuy nhiên, cho vay của gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hiện nay rất thấp, sau một năm triển khai chỉ 531 tỷ đồng được giải ngân. Con số này rất thấp so với nhu cầu vay mua NƠXH.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay mức lãi từ 7,5 - 8%/năm với cả người mua nhà và doanh nghiệp đầu tư NƠXH vẫn cao, vì lợi nhuận có được từ kinh doanh NƠXH bị khống chế ở mức 10%, luôn thấp hơn so với làm nhà ở thương mại.

Khu NƠXH Đại Kim - Hoàng Mai - Hà Nội Ảnh: Như Ý

Theo ông Đính, cần nhìn nhận đúng bản chất đầu tư NƠXH là phục vụ an sinh xã hội của Nhà nước và đúng ra Nhà nước phải đứng ra làm. Giờ khuyến khích doanh nghiệp làm thì Nhà nước phải tạo cơ chế thuận lợi về vốn, tiếp cận đất đai để thu hút doanh nghiệp tham gia làm.

“Mức lãi suất 8%/năm, trong khi từ lúc khởi công xây dựng đến hoàn thành một công trình NƠXH kéo dài 1,5 - 2 năm, doanh nghiệp phải chi phí nhiều thứ. Nếu vay ngân hàng, chi phí vốn làm dự án cũng trên 10%. Trong khi định mức lợi nhuận NƠXH chỉ 10% thì doanh nghiệp làm NƠXH có nguy cơ lỗ”, ông Đính nói.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho rằng, khi lãi tiền gửi trung bình của người dân tại các ngân hàng thương mại hiện nay khoảng 4%/năm trong khi người thu nhập thấp muốn vay mua NƠXH lại phải trả lãi vay "ưu đãi" tới 7,5%/năm là bất hợp lý. “Nếu cho vay ưu đãi vì mục đích hỗ trợ cho người thu nhập thấp mua NƠXH thì nên duy trì ở mức thấp hơn hoặc bằng lãi huy động của các ngân hàng. Còn lãi vay ưu đãi mà ở mức 7,5%/năm hiện nay là không thực chất”, ông Thanh nói.

Theo ông Thanh, đa số người lao động có thu nhập trung bình thấp nên sẽ không chịu được lãi vay mua NƠXH ở mức 7,5%/năm như hiện nay. Mức lãi vay ưu đãi cho người mua NƠXH từ gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng nên duy trì ở mức khoảng 5%/năm là phù hợp. Mức lãi vay này cũng cần được duy trì ổn định trong thời gian dài để hỗ trợ người dân thay vì 5 năm như hiện nay.

Ông Trần Đình Quân, Giám đốc Kinh doanh dự án NƠXH Evergreen Tràng Duệ (Hải Phòng) cho hay, doanh nghiệp đang sử dụng nguồn vốn tự có và huy động từ khách hàng. “Chúng tôi cũng làm hồ sơ vay ưu đãi nhưng thực sự bản thân ngân hàng không mặn mà cho vay với loại hình nhà ở này. Để đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói tín dụng, nên tập trung giảm lãi suất nhiều hơn nữa cho người vay mua NƠXH”, ông Quân nói.

Cần quyết liệt

Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, ngoài vấn đề nguồn vốn với lãi suất ưu đãi, để phát triển NƠXH còn phụ thuộc vào quỹ đất và thủ tục pháp lý.

Theo ông Đỉnh, thủ tục để làm NƠXH hiện nay phức tạp và khó hơn cả làm nhà ở thương mại. “Một quy trình pháp lý để thực hiện NƠXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công. Chưa kể, thủ tục hiện nay cả nước đều vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NƠXH. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất để làm NƠXH thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên. Còn nếu chỉ có một nhà đầu tư, sẽ chỉ định giao trực tiếp. Tuy nhiên, việc đấu thầu làm NƠXH cũng rất khó khăn. Dù đã có Thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư cho NƠXH nhưng hầu như không thực hiện được, vì không có tiêu chí rõ ràng”, ông Đỉnh nói.

Ông Đỉnh khẳng định, năm 2024 khó làm được 120.000 căn NƠXH. Cần có quyết tâm chính trị rất cao của cơ quan Nhà nước, vai trò giám sát của bộ, ngành, đặc biệt là của Bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương và sự chủ động của doanh nghiệp may ra mới thực hiện được mục tiêu này. Cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại thì mới có thể hy vọng giải quyết được “bài toán khó” mà Chính phủ giao.

Theo chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh, phát triển NƠXH chưa đạt được mục tiêu đề ra vấn đề không phải do vướng lãi suất mà là do những bất hợp lý trong triển khai chương trình NƠXH. Theo ông Ánh, nếu người mua NƠXH đáp ứng đúng điều kiện (không đóng thuế thu nhập cá nhân), người dân sẽ không thể mua được, vì thu nhập của họ chỉ đủ sống nên không thể trả gốc chứ đừng nói trả lãi 6-7%/năm.

“Với thu nhập thấp như vậy người dân chỉ có thể thuê nhà. Nhà nước nên hỗ trợ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ như hiện nay. Do đó, chương trình NƠXH cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất và vốn để xây NƠXH đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê NƠXH với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế bất cập, thậm chí sai phạm và bất bình đẳng của chương trình NƠXH hiện nay”, ông Ánh nói.

Tác giả: Ngọc Mai