Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ; Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc “Góp ý dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất”.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị phân biệt rõ sự khác biệt giữa "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" với "đấu giá quyền sử dụng đất" và với "đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng". Điểm khác biệt lớn nhất của việc "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" là nhằm mục đích lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực tốt nhất. Trước hết là có năng lực tài chính tốt nhất và có phương án, giải pháp, tiến độ triển khai, thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.

HoREA đề nghị phân biệt rõ giữa đấu thầu và đấu giá.

Theo HoREA, cả hai phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" và "đấu giá quyền sử dụng đất" đều có cùng mục đích lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, nhưng mỗi phương thức lại có thêm các mục đích cụ thể khác nhau.

Đối với phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất" thì có mục đích lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất, nói cách khác là "bán" được quyền sử dụng đất với giá cao nhất để thu ngân sách nhà nước.

Nhưng, đối với phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" lại có mục đích lựa chọn dự án đầu tư có chất lượng tốt nhất, mang lại có hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.

Cũng theo HoREA, hiện nay do quy định tại luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên có thể nói việc thực hiện phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" là một phương thức tiếp cận đất đai chủ yếu, quan trọng nhất, khả thi nhất của các nhà đầu tư để thực hiện được các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn.

Bởi lẽ, với cơ chế tương tự như đối tác công - tư, nhà đầu tư trúng thầu ứng vốn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo quy định tại luật Đất đai 2024 trong thời hạn 36 tháng có kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu.

Đồng thời, HoREA nhận thấy phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" được thực hiện trong 2 trường hợp là thửa đất, khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Trong trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng đã được xác định rất chi tiết nên nhà đầu tư ít có cơ hội thể hiện sự sáng tạo trong việc xây dựng dự án đầu tư để đấu thầu.

Trong trường hợp thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thì các nhà đầu tư có nhiều cơ hội thể hiện sự sáng tạo trong việc xây dựng dự án đầu tư để đấu thầu.

Do vậy, việc "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" điển hình là trường hợp thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 có một số mục đích cụ thể khác với phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất".

Một là chọn được dự án có chất lượng tốt nhất, có thiết kế, kiến trúc đẹp nhất, có hiệu quả sử dụng đất cao nhất, hiệu quả kinh tế - xã hội lớn nhất, đáp ứng tiêu chuẩn xanh, kinh tế tuần hoàn.

Hai là, chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính, có phương án, giải pháp, tiến độ hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.

Ba là, nhà đầu tư đề xuất mức kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cao nhất (nếu có).

Bốn là, nhà đầu tư đề xuất mức nộp ngân sách nhà nước cao nhất theo hồ sơ mời thầu và tự nguyện đề xuất mức nộp thêm cao nhất vào ngân sách nhà nước ngoài yêu cầu của hồ sơ mời thầu (nếu có).

Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy có các điểm khác biệt giữa "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" với "đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng". Nhưng với các quy định tại dự thảo Nghị định đã áp dụng tương tự các quy định về điều kiện kinh nghiệm hoặc hồ sơ đề xuất về kỹ thuật hoặc tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm hoặc tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất với điểm số đánh giá về năng lực và kinh nghiệm chiếm tỷ trọng từ 20% đến 30% tổng số điểm tương tự như các quy định về "đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp công trình xây dựng" nên chưa phù hợp, chưa sát với trường hợp "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư".

Bởi lẽ, thực hiện phương thức "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" thì điều quan trọng nhất là cần tập trung đánh giá 2 tiêu chí quan trọng nhất: Một là, đánh giá nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, trước hết là phải có năng lực tài chính mạnh nhất; Hai là, nhà đầu tư đề xuất được phương án, giải pháp, tiến độ triển khai thực hiện dự án hợp lý, có tính khả thi nhất trong số các nhà đầu tư dự thầu.

Tác giả: Ninh Phan