Doanh nghiệp bất động sản lo chuyển thành nợ xấu

Ngày 7/2, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước kiến nghị cho doanh nghiệp địa ốc được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn.

HoREA nhận định thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Năm 2022 là năm "khó khăn khắc nghiệt nhất", và năm 2023 là năm "quyết định sống còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 doanh nghiệp, tăng 38,7% so với năm 2021.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất.

Thậm chí, doanh nghiệp phải chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư. Trong khi đó, doanh nghiệp phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30 - 50%, không "lo" được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết.

Hiệp hội nhận định nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua.

Việc doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

HoREA dự báo năm 2023 là năm "quyết định sống còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết "nút thắt" về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Trước hết, nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản là mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn. Bên cạnh đó, các khoản vay tín dụng đến hạn sẽ kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.

HoREA cũng cho rằng hiện người mua nhà khó vay vốn tín dụng.

Từ những khó khăn của doanh nghiệp, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm để vượt qua thời điểm khó khăn trong năm 2023.

Đồng thời, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ người mua nhà được vay vốn tín dụng, để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, ổn định và bền vững…

Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng kiến nghị sửa đổi một số quy định về tín dụng, xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn…

Các dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nhận xét, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ, không có gì gọi là “nóng”.

Theo ông, tất cả các dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được.

Việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý không đảm bảo khả năng trả nợ hoặc vượt khả năng tài chính của người vay.

"Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở, mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Có những người mua cả tòa nhà, mua nửa tòa nhà. Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường ách tắc, không bán được hàng, đóng băng thì toàn bộ những khoản nợ ấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn", ông Hùng nêu quan điểm.

Ông Hùng cho rằng, các ngân hàng đều muốn cho doanh nghiệp vay. Tuy nhiên, với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích.

Vấn đề đặt ra là tỷ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng năm 2022 ước tính đạt 14,5%, cao hơn mức tăng trưởng của năm 2021 là 13,6%. Xem xét dư nợ tín dụng theo từng lĩnh vực, tính đến hết tháng 9/2022, dư nợ cho vay mua nhà tăng trưởng 20,1% so với đầu năm, vượt xa tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, trong khi đó dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản tăng trưởng 7,4% so với đầu năm, trong bối cảnh hoạt động cho vay bất động sản được giám sát chặt chẽ hơn.

Cũng theo số liệu của NHNN, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà) vẫn chiếm 20,9% tổng tín dụng. Đồng thời, một số ngân hàng có xu hướng giảm quy mô danh mục trái phiếu doanh nghiệp, chẳng hạn như tại Techcombank và HDBank.

Dữ liệu của Fiin Group công bố mới đây cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải khoảng 4 năm mới tiêu thụ hết. Cũng theo Fiin Group, hiện có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn.

Theo Bộ Xây dựng, khó khăn đối với thị trường bất động sản là do thủ tục pháp lý chồng chéo hoặc chưa rõ ràng (chiếm tới 70%), tiếp đến là những khó khăn về vốn, lệch pha cung cầu, thiếu nhà ở phù hợp với túi tiền của người mua, giá nhà liên tục tăng cao.

Để giải quyết bài toán tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng, trước mắt cần tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro hiệu ứng domino có thể xảy xa. Đồng thời, cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung cầu bất động sản, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý.

“Về tài chính bất động sản, đây là thời điểm quan trọng để Việt Nam thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, như quỹ đầu tư tín thác bất động sản, cơ quan tái cho vay, tái thế chấp nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập. Có thể cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản... ”, TS. Cấn Văn Lực đề xuất.

Tác giả: T.M (tổng hợp)