Cấm phân lô, bán nền ở các huyện thị

Sở Xây dựng Tp.HCM vừa trình UBND Tp.HCM về "Dự thảo Quyết định quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" (cấm phân lô bán nền).

Theo đó, dự thảo quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn xã, thị trấn, huyện của Tp.HCM buộc phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định.

Tp.HCM quy định việc cấm phân lô bán nền, buộc chủ đầu tư phải lập dự án, hoàn thiện hạ tầng bàn giao.

Sau đó, mới được hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định. Đồng nghĩa rằng, Tp.HCM sẽ cấm các tổ chức, cá nhân phân lô bán nền tại khu vực các huyện như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.

Trong Dự thảo, Sở Xây dựng Tp.HCM đề xuất trường hợp những chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại địa bàn 5 huyện trên được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Khi thực hiện các dự án tái định cư, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án gửi thông báo bằng văn bản đến UBND cấp huyện nơi có đất.

UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, lập hồ sơ theo dõi việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất theo quy định tại Quyết định này.

Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn địa bàn Tp.HCM phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thống nhất việc áp dụng quy định pháp luật trên địa bàn Tp.HCM.

HoREA kiến nghị chưa phù hợp nếu cấm phân lô bán nền

Chiều 30/10, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi UBND Tp.HCM, Sở Xây dựng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Tp.HCM, bày tỏ kiến nghị về việc cấm phân lô bán nền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng "Dự thảo Quyết định quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn Tp.HCM".

HoREA cho rằng việc cấm phân lô ở các huyện ngoại thành là chưa phù hợp. Trong ảnh một dự án phân lô bán nền thuộc khu vực tái định cư ở Bình Chánh, Tp.HCM.

Trong đó quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn xã, thị trấn, huyện phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định (cấm phân lô bán nền).

Theo HoREA quy định này chưa thật phù hợp với khoản 6 điều 31 luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 điều 5 luật Nhà ở 2023. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Tp.HCM là đô thị đặc biệt thì chỉ có các trường hợp đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt gồm 16 quận và thành phố Thủ Đức, theo đó chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trong quy định của Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép tách thửa đất, hợp thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo quy định.

Trường hợp, Tp.HCM dù là đô thị đặc biệt nhưng vẫn sẽ có các trường hợp tách thửa đất của cá nhân, hộ gia đình bao gồm các trường hợp tách thửa đất ở hoặc tách thửa đất ở và đất khác hoặc tách thửa đất khác không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở theo quy định.

Sở Xây dựng, Tp.HCM đưa ra Dự thảo các khu vực đất ngoại thành phải làm dự án đầu tư để đồng bộ quy hoạch.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, mặc dù, Sở Xây dựng cũng cho biết rằng, Tp.HCM đang xây dựng đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc Tp.HCM) giai đoạn 2021 - 2030.

Các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc Tp.HCM và để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thống nhất việc áp dụng quy định pháp luật trên địa bàn …

Thông tin của Sở Xây dựng chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và luật Nhà ở 2023, vừa chưa phù hợp với tình hình thực tiễn bởi đề án trên vẫn đang là trên giấy.

Tuy đã đặt mục tiêu từ nay đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc Tp..HCM, nhưng hiện nay tất cả 5 huyện vẫn đang là huyện thuộc Tp.HCM chứ chưa phải là quận hoặc thành phố thuộc Tp.HCM.

Qua đó, HoREA đề nghị UBND Tp.HCM xem xét lại và nên sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 2 quyết định 83/2024 theo hướng quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ Nhà Bè, Hóc Môn và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định.