Giá đất tăng… giao dịch thấp

Thời gian gần đây, không ít nhà đầu tư đổ về khu vực huyện Mê Linh (Hà Nội) do nghe các thông tin như nâng cấp lên phố, quy hoạch đường vành đai 4... và kỳ vọng bất động sản ở đây sẽ tăng giá. Đặc biệt, các phiên đấu giá vừa qua tại Mê Linh đã liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới.

Đơn cử, Dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư đã tổ chức bán hàng bằng hình thức trả giá công khai. 202 căn nhà thấp tầng xây thô hoàn thiện mặt ngoài hình thành trong tương lai gắn với quyền sử dụng đất ở đã có hạ tầng được mang ra bán. Chỉ trong 1 ngày đã có 198 căn nhà thấp tầng được "chốt" với mức giá phổ biến khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Cũng trong thời điểm này, phiên đấu giá 17 lô đất tại điểm X1, Thanh Lâm (Mê Linh) được thực hiện. Mức giá trúng cao nhất lên tới 85,5 triệu đồng/m2, tiếp theo là mức giá 75,5 triệu đồng/m2.

Cả 2 phiên trả giá cạnh tranh và đấu giá vừa diễn ra ở Mê Linh đều có giá cao. Cá biệt, mức giá này đã cao gấp hơn 2 lần so với mặt bằng giá trong khu vực thời gian trước đó và được cho là cao nhất từ trước tới nay.

Một lô đất được rao bán chênh sau khi chốt đấu giá ở dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Ảnh: Hà Phong).

Ăn theo hiệu ứng mặt bằng giá mới sau các phiên đấu giá, giá rao bán bất động sản tại Mê Linh đã tăng khoảng 10 - 20%. Theo khảo sát, hiện nay một số khu đấu giá đất, đất thổ cư tại thị trấn Quang Minh đang được rao bán với mức 40 - 45 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 1 tháng giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Tại xã Tiền Phong, những lô đất nằm ở mặt đường có giá dao động 32 - 37 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường ngõ cũng từ 20 - 23 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15 - 20% so với trước thời điểm đấu giá. Các khu vực khác giá rao bán cũng 15 - 25 triệu đồng/m2, mức giá này đã tăng so với cách đây 1 tháng.

Một môi giới bất động sản bán khu vực này cho biết, mới khoảng 3 tuần sau các phiên đấu giá, lượng nhà đầu tư về đây khảo giá cũng trở nên nhiều hơn trước đó. Theo đó, giá rao bán cũng bắt đầu tăng.

Cũng theo vị môi giới này, người đổ về khu vực Mê Linh khảo sát giá chủ yếu quan tâm tới tuyến đường Vành đai 4, thông tin lên phố... Bên cạnh đó, nhiều người đánh giá khu Mê Linh đang là vùng trũng về giá ven Thủ đô.

Dù lượng người đổ về tìm hiểu và mức giá tăng lên nhưng môi giới thừa nhận là giao dịch thành công cực thấp, có những lô đất đã được rao bán thời gian dài nhưng không bán được.

Giá đất ở Mê Linh đang bị "ảo"?

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, chuyện thổi giá đất thông qua đấu giá nhằm kéo giá trong khu vực không còn là mới.

"Việc giá đất đấu giá tăng nhưng khi chưa nộp hết tiền sang tên thì chưa thể cho là giao dịch thành công để thiết lập mặt bằng giá mới trong khu vực. Thời gian qua, câu chuyện đấu giá đất trả cao vọt nhằm kích giá khu vực đã diễn ra nhiều, cuối cùng thì lại bỏ cọc. Tôi cho rằng, ở đây có dấu hiệu tăng giá ảo khi giao dịch không có nhưng giá lại vẫn tăng", ông Điệp nói.

Vị chuyên gia cho rằng, nhiều người đang kỳ vọng vào việc Mê Linh lên phố, tuyến đường Vành đai 4 sẽ làm tăng giá đất khu vực. Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ bởi cả 2 vấn đề này đều cần lộ trình rất dài, nếu không cẩn trọng chỉ cần sai sót nhỏ có thể dẫn tới việc "chôn" vốn thời gian dài.

Nhiều dự án bất động sản ở Mê Linh đang rơi vào tình trạng bỏ hoang, làm chỗ chăn thả trâu bò (Ảnh: Hà Phong).

Nhìn nhận về thị trường bất động sản Mê Linh, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 chưa phản ánh đúng bản chất, bởi khu vực này hạ tầng đang sơ sài, yếu.

"Cá nhân tôi sợ rằng "cuộc chơi" này đang ảo và nếu có thật đi nữa thì nhà đầu tư đang có vấn đề về cách nhìn, cách đánh giá", ông Đính nói.

Cũng theo chuyên gia này, giá bất động sản "ảo" tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, cho thị trường. Đặc biệt, nó còn gây rất nhiều khó khăn cho chính sách phát triển nhà ở của chính quyền.

Ngoài ra, ông Đính cũng cho rằng, trong các quy định của pháp luật, nếu phát hiện có dấu hiệu lừa dối khách hàng, tạo ra sự lũng đoạn thị trường thì xem xét xử lý. Nếu làm thị trường ảo, giá bị đẩy lên thì cần xem xét để đưa vào hành vi thao túng thị trường.

Tác giả: Hà Phong