Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đã nhận được Văn bản số 6435/VP-DA ngày 3/8/2020 của Văn phòng UBND TP.HCM “Về góp ý phương thức đầu tư theo hợp đồng BT”. Qua đó, Hiệp hội cũng đã có văn bản đề xuất một số cơ chế chính sách để khởi động lại các dự án theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, vừa không làm thất thoát quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Tại văn bản, HoREA tán thành quy định tại khoản 5 và khoản 6 điều 101 Luật Đầu tư 2020, quyết định dừng thực hiện dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, kể từ ngày 15/8/2020 và dừng triển khai dự án BT mới, kể từ ngày Luật Đầu tư có hiệu lực (1/1/2021), là rất cần thiết, nhưng chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020-2022.

Theo đó, để xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách, pháp luật, trước hết cần tập trung rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đầu tư công; Luật Ngân sách nhà nước; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, nhằm bịt kín các "lỗ hổng", để đảm bảo đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT.

Ảnh minh họa: Chiến Công

HoREA cho rằng, hiện nay, không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cụ thể việc sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước thanh toán Hợp đồng BT, nên trên thực tế không thực hiện được phương thức thanh toán dự án BT bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, Luật đầu tư công, Luật ngân sách nhà nước, cũng không quy định về mua sắm công đối với hàng hóa là công trình BT và được thanh toán bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước.

Theo HoREA, công trình BT thực chất cũng là một loại hàng hóa, sản phẩm dịch vụ công ích có giá trị lớn, hoàn toàn có thể được nhà nước đặt hàng và thanh toán bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước, theo phương thức mua sắm tài sản công. Nên việc thực hiện phương thức thanh toán dự án BT bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước, có thể vận dụng theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước.

Qua đó, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật đầu tư công; Luật ngân sách nhà nước; Luật Giá, quy định sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT, là phương thức thanh toán chủ yếu.

Thực hiện phương thức nhà nước đặt hàng công trình BT thuộc dự án BT (Việc lựa chọn nhà đầu tư dự án BT thực hiện theo pháp luật về đấu thầu); nhà nước đặt hàng (mua) công trình BT theo phương thức sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước thanh toán hợp đồng BT cho nhà đầu tư dự án BT.

Đối với việc thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, bên cạnh phương thức chủ yếu là sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước, thì còn có thể thanh toán bằng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng (GPMB).

HoREA đề xuất không sử dụng quỹ đất đã GPMB, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, vì tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát ngân sách nhà nước, do khó đảm bảo nguyên tắc ngang giá, khi xác định giá trị quỹ đất đã GPMB, trụ sở làm việc theo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Mà chỉ có thể đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất công đã GPMB, trụ sở làm việc.

“Việc GPMB là công tác khó khăn nhất, mất nhiều thời gian nhất và dễ dẫn đến khiếu kiện đông người, nên tất cả các nhà đầu tư dự án BT đều rất ủng hộ và sẵn sàng ứng trước kinh phí để nhà nước thực hiện GPMB. Nhưng, điều này không thay đổi bản chất của dự án khác thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT là dự án có sử dụng đất. Mà đã là dự án có sử dụng đất, thì phải thực hiện phương thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu”, HoREA nhận định.

HoREA đề xuất, chỉ sử dụng quỹ đất chưa GPMB để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT với điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, GPMB bằng theo Phương án bồi thường, GPMB bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo quy định.

Đồng thời, trong gói thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, thanh toán bằng quỹ đất chưa GPMB, và nhà đầu tư dự án BT cũng là nhà đầu tư dự án khác, thì phải thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu dự án khác trong cùng cuộc đấu thầu, trong đó có điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, GPMB.

Về đề xuất thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng. HoREA cho rằng, đất đai là nguồn tài nguyên và cũng là tài sản công lớn nhất, cần đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Nếu thực hiện phương thức đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, thì sẽ tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước cực kỳ to lớn, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.

Trong khi đó, quy định tại khoản (1.b) Điều 119 Luật Đất đai hoàn toàn phù hợp để thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Theo HoREA, chỉ có thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, thì mới đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, vừa tạo được nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước, vừa ngăn chặn được tình trạng thất thoát tài sản công là quỹ đất, trụ sở làm việc.

Do đó, HoREA đề xuất thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quỹ đất công đã GPMB, trụ sở làm việc, tạo nguồn vốn ngân sách dồi dào để phát triển kết cấu hạ tầng và sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán các dự án BT.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất cơ chế khắc phục bất cập và “lỗ hổng” trong việc lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, đồng thời là nhà đầu tư dự án khác, trong trường hợp được thanh toán bằng quỹ đất chưa GPMB.

Theo HoREA, bất cập lớn nhất khi thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, là chỉ quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT. Sau khi đã được lựa chọn là nhà đầu tư dự án BT, thì nghiễm nhiên trở thành nhà đầu tư dự án khác, do được nhận thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc.

Thực chất, đây là chỉ định chủ đầu tư dự án bất động sản và lách, không thực hiện thủ tục đấu thầu dự án có sử dụng đất, theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.

Ngoài ra, việc không quy định thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu dự án khác có thể dẫn đến thất thoát tài sản công. Chỉ có thể khắc phục được "lỗ hổng" này, khi thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT với đấu thầu quỹ đất chưa GPMB thanh toán dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư, để thực hiện dự án khác. Vấn đề còn lại là phải quản lý, kiểm soát, không để xảy ra “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ”.

HoREA đề xuất, trong gói thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, thanh toán bằng quỹ đất chưa GPMB, và nhà đầu tư dự án BT cũng là nhà đầu tư dự án khác, thì phải thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu dự án khác trong cùng cuộc đấu thầu, trong đó có điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, GPMB.