Ký thỏa thuận đặt mua bất động sản tại Dự án xây dựng tiểu khu đô thị số 5A (The Terrace Lào Cai), phường Bắc Cường, TP.Lào Cai, tỉnh Lào Cai với Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản CDC (CDC Land) từ tháng 4/2022, nhưng sau đó khách hàng mới tá hỏa khi biết rằng thời điểm trên dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định.

Huy động vốn qua “thỏa thuận đặt mua”

Theo phản ánh của bà Nguyễn Phương D. (SN 1971, trú tại Hoàn Kiếm, Hà Nội), tháng 4/2022, bà ký 2 thỏa thuận đặt mua với CDC Land về việc đặt mua 2 căn liền kề thuộc dự án The Terrace Lào Cai do Công ty TNHH Phát triển đô thị và xây dựng 379 làm chủ đầu tư. Bà D. đã thanh toán số tiền gần 1,2 tỷ đồng cho CDC Land để đặt cọc.

Ngày 12/09/2022, Sở Giao thông vận tải – Xây dựng tỉnh Lào Cai có văn bản số 2838/SGTVTXD-QLN thông báo điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với 157 căn nhà ở thuộc dự án nêu trên. Đến lúc này, bà D. mới vỡ lẽ, từ trước đó nhiều tháng mặc dù chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định nhưng CDC Land đã tiến hành huy động vốn thông qua hình thức “thỏa thuận đặt mua”, đặt khách hàng vào nguy cơ rủi ro tiềm ẩn.

“Sau gần 2 năm, dự án trên vẫn chưa triển khai theo cam kết. Cực chẳng đã, tôi nhiều lần đề nghị chấm dứt 2 thỏa thuận đặt mua và thu hồi khoản tiền cọc đã nộp, tuy nhiên phía CDC Land vẫn chưa có phương án giải quyết dứt điểm”, bà D. bức xúc.

Dự án The Terrace Lào Cai khởi công vào tháng 4/2022. (Ảnh: Laocaitv)

Cần nói thêm, The Terrace Lào Cai do Công ty TNHH Phát triển đô thị và xây dựng 379 làm chủ đầu tư, sau đó được chuyển nhượng cho CDC Land. Ngày 5/12/2022, UBND tỉnh Lào Cai có quyết định số 3039/QĐ-UBND cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án trên. Tuy nhiên, từ trước đó CDC Land đã “nhân danh” chủ đầu tư để ký các thỏa thuận đặt mua với khách hàng nhằm huy động vốn.

Về vấn đề này, trao đổi với PV, đại diện Công ty 379 xác nhận, đến thời điểm hiện tại dự án đã hoàn tất việc chuyển nhượng. Việc CDC Land ký thỏa thuận đặt mua với khách hàng từ tháng 4/2022 như báo chí phản ánh, Công ty sẽ phối hợp làm rõ và đề nghị CDC Land có phương án thỏa đáng để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Luật sư Nguyễn Văn Hùng – Đoàn Luật sư TP.Hà Nội phân tích, theo quy định, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh khi có đủ các điều kiện: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng…

“Do đó, việc ký 2 giao kết thỏa thuận đặt mua giữa CDC Land và khách hàng vào tháng 4/2022 thời điểm các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là trái quy định”, LS Hùng nhận định.

Hé lộ “sức khỏe” CDC Land

Theo tìm hiểu, CDC Land thành lập ngày 16/3/2021 tại LK51-53, Galaxy 5, Khu nhà ở Ngân Hà Vạn Phúc, 69 phố Tố Hữu, Phường Vạn Phúc, Quận Hà Đông, ngành nghề chính là “Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê”.

Ở thời điểm thành lập, công ty có vốn điều lệ 50 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông gồm: Ông Lê Hồng Lĩnh (sở hữu 50% vốn), ông Vương Văn Tường (sở hữu 40% vốn) và ông Nguyễn Hữu Định (sở hữu 10% vốn).

Phối cảnh tổng thể dự án. (Nguồn CDC Land)

Đáng chú ý, ông Vương Văn Tường từng là Phó chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest); Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Hồng Lam Xuân Thành (doanh nghiệp từng bị Cục Thuế Hà Tĩnh cưỡng chế hóa đơn, cấm xuất cảnh vì nợ thuế khủng). Ông Vương Văn Tường hiện giữ chức vụ Phó tổng giám đốc thường trực tại Kita Group – doanh nghiệp địa ốc sở hữu nhiều vị trí đắc địa trải dài từ Bắc vào Nam, đang phát triển nhiều dự án bất động sản có tiếng.

Tới ngày 28/6/2021, CDC Land tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng. Tại ngày 31/12/2021, nửa năm sau tăng vốn, CDC Land ghi nhận 209 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn, chiếm 94,1% tổng tài sản. Chính vì vậy, dòng tiền còn lại để cung cấp cho hoạt động là rất khiêm tốn. Chỉ tiêu tiền và các khoản tương đương tiền chỉ là 5,2 tỷ đồng.

Xét về chi phí, CDC Land gần như không có hoạt động đáng kể khi chi phí bán hàng và chi phí tài chính là 0 đồng. Cần phải nhấn mạnh, chi phí tài chính của CDC là 0 đồng dù trong năm 2021, công ty đã đi vay vốn. Hoạt động duy nhất phát sinh chi phí là quản lý doanh nghiệp với con số nhỏ nhoi chỉ 403 triệu đồng.

Tại ngày 31/12/2022, CDC Land vẫn ghi nhận 209 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn chiếm 94,1% tổng tài sản. Tổng tài sản công ty vẫn không đổi ở mức 222 tỷ đồng. Sau khi có dự án trong tay, CDC Land không tăng quy mô nhân sự. Tới ngày 29/6/2023, tổng số lao động của công ty vẫn chỉ là 5 người, không đổi kể từ khi thành lập.

Hoàng Anh