Dù vậy, trước sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong hơn 1 năm qua thì lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng được xác nhận là cần thiết. Nhưng theo các chuyên gia, cần giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023 và thay vì thắt chặt chính sách thì cần có điều chỉnh phù hợp để tránh đóng băng thị trường.

70% vốn đầu tư của hầu hết doanh nghiệp bất động sản từ ngân hàng

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm. Nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… nên các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị “lung lay” từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp.

Chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Dòng vốn các ngân hàng cho vay bất động sản càng ngày càng bị thắt chặt, bên cạnh đó hệ số rủi ro cho kinh doanh bất động sản vẫn ở mức cao là 200%. Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn khuyến cáo các ngân hàng cẩn trọng trong vấn đề cho vay bất động sản, không để tạo ra bong bóng, tôi nghĩ tất cả những điều chỉnh đó sẽ tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh hơn”.

Kiểm soát tín dụng bất động sản nhưng không làm “nghẽn” thị trường bất động sản.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo Thông tư quy định điều kiện vay nước ngoài của doanh nghiệp không được Chính phủ bảo lãnh thay thế Thông tư 12/2014/TT-NHNN theo hướng siết hơn; trong đó sẽ thực hiện áp dụng một số điều kiện vay mang tính quản lý rủi ro, an toàn thận trọng như yêu cầu bảo hiểm rủi ro tỷ giá, hạn chế dư nợ vay cho các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, áp dụng mức trần chi phí vay… đối với các khoản vay nước ngoài không được Chính phủ bảo lãnh. Điều này có thể sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn chủ yếu qua kênh này gặp nhiều khó khăn hơn trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng bất động sản là 1 trong những lĩnh vực Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ.

“Nhìn vào xu thế tăng bất động sản trong 3 năm thì có xu hướng giảm dần, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tín dụng bất động sản giảm xuống rất nhiều, thấp hơn tín dụng toàn hệ thống. Tín dụng bất động sản nằm trong lĩnh vực Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ, ngăn ngừa rủi ro, đang nằm trong phạm vi kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước” - ông Nguyễn Tuấn Anh nói.

Cuối tháng 4/2022, Cơ quan Thanh tra, Giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Trước đó, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cũng lên tiếng về việc sẽ kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu.

Kiểm soát chặt vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp phải dừng hoạt động đầu tư

Trong bối cảnh đó, việc các doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch huy động vốn như thế nào để đảm bảo tiến độ kinh doanh đang là chủ đề thu hút sự quan tâm. TS. Vũ Đình Ánh, nguyên phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài Chính cho rằng để thị trường bất động sản phát triển cần làm lành mạnh hoá mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với bất động sản chứ không phải là siết chặt tín dụng.

“Thị trường bất động sản cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, như 2 mặt của một đồng xu, bản thân ngân hàng và bất động sản đã đồng hành với nhau từ rất lâu. Nhưng trong mối quan hệ đó đã có những tiêu cực. Như vậy ở đây vấn đề không phải siết chặt, kiểm soát hay thắt chặt tín dụng vào bất động sản mà cần lành mạnh hoá mối quan hệ này” - TS. Vũ Đình Ánh nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp... Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp có thể linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình... Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng cần hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế sử dụng đòn bẩy, đầu cơ để hướng tới phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn.

“Phải tiếp tục phát triển cân bằng hơn thị trường tài chính của nước ta như ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm. Tiếp theo cần kiến tạo phát triển song song với kiểm soát rủi ro, đặc biệt nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn dòng vốn, quan tâm quan hệ giữa thị trường tài chính và bất động sản, chủ trọng điều tiết quan hệ cung cầu của thị trường, đây là vấn đề rất cấp thiết” - TS. Cấn Văn Lực nêu ý kiến.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam nên tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, cấp tín dụng cho đối tượng người dân, các nhà đầu tư thứ cấp. Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan./.

Tác giả: Bảo Ngọc