Kiểm soát vốn vào bất động sản cấp cao, đầu cơ

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, hạn chế cấp vốn cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố về việc triển khai ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản thành phố ổn định, lành mạnh.

Cụ thể, cơ quan này yêu cầu các tổ chức tín dụng quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài; đồng thời, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân.

Hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Yêu cầu này được đưa ra trong bối cảnh dòng vốn cho thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm nay có dấu hiệu tăng nóng và Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp có những chỉ đạo về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này qua kênh tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Trước đó, trong tháng 4/2022, Cơ quan Thanh tra Giám sát ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) cũng đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, bao gồm bất động sản, dự án BOT và BT, trái phiếu doanh nghiệp và chứng khoán.

Bên cạnh đó, cơ quan này cũng yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật…

Chuyên gia tài chính TS. Đinh Thế Hiển nhận định, không phải đến thời điểm này mà thực tế các nhà băng đã nói “không” trong việc rót vốn cho các chủ đầu tư trong những năm trở lại đây.

Đồng thời, với phân khúc bất động sản nghĩ dưỡng, bất động sản cao cấp cũng tỏ ra thận trọng và nhà băng cần thiết kiểm soát dòng vốn tín dụng vào phân khúc này.

Ngoài các lý do trên thì nguyên nhân sâu xa được cho là room tín dụng ngày càng hạn chế. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng NHNN đặt ra năm nay ở mức 13-14%, room tín dụng thấp buộc các ngân hàng tập trung đẩy mạnh vốn cho vay ngắn hạn, thay vì trung, dài hạn.

Trong khi đó, vốn vào bất động sản chủ yếu là trung, dài hạn. Mặt khác, dù thị trường bất động sản tăng, song rủi ro tiềm ẩn buộc các nhà băng thận trọng khi rót vốn, kể cả với phân khúc mua nhà khi thực tế thời gian qua đã không ít chung cư bị ngân hàng phát mãi tài sản mà người mua không hề hay biết.

Chủ đầu tư đem dự án cầm cố ngân hàng, nhưng vẫn bán cho người dân nên rủi ro khó tránh và buộc ngân hàng tăng dự phòng rủi ro.

Tín dụng tăng, vốn có chảy mạnh vào bất động sản?

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho hay, đến cuối tháng 4/2022, dư nợ tín dụng trên địa bàn đạt trên 3 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 7% so với cuối năm 2021. Đây là tốc độ tăng trưởng cao nhất so với cùng kỳ nhiều năm trước đây.

Tuy nhiên theo ông Lệnh, tín dụng 4 tháng đầu năm tăng trưởng cao, chủ yếu do nhu cầu vốn cho phục hồi sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tăng, kinh tế thành phố phục hồi nhanh; trong đó tín dụng bằng VND chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ tín dụng (chiếm 93%) và tăng trưởng 7,6% so với cuối năm 2021.

Trong khi đó, định hướng của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng năm 2022 ở mức 14% và có thể được điều chỉnh linh hoạt tùy tình hình thực tế.

Số liệu NHNN đưa ra, tín dụng tính đến ngày 25/4 tăng 6,75% so với cuối năm 2021 (tương đương với mức tăng 16,4% so với cùng kỳ). Vì thế, nhiều ngân hàng thương mại hiện đã cạn room tín dụng được Ngân hàng Nhà nước cấp hồi đầu năm 2022.

Cũng theo báo cáo của NHNN, tính đến ngày 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng, tăng khoảng 84.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021 (tương ứng mức tăng 12%).

Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, tỷ lệ này đã duy trì từ cuối năm ngoái đến nay và được đánh giá là an toàn.

Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cho rằng, việc quản lý chặt dòng vốn chảy vào bất động sản và siết tín dụng vào phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được cho là rất cần thiết, trong bối cảnh các doanh nghiệp sản xuất vẫn đang thiếu vốn để phục hồi sau đại dịch.

Đồng thời, với lộ trình đưa ra về việc giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro. Cụ thể, từ 1/10/2021 đến 30/9/2022, tỷ lệ trên sẽ giảm về 37%.

Từ 1/10/2022 đến 30/9/2023 còn 34%; và giảm xuống 30% từ ngày 1/10-2023. Đồng thời, theo quy định ban hành trước đó tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN hiệu lực từ ngày 1/1/2020, tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản từ mức 150% lên 200%.

Ngoài ra, NHNN cũng áp dụng hệ số rủi ro từ 50% - 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu mua nhà dưới 4 tỷ đồng... được cho là dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới sẽ được kiểm soát chặt, nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu.

Còn hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng mức chỉ 50%, thay vì 150% trước đây. Do đó, người vay mua nhà để ở không bị ảnh hưởng, thậm chí còn có lợi.

Chuyên gia tài chính – TS Huỳnh Trung Minh cũng cho rằng, việc giảm hệ số rủi ro đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng ở mức 50% là khá tích cực vì khách hàng vay ở phân khúc này nhiều.

Tuy nhiên, với những khoản vay lên hơn 3 tỷ đồng thì cũng nên áp dụng hệ số rủi ro cao hơn để tránh hiện tượng đầu cơ về nhà ở.

Tác giả: Vân Linh